이상우 익스포넨셜 대표에게 듣는 ‘2020 부동산 전망과 유망지역’

빌사남 TV 스페셜 게스트 특집, 이상우 대표가 말해주는 아파트 투자와 빌딩 투자의 차이

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

– 빌사남 김윤수 대표: 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 부동산업계에서 가장 핫하신 분이죠. 어렵게 모셨습니다. 익스포넨셜 이상우 대표님 모셨습니다. 반갑습니다.

△이상우 대표: 안녕하세요. 익스포넨셜 대표이사 이상우입니다. 사실 사장이라고 하고 싶은데 앞으로는 스스로 사장이라 부르려고 하고 있습니다. 반갑습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 저희가 처음에 어디서 뵈었죠?

△이상우 대표: 정말 엉뚱한 곳에서 만났죠. 여길 왜 왔을까 하는 장소에서요.

– 빌사남 김윤수 대표: 맞아요. 모임에 가서 처음으로 인사드렸었죠. 굉장히 정신이 없었던 자리였습니다. 그때 이후에 연이 돼서 그 뒤로 연락드리고 자주 뵈었던 것 같아요. 같이 할 일도 많이 있었고요.

일단 여기 질문 사항 중에 원래 증권사에 계셨었잖아요. 올해 퇴사하시고 새로 회사를 창업한 걸로 알고 있는데 그 계기가 있으셨을까요?

△이상우 대표: 직장인이 퇴사하는 이유는 다들 크게 말하면 ‘일 해보고 싶다. 진짜 하고 싶은 일이 해보고 싶다’겠지만 사실 돈을 많이 벌어보고자 하는 생각이 크죠. 두 번째는 정도 아이들이 크는데 회사 다니니까 시간이 너무 없더라고요, 아이들과 시간을 같이 보내고 싶은데 돈도 좀 더 벌고 싶고. 근데 그만둬보니까 애들과 더 못 보네요. 회사 다니는 게 나은 것 같아요.

– 빌사남 김윤수 대표: 요즘 너무 바쁘시죠. 얼마 전에 강의도 하셨죠?

△이상우 대표: 네 이번 달에 특히 많아요. 저번 주부터 특히 많고 다음 주까지 많은 것 같아요.

– 빌사남 김윤수 대표: 주로 어떤 내용으로 강의를 하시나요?

△이상우 대표: 2020년 부동산 전망입니다. 지금 12월이라 한창 내년 초 전망 궁금해하시는데, 다행인지 불행인지 다른 분들이 2019년 부동산 전망치를 다들 약하게 말씀하셨다 보니까 제 의견이 잘 들리셨던 것 같아요. 그래서 요청이 더 많은 것 같습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 언론 기사들을 보니까 집값 전망이 적중하셨어요. 2020년은 어떻게 보세요?

△이상우 대표: 내년도는 여기저기서 말씀 많이 드렸는데, 2019년보다 조금 더 강하지 않을까 생각합니다. 특히 올해 주요기관들에서 나오는 11월까지 나오는 수치들이 많이 약하거든요? 일반인들이 보시기에는.

KB 같은 경우도 그렇고 감정원 같은 경우도 그렇고 제가 보는 KB 다른 지표도 그렇고. 11월까지는 서울이 3.9% 정도 올랐어요. 제가 8.4% 전망했다가 반밖에 안돼서 저도 틀렸다 많이 말씀드렸는데 내년도는 올해보다 세지 않을까 말씀드리고 있습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 빌사남TV 애청자들을 위해서 투자 지역을 추천해주신다면?

△이상우 대표: 투자 지역도 이미 몇 번 말씀드렸는데요. 고덕, 신길 그리고 강남. 2019년도에 말씀드린 지역도 내년도에 그대로 갈 것 같아요. 노원, 도봉 등 강북 관련 지역들이 인기가 있을 것으로 예상하고요. 금천, 관악, 구로도 주목해서 보고 있습니다. 특히 노원, 금천 이 두 개에 방점을 많이 찍고 있어서 그쪽 지역들도 보셨으면 합니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 노원, 금천은 서울에서 조금 저평가된 곳이잖아요.

