[뉴스+] ‘뜨거운 감자’ 분양가상한제…‘성수동 1가는 묶였는데 성수동 2가는 빠졌다’- ①

시행사·건설사 과도한 이윤 제한되며 분양가↓…소비자는 ‘내 집 마련‘에 더 합리적인 선택 할 수 있을 것
동별 ‘핀셋 지정’에 따른 형평성 문제와 ‘풍선효과’ 우려…정비사업지의 사업 속도에 따른 양극화 예상
아파트 전경. 사진 | 게티이미지뱅크

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 지난 6일 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 중 서울 27개동(강남4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 분양가상한제 적용지역으로 선정했습니다.

분양가상한제 적용 대상지가 확정되자 주택시장에 거대한 폭풍이 휘몰아쳤습니다. 분양가상한제 적용지역 주민들이 정부의 적용 기준에 항의하고 나선 겁니다.

실제로 성동구 성수동의 경우 4개 지구가 공동으로 정비사업을 진행하고 있지만, 성수동 1가는 상한제에 묶였고 성수동 2가는 규제지역에서 빠졌습니다. 과천도 최근 집값이 크게 올랐으나 이번에 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않았습니다.

형평성 논란이 일자 국토부 측에서 “분양가 상한제 적용지역은 명확한 기준에 따라서 지정한 것”이라고 해명했지만, 지역 주민들의 문제 제기는 계속될 것으로 보입니다. 분양가상한제 논란이 뜨거운 지금, 정책 시행으로 예상되는 파급효과를 정리해봤습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역. 이미지 | 부동산인포

◇ “종전보다 분양가가 하락해 내 집 마련 시 더 합리적인 선택할 수 있을 것”

업계 전문가들은 분양가상한제의 최대 장점으로 ‘분양가 하락’을 꼽습니다. 분양가상한제 적용지역은 분양가 심사를 통해 택지비와 건축비가 적절한 수준으로 관리되기 때문입니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울처럼 고분양가가 만성화된 지역은 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락하고 소비자도 내 집 마련에 더 합리적인 선택을 할 수 있을 것” 이라고 전망했습니다.

분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만원입니다. 분양가상한제 시행으로 분양가가 종전보다 10~20% 이상 인하될 것으로 보입니다. 분양가상한제 적용대상 지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 것으로 보입니다.

◇ 가격안정 효과 제한적일 것·로또 청양 논란 빚을 것…회의적인 전망도

반면 분양가상한제의 주택시장 가격안정 효과가 제한적일 거란 회의적인 전망도 있습니다. 양지영R&C 연구소장은 “단기적으로 집값을 잡을 수 있지만 한정적” 이라며 “오히려 동 단위 지정으로 지정되지 않은 옆 동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다. 장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수도 있다”고 내다봤습니다.

분양가상한제가 분양시장 과열을 부추겨 ‘로또 청약 논란’을 빚을 가능성도 있습니다. 상대적으로 분양가가 저렴한 지정지역으로 청약통장이 쏠릴 것이기 때문입니다.

양 연구소장은 “지정지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는 것과 다름없어서 지정지역으로 청약이 쏠리지만, 지정되지 않는 지역은 공급은 느는 반면 청약자 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다” 며 분양시장의 양극화 가능성을 제기했습니다.

민간택지 분양가상한제 적용지역 분양예정 사업지. 이미지 | 직방

동 단위로 규제를 시행함에 따라 같은 생활권 내에서도 분양가 수준이 달라져 형평성 논란을 낳을 수도 있습니다. 재건축·재개발 등 정비사업지의 경우 사업 속도에 따른 양극화가 예상된다는 지적도 있습니다.

함영진 랩장은 “관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지할 것으로 보이나 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 것”이라고 설명했습니다.

한편, 직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양할 아파트는 총 52개 단지, 6만 0153호(6일 기준)입니다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개 단지 2만 6917호입니다.

해당 지역 주택 사업자 중 지난 10월 29일 이전 관리처분계획의 인가를 받고 제도 시행 이후 6개월이 경과 되기 전까지 입주자모집승인을 신청하는 정비사업지는 분양가상한제 적용을 피할 수 있습니다.

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