검색창 열기 인더뉴스 부·울·경

Estate 건설/부동산

‘15억으로 삼성동 꼬마빌딩을?’...회계사의 매입 스토리

URL복사

Friday, August 30, 2019, 14:08:35

빌사남TV, 특별게스트 양제경 회계사편...신설법인 설립 시 주의해야 할 점

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

 

- 빌사남 김윤수 대표: 안녕하세요, 빌사남TV 김윤수 대표입니다. 오늘은 제가 아주 특별한 게스트를 모셨습니다. 전 편에서도 한 번 소개해드렸는데요, 얼마 전에 건물주가 되신 양제경 회계사님을 모셨습니다.

 

▲ 양제경 회계사: 안녕하세요, 빌사남TV에 출연하게 된 양제경 회계사라고 합니다. 반갑습니다. 저는 빌사남 김윤수 대표님 옆에서 세무대리 업무를 하고 있고 무엇보다 중요한 것은 매도자 매수자분 세무상담 역할을 하고 있습니다.

 

또 중개하시는 팀장님들 업무 하실 때 궁금한 것 자문해드리고 있습니다. 그리고 빌사남 꼬마빌딩 스터디가 벌써 14기까지 된걸로 아는데요, 저도 2년 전부터 시작했으니까 4기 그때부터 10번 정도 강의한 것 같습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 최근에 건물을 매입하셨다고 하는데, 어떤 건물인가요?

 

▲ 양제경 회계사: 제가 세금회계사무소를 운영하고 있어요. 저 말고 나머지 회계사 두 분과 함께해서 총 세 명의 회계사가 사무소를 운영하고 있는데 저희가 회계법인 사옥으로 쓸 건물을 매입하게 되었습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 건물 매입과정에서 일어난 에피소드 말해주세요.

 

▲ 양제경 회계사: 건물을 사야겠다고 생각한 게 6월 첫째 주 월요일이었고, 가계약금을 보낸 게 그 주 금요일. 5일 만에 결정했습니다. 사실 실질적으로 들여다보면 오래전부터 언젠가는 사옥을 매입해야겠다는 생각을 하고 있었고요.

 

옆에서 꼬마빌딩 중개하는 것들 업무적으로 보면서도 이게 투자가치가 상당히 있다는 것도 느꼈습니다. 가장 중요한 것은 김윤수 대표님을 신뢰했기 때문에 빠른 결정을 할 수 있었습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 저희가 물건을 딱 두 개만 보여드렸잖아요. 빌딩 매입도 놀라운데 그것도 제일 핫한 곳에 매입하셨어요. 삼성동. 삼성동에 매입하신 이유가 있으실까요?

 

▲ 양제경 회계사: 회계법인 사옥으로 사용할 예정이라서 김윤수 대표님이 추천해주신 신사동이나 논현동도 좋았지만 아무래도 사무실로 쓸 수 있는 조용한 동네를 고르다 보니까 삼성동으로 선택하게 되었습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 매입하신 빌딩이 9호선 삼성중앙역과 거리가 멀지 않아서 좋은 것 같아요. 도보로 약 5분에서 7분 정도 걸리고, 또 앞에 선릉공원이 있어서 사무실로 쓰기 좋은 것 같아요. 그 주변이 상권보다는 조용한 주택가라 사무실로 사용하기 좋습니다.

 

<신규법인 설립 후 매입한 에피소드>

 

- 빌사남 김윤수 대표: 매입하시면서 실투자금은 얼마나 드셨나요?

 

▲ 양제경 회계사: 3명이 1인당 5억씩 모아서 15억이었습니다. 15억을 실투금으로 하고, 건물, 리모델링, 기타비용 해서 33억 정도 차입할 예정입니다. 건물 매가가 40억, 리모델링 예상비용이 6억, 기타 2억. 총 들어가는 자금은 48억인데, 저희가 자본금으로 모은 건 15억입니다. 아직 대출이 확정이 안 돼서 많이 알아보고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 개인 같은 경우에는 대출이 많이 안 나오는데, 이번에 직접 신규법인 설립해서 매입하셨잖아요. 신규법인 설립과 매입에 관해서 설명해주세요.

 

▲ 양제경 회계사: 많은 분이 부동산을 매입하면서 이걸 개인 명의로 살까 법인 명의로 살까. 요즘 한참 이슈가 되는 것 같아요. 저희 같은 경우는 3명 함께 신설법인 설립해서 신설법인 명의로 매입을 했고요. 제가 여러 금융기관을 돌아다니면서 상담을 하다 보니까 개인보다는 법인이 확실히 대출에서는 유리한 것 맞습니다.

 

근데 법인 안에서도 두 가지의 경우가 존재하는 게 부동산 임대법인과 부동산 임대법인이 아닌 법인. 예를 들자면 기존에 하는 업이 매입한다든지. 부동산 임대법인은 부동산 안에서 조금 불이익을 받는 것 같아요. 대출을 받음에 있어서 아무래도 대출 규제를 받는 느낌이 있었습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 여기서 아셔야 할 것은, 신설법인인데도 대출이 잘 나왔어요.