△이상우 대표: 네, 상당히 저평가되어있는 것도 있고 사실 그것보다도 좋은 호재들이 많습니다. 올해 같은 경우에는 제일 중요한 게 신규 철도 노선의 착공이었거든요. 신안산선, 동북선 이런 것들에 주목해보셨으면 합니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 제가 굉장히 인상 깊었던 게 25살에 첫 아파트를 매입하신 것으로 알고 있어요. 그 나이에 어떻게 그런 생각을 하셨는지

△이상우 대표: 제가 지방 출신이다 보니까 서울 올라와서 주거 문제에 항상 부딪혔거든요. 이사를 자주 다녔고 여기저기 살다 보니까 보이는 것도 있었고요. 그 당시에 과외 같은 것도 하고 모아둔 돈에다가 그때는 대출이 지금보다 훨씬 더 잘 나왔으니까 이렇게 저렇게 해보면 살만했거든요. 근데 금방 팔고 서울로 왔었어요.

– 빌사남 김윤수 대표: 굉장히 맛집 탐방을 즐겨하시던데..

△이상우 대표: 네, 인생에 되게 중요한 부분입니다. 제 인생에 부동산보다 더 중요한 게 있다면 맛있는 음식과 음악입니다. 떡볶이는 제가 가장 좋아합니다. 오늘도 서대문에서 먹고 왔어요.

– 빌사남 김윤수 대표: 저희가 사무실이 역삼동인데 여기 맛집도 추천해주세요

△이상우 대표: 여긴 좀 잘 알아두셔야 해요. 불모지입니다. 먹을 데가 정말 없어서 잘못하면 뻔한 음식만 드시는데 여기도 찾아보면 은근히 많습니다. 특히 사무실 건너편 이 블록 안에도 있거든요. 이 블록부터 말씀드리면 옆에 나이스 샤워라고 맛있는 텐동집이 있어요. 꽤 괜찮습니다. 그리고 길 건너에 가보시면 대우식당이라고 부대찌개 집도 좋은 곳이 있고 GS타워 뒤쪽으로도 많아요. 이도곰탕도 꽤 괜찮습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: SNS에 음식 사진 올리신 거 보면 굉장히 사진도 잘 찍으세요. 여러분들 혹시 맛집 가실 일 있거나 맛집에 대해 궁금하신 점은 이상우 대표님 블로그 방문하세요.

이건 시청자분들이 궁금해하시는 질문인데요, 요즘 재건축보다 리모델링 아파트가 좋다고 하는 것 같아요. 리모델링할만한 아파트 추천해주실만한 게 있을까요?

△이상우 대표: 많습니다. 특히 대표님 같은 경우는 빌딩 하시니까, 빌딩의 밸류업하는 과정의 약간의 터치. 아파트도 밸류업할만한 상황인데 다들 머릿속에 그게 없죠. 아파트는 30년 넘어가면 재건축한다는 생각만 있거든요. 그렇다면 나온 답은 30년까지 아직 안 된 단지들에서 지금도 상품성이 좋은데 약간만 손을 보면 확 좋아질 수 있는…

제 생각으로는 2000년에서 왔다 갔다 하는 그런 아파트들. 리모델링 연안 16년이 넘어갔고. 16년에서 25년 차 그 사이가 특히 매력적이죠. 16년 차에 붙으면 붙을수록 상품성이 더 좋아요. 3베이 아파트들의 대단지가 바꾸면 더 좋겠지만 그건 의견 조율이 힘드니까 16년 차 17년 차 그 언저리에 500시대 미만 아파트들을 빠르게 해보실 필요가 있죠.

대단지면 의견 조율이 힘드니까 작으면 작을수록, 16년 언저리에 있을수록, 인기 지역은 인기 지역일수록. 건물도 마찬가지로 인기 지역을 더 사려고 하는 것처럼 아파트도 인기 지역을 선호하는 분위기잖아요. 그런 지역만 되는 겁니다.

리모델링도 엉뚱한 곳을 사셔서 서로 뜻 맞추셔서 해봤자 많이 안 오르거든요. 신축가격이 상당히 많이 받을 수 있는 지역에 밸류업 전략을 펼치신다면 될 수 있다고 전 봐요. 그런데 지금까지 좋은 결과를 보여준 곳이 없다 보니까 다들 그렇게까지 생각 안 하시는데 건물의 경우 매입해서 건물 대수선 공사해서 가격 올리는 그런 결과를 보시면 아파트도 충분히 가능한 상황입니다. 긍정적으로 생각해보시면 좋겠어요.

– 빌사남 김윤수 대표: 빌딩 같은 경우에도 신축하는 것보다 리모델링하는 것이 훨씬 비용적으로도 그렇고 시간적으로도 유리해서 아파트도 같이 적용되는 것 같아요.

△이상우 대표: 아직까지 제대로 보여준 곳이 없어요.

– 빌사남 김윤수 대표: 그리고 요즘 대표님에 대한 기대가 높잖아요. 집값 예측에 대한 부담감은 없으세요?

△이상우 대표: 크진 않아요. 왜냐면 제가 10년간 주가 맞추는 일을 해왔거든요. 그런데 주가를 맞춘다는 것은 시장 분위기, 심리도 중요하지만 얼마나 회사의 수익성이 좋을 것인가 그것을 내다보는 일을 하는 거잖아요.

사람들이 오해하는 것과 다르게 애널리스트들이 생각보다 고민을 많이 합니다. 그런 베이스로 집값 예측도 하다 보니까 부담되는 건 맞는데, 다른 사람들이 생각하는 것처럼 틀리면 어떡하지 이런 생각까지는 없어요. 틀리면 틀렸다고 하면 되는 거고. 그리고 저도 제 논리 전개가 뭔가 문제가 있었다는 것이니까 그것들을 저도 수정하는 과정이거든요. 마치 예비군 훈련 가보시면 영점사격하는 것과 똑같아요.

– 빌사남 김윤수 대표: 요즘 유튜브에서 집을 매도하라는 영상들이 많은데 어떻게 생각하시나요?

△이상우 대표: 그거 보시는 분들은 계속 그것만 보셔서 별로 걱정 안 하실 것 같아요. 부정론자 얘기는 부정론자만 보세요. 오히려 제 얘기는 잘 안 들으세요. 각각 다들 본인 듣고 싶은 얘기만 들으시는 경향이 있어요. 저는 그렇다고 긍정론자도 아니거든요. 저는 말 그대로 분석하는 사람이라서 당분간 오르게 생겨서 오른다로 말씀드리는 거지 무조건 오릅니다 당위가 아니거든요.

저는 균형 잡힌 생각도 필요 없는 것 같고 한 번 남의 얘기도 들어보셔서 맞는 얘기쪽으로 귀를 기울이시면 되는 것 같아요. 이상하게 부동산시장이 종교같이 되어 있어요. 듣고 싶은 얘기만 들으시고 다른 얘기는 폄하하는. 타 종교 싫어하시는 것과 똑같은데 그러실 필요까진 없는 것 같아요. 본인에게 맞는 쪽으로 가시면 될 것 같습니다.

– 빌사남 김윤수 대표 : 초반에 투자도 많이 하신 걸로 알고 있는데, 투자하셨을 때 에피소드는 없으세요?

△이상우 대표: 사실 그다지 없는 게 옛날에는 지금처럼 시장 분위기가 이렇지 않았어요. 3, 4년 전만 해도 부정론이 팽배해 있어서 매수하기가 굉장히 쉬웠어요. 매수한다고 하면 매수자들도 알아서 팔고 말 그대로 시장의 기능이 돌아갔거든요. 매도자도 많고 매수자는 별로 없어서 사려고 하면 바로 사는 형태. 오히려 지금 와서 보면 전설 같은 느낌인 거에요.

사고 싶을 때 아무 때나 샀던 시절. 근데 지금은 사고 싶을 때 사질 못하잖아요. 지금 장이 어려운 점은 그거 같아요. 오히려 거꾸로 에피소드가 마치 어르신들이 나 때는 말이야 그러시면서 하는 얘기가 ‘나는 집을 사려고 세 달을 기다렸어’ 옛날에는 사고 싶으면 그날그날 살 수 있었던 것 같습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 이건 번외 얘기이긴 한데, 요즘 주식투자 어떤가요?