 

▲ 양제경 회계사: 네, 저희도 자기 자본 대비 대출 200% 넘는 것이라서 사실 적게 나온 것은 아닌데요, 처음에는 당연히 나오는 줄 알았는데 그게 아니더라고요. 처음에 저희에게 제안해주신 안과 실제 최종안이 다른 경우도 있었고, 변수가 엄청 많았습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 계약하는 과정에서도 많은 에피소드가 있었잖아요.

 

▲ 양제경 회계사: 네, 많았죠. 저희가 가계약금을 보내고 계약서를 쓰기까지 3주 정도 기간이 있었는데, 그 사이에 저희가 매매하려는 가격에 2억을 더 줄 테니 자기가 매입하겠다는 다른 매수자분도 나타났습니다. 그래서 매도자분이 많이 흔들리셨죠. 심지어는 계약 자리에서 계약서 쓰는 그 순간까지도 2억을 더 주겠다고 전화가 막 오고, 급하게 계약서를 썼던 것 같습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 잘 사셨고, 이 건물의 장점은 명도가 되어 있었다는 점입니다.

 

▲ 양제경 회계사: 맞아요, 명도가 안 되어있었다고 생각하면 ‘명도가 정말 만만치 않았겠다’라는 생각을 새삼 하고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 요즘에 임대차보호법이 바뀌면서 판례도 임차인쪽으로 많이 치우쳐서 나오더라고요,

 

▲ 양제경 회계사: 저도 법률전문가는 아니지만 신문 기사를 보면 임차인의 권리가 강화되고 있어서 건물주라고 해서 함부로 내보낼 수도 없고, 법은 지켜야 하기 때문에. 명도 과정을 안 거치게 된 게 가장 큰 장점이라고 생각합니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 향후 계획은 어떻게 되시나요?

 

▲ 양제경 회계사: 아직 잔금을 치르지 않았기 때문에 지금은 리모델링 업체 미팅 중이고 은행 대출 마무리 단계에 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 아마 방송이 나갈 때쯤 잔금 날짜가 지나있을 거예요. 저도 여러 고객을 만나지만 양 회계사님 건물 매입은 저도 되게 기분이 좋았어요. 매입하신 소감은 어떠세요?

 

▲ 양제경 회계사: 소위 말하는 건물주라는 표현은 저한테는 안 맞는 것 같고요. 제 입장에서는 사옥을 매입했다는 것에 큰 의의를 두고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 기존에 월세를 얼마 정도 내고 계셨나요?

 

▲ 양제경 회계사: 저희가 전용면적 55평 기준에 평당 10만원해서 550만원 정도. 그걸 절반씩 쓰고 있었거든요. 그래서 저희가 실제로 부담하는 것은 200만원 중반 정도였습니다.

 

그래서 이번에 사옥 매입을 하기 전에 임차하려고 강남권에 연 면적 100평 정도 사무실을 알아보니까 평당 10만원이면 월세 1000만원이더라고요. 그래서 월세 1000만원을 내냐 이자 1000만원을 내냐 그 의사결정을 고민하다가 건물을 매입하게 되었습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 일단 사옥 매입하면 가장 큰 장점은 임대료가 세이브되는 것도 있지만 아무래도 시세차익이 중요해요.

 

▲ 양제경 회계사: 궁극적으로는 저희가 저희 업을 열심히 하다 보면 시간이 흐를 거고, 자연스레 지가 상승을 기대할 수 있을 것 같습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 신설법인으로 매입할 때, 주의해야 할 점이 어떤 게 있을까요?

 

▲ 양제경 회계사: 첫 번째로 본점 위치. 법인으로 설립할 경우 취득세 중과세 문제가 있거든요. 중과세 적용된다면 건물 매입가의 9.4% 중과세가 아니라면 4.6%입니다. 두 번째로는 주주구성. 1명이 100% 주주인 1인 법인이 대부분 있고, 아버지, 어머니, 아들, 딸이 주주로 들어오는 가족 법인이 있습니다. 가족 법인이 되게 많아요.

 

얼마 전에 두 가지 기사가 있었는데, 이학수 삼성그룹 부회장이 대치동에 건물을 가지고 있었는데, 그게 법인 명의로 가지고 있었어요. 근데 주주 구성원이 이학수 부회장 1인이 아니라 가족이 주주로 들어갔던 케이스고, 한 가지는 보람튜브. 그것도 가족 법인으로 설립해서 부동산을 매입한 케이스입니다.

 

가족 법인이 왜 이슈가 되나면 자녀분들이 소득이 없어요. 소득이 없는데 주식을 사는 거잖아요. 주식을 매입할 자금이 어디서 났냐가 이슈가 되는 거죠. 자연스럽게 증여세 이슈가 나와서 꼭 세무 전문가와 상담을 하고 설립을 하셔야 합니다. 많은 분이 오해하시는 게 증여를 하는 행위 자체가 불법은 아니에요.

 

다만, 세법에 따라서 세금만 잘 내면 전혀 문제없습니다. 증여세 관련 상담을 많이 해보면 다르게 오해하시는 분들도 많고, 조금씩 틀린 방법으로 오해를 하고 계시더라고요. 그러니까 최종적으로 설립하시기 전에 전문가와 상의를 하시는 게 안정적일 것 같습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 건물에 있어서 세금은 절대 뗄 수가 없어요. 그렇죠?

 

▲ 양제경 회계사: 그렇죠. 개인으로 매입한다고 하면 양도소득세만 46.2%. 쉽게 말하면 100억 벌면 46억을 세금으로 내야 하는 거고. 반면에 법인은 법인세율로 과세가 돼서 22%. 세금 절대 무시 못 합니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 꼭 매입하기 전에 전문가와 상담을 해보길 바랍니다. 오늘 정리를 하자면, 현금 15억으로 강남구 삼성동. 제일 핫한 지역을 매입했고 신설법인을 설립해서 대출을 잘 받았다는 점. 그리고 계약과정과 에피소드를 들어봤습니다. 향후 계획이 있어요. 지금 리모델링 계획하고 계시잖아요. 현장 가서 건축사분 직접 만나고 이런 과정들을 찍는 건 어떠세요?

 

▲ 양제경 회계사: 너무 좋습니다. 매입한 건물이 지금 도저히 사용할 수 없을 정도의 노후화된 건물이에요. 어떻게 바뀔지 저도 너무 기대돼요, 설립부터 대출, 리모델링까지 좋은 샘플로 빌사남을 통해서 공개되면 좋을 것 같습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 잔금 치르고 건축사분과 현장 답사도 같이 갈 거예요. 하나하나 공사해가는 과정을 보여드리도록 하겠습니다. 일단은 오늘 인터뷰 응해주셔서 감사합니다.

 

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

배너

진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr


한은, 기준금리 10연속 동결…이창용 총재 “하반기 금리인하 어려울 수도”

한은, 기준금리 10연속 동결…이창용 총재 “하반기 금리인하 어려울 수도”

2024.04.12 12:54:13

인더뉴스 문승현 기자ㅣ한국은행 금융통화위원회(금통위)는 12일 올해 세번째 통화정책방향 회의를 열고 현 기준금리(연 3.50%)를 유지해 통화정책을 운용하기로 했다고 밝혔습니다. 이번 결정으로 연 3.50% 기준금리는 지난해 2월부터 조정없이 10연속 동결됐습니다. 이날 금통위는 통화정책방향 의결문에서 "물가상승률이 둔화추세를 이어갈 것으로 예상되지만 아직 높은 수준이고 주요국 통화정책과 환율변동성, 지정학적 리스크 전개양상과 관련한 불확실성도 여전히 크다"며 "현재의 긴축기조를 유지하고 대내외 정책여건을 점검해 가는 것이 적절하다"고 기준금리 동결 배경을 밝혔습니다. 통화정책에서 가장 중요한 지표로 여겨지는 소비자물가상승률은 지난 2월과 3월 두달 연속 3.1%를 기록했습니다. 올 1월 2.8%로 떨어지며 2%대 진입했다가 농산물가격 및 국제유가 상승 등으로 다시 반등한 것입니다. 금통위는 "소비자물가상승률도 점차 낮아질 것으로 예상되지만 지정학적 리스크 전개양상이나 국제유가 움직임, 농산물가격 추이 등 관련 전망의 불확실성이 커졌다"고 진단했습니다. 그러면서 "물가가 목표수준(2%)으로 수렴할 것으로 확신하기는 아직 이른 만큼 이러한 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것"이라고 밝혔습니다. 금통위는 국내경제에 대해선 "소비회복세가 완만한 가운데 IT경기 호조 등에 힘입어 수출증가세가 예상보다 확대돼 올해 성장률이 2월 전망치(2.1%)에 부합하거나 상회할 가능성이 있다"며 "향후 성장경로는 주요국 통화정책, IT경기 개선 속도, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 등에 영향을 받을 것"이라고 내다봤습니다. 지난해 1월말부터 기준금리가 연 3.50%를 유지하면서 시장의 관심은 여전히 한은의 통화정책 기조전환 시기로 모아지고 있습니다. 이창용 한은 총재는 이날 금통위 직후 기자간담회에서 "유가가 다시 안정돼 소비자물가상승률이 연말까지 2.3% 정도까지 갈 것 같으면 하반기에는 금리인하 가능성을 배제할 수 없는 것 아닌가 하는 생각을 갖고 있다"고 말했습니다. 다만 "2.3%로 가는 경로보다 소비자물가상승률이 높아지면 하반기 금리인하가 어려울 수도 있다"고 신중한 입장을 보였습니다. 이창용 총재는 최근 농산물 물가상승에 대해선 "통화·재정정책으로 해결할 문제는 아니다"며 "지금과 같은 정책을 계속할지 아니면 농산물 수입을 통해 근본적으로 이런 문제를 해결해야 할지 고민해야 한다"고 밝혔습니다.


배너


배너