△이상우 대표: 주식은 아까 말씀드렸던 것처럼 기업의 실적이 베이스가 돼야 하는 거거든요. 기업실적이 좋아질 것이냐 이 부분을 감안해보셔야 하는데 제가 봤을 때는 기업들 실적이 잘 나올만한 상황은 아닌 것 같아요. 기업실적도 누군 엄청 잘 나오고 누군 안 나오고 격차가 너무 크거든요.

확실히 주식은 기업실적이 탄탄하게 증가하는 회사에 투자하는 게 맞는데, 아까 말씀드렸던 것처럼 불확실성이 자꾸 커지니까 주식투자 하시는 분들 관점에서는 밋밋하게 올라가는, 그런 재미없는 주식 말고 드라마틱한 주식을 원하시니까 안정적인 주식보다 위험한 주식으로 많이들 투자하시는 것 같아요.

그런 투심이 올해 많이 좀 무너진 것 같아요. 투자 자금들도 딴 곳으로 옮기려고 하는 것 같기도 하고. 지난 2년간 그런 류의 주식들이 많이 힘들었어요. 바이오나 5G 관련주도 많이 올라갔다 내려오고. 그런 투자는 지양하는 편입니다.

너무 기대수익률을 키우시는 것 말고 본인 머릿속에 있는 적정 수익률을 딱 두시면 물론 누구는 그게 200% 일 거고 누군 20%이겠지만. 눈높이만 맞추셔서 하신다면 부담 없이 좋은 결과 내실 수 있다고 생각해요. 부동산도 마찬가지고 빌딩 투자하시는 분들도 똑같은 생각이실 거라고 봅니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 그리고 요즘 이제 빌딩시장에 관심 있는 분들이 많잖아요. 딱 봤을 때 아파트 투자하는 게 나을지 빌딩 투자하는 게 나을지 이런 거 궁금해하시는 분들도 있거든요.

△이상우 대표: 결론은 똑같지만, 한국 사회라는 점을 보신다면 오너십이 중요하다 보니까요, 아파트 한 채 갖고 계신 분은 이 아파트가 120채 정도 된다고 하면 그중에 하나. 1/120 지분 가지고 있는 것에 불과하고 단독건물은 100% 다 내가 갖고 있다 보니까 그 점이 차이인 것 같아요.

그것만 가지고 계셔도 충분하다면 아파트 가지고 계시는 거고, 나중에 재건축할 때 가보시면 뜻대로 돌아가지 않으니까 되게 피곤해지는 거고. 반대로 빌딩 갖고 계신 분들은 갈아엎고 싶을 때 갈아엎으면 되는 거고. 그냥 본인 성향에 맞춰서 하시면 되는데요.

최근에는 오너십을 중시하는 분들이 많아지는 것 같아요. 아파트 많이 오른 것들 정리하셔서 빌딩 사고 싶어 하는 분들이 있는데요, 주의하셔야 할 점이 있습니다. 빌딩은 생각보다 임대 관리가 중요합니다. 아파트 전세 놓는 거랑 급이 달라요. 저는 어릴 때부터 부모님이 임대사업자, 상가 임대 사업하시는 것을 많이 봐왔는데 정말 쉬운 일이 아닙니다.

– 빌사남 김윤수 대표 : 되게 중요한 포인트를 집어주신 것 같아요. 빌딩 중개업하면서 가장 중요하게 생각하는 부분이 임대 관련 문제, 공실률. 아무래도 아파트보다는 공실률이 많이 높은 편이고 아까 말씀해주셨던 지분을 가질 거냐 전체를 가질 거냐 중요한 말씀 해주신 것 같아요. 오늘 굉장히 많은 이야기를 나눠봤습니다. 마지막으로 앞으로의 계획은 어떻게 되시나요?

△이상우 대표: 많이들 여쭤보시는데 강의를 열심히 할 것 같지는 않아요. 저도 본업을 하려고 나왔고, 아까도 목적이 있다고 말씀드렸는데 조금 더 큰 일 해보려고 하고 있고요. 아직 확실하진 않은데 내년도에 조금씩 들으실 것 같은데요, 큰일. 조금 있으면 답이 나옵니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 내년 행보가 더욱 기대됩니다. 다음에도 꼭 출연해주세요.

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