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꼬마빌딩 투자 실패사례 1편...빌사남TV

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Friday, February 07, 2020, 17:02:15

꼬마빌딩 투자시 용도에 맞게 사용되고 있는지 확인해야...

위치가 좋아도 건물 활용도까지 고려해야...

신대리 : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 지난 편에서 댓글창이 난리가 났어요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 실패사례에 이렇게 관심이 많으신 줄 몰랐습니다. 오늘은 실패사례 몇 가지를 알려드릴게요. 그런데 조금 민감한 부분이라 자세하게는 설명 못 드리는 점 양해 부탁드립니다.

 

신대리 : :네, 어디까지나 저희의 개인적인 생각이기 때문에 참고 정도만 해주시면 좋을 것 같습니다. 조심스럽게 시작해보겠습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 첫 번째부터 보면 역이랑 굉장히 가까워요. 강남역에서 도보 2분입니다. 초역세권 건물이고 더 놀라운 것은 수익률이 7%에요. 그런데 빠뜨린 게 있어요. 하나씩 설명해드릴게요.

 

일단 이 건물이 수익률이 왜 나오는지를 보면 건축물대장 용도상에는 근린생활시설로 되어있는데 실제로는 주택으로 사용하고 있었어요. 어떻게 보면 원룸으로 쪼개놓은 거죠.

 

그래서 수익률이 많이 나왔던 거에요. 사용은 자유지만 적발되면 이행강제금을 물거든요. 매입했을 당시에는 그 건물이 불법으로 등재가 안되어 있었어요. 일단은 수익률이 많이 나오니까 매입한거죠.

 

신대리 : : 그럼 그걸 중개한 중개인은 뭐죠?

 

빌사남 김윤수 대표 : 중개인도 몰랐대요. 근데 이게 말이 안되거든요. 그래서 제가 여러분들 항상 답사갈 때 건축물대장 용도는 어떻게 되어있고 면적이 어떻게 되어있고 주차 대수는 몇 대이고 위법 건축물인지 아닌지 알기 위해서 꼭 건축물대장을 보셨으면 좋겠어요.

 

신대리 : 건축물용도랑 실제 사용하고 있는 용도랑 비교해봐야겠네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 여기서 또 아셔야 할 것은 이 땅은 자루형 토지에요. 임대주기가 쉽지 않고 나중에 팔기에도 쉽지 않아요. 진입이 힘들고 건물도 잘 안보이고. 이 건물같은 경우에는 한 2년동안 안 팔린 건물이었거든요. 근데 갑자기 팔렸죠.

 

이 건물의 실패요인을 좀 보면 강남쪽에서 역세권이고 수익률도 높지만 실제로 들여다보면 불법이었어요. 그래서 수익률이 그만큼 나왔던 거고, 자루형 토지의 단점을 지니고 있었죠.

 

신대리 : 높은 수익률이라고 해서 무조건 매입하면 안되겠네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 그리고 수익률 7%도 만실일 경우만 7%이고 중간에 비는 경우도 많거든요. 60,70%만 임대되어 있을 수도 있고. 예를 들어서 비가 많이 오는 날에는 전화가 엄청 올 거에요. 임차인이 많으면 관리가 힘들어요. 이런 부분들을 체크 못했던 안타까운 건물입니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 다음 사례는 강남에서 제일 핫한 삼성동입니다. 이 건물같은 경우에는 대지가 좀 작아요. 27평밖에 안돼요. 대지 평단가가 1억 2천만원 가까이 돼요

 

신대리 : 평수는 작은데 매매가가 높네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 삼성동이 메리트있는 지역인 건 확실해요. 근데 일단 이건 대지가 작아서 나중에 신축이나 리모델링을 해도 임대수익이 안 나와요.

 

신대리 : 그런 대지가 작은 건물들도 많지 않나요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 이 건물 같은 경우에는 완전 주택가거든요. 상권이 있는 것도 아니고 물론 삼성동이 투자가치가 있는 곳이긴 하지만 대지 면적이 너무 작아서 뭔가 건물로서의 기능은 크게 없는거죠.

 

신대리 : 그래도 이분이 건물을 매입한 이유가 무엇이었을까요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 삼성동의 호재 때문에 매입하신 것 같은데, 제가 이 사례를 통해서 말씀드리고 싶은 것은 투자가치가 높은 지역이 좋긴 하지만 일단 건물이 활용도가 있어야 해요. 수익이 나올 수 있는 개선의 여지라든지.

 

그런데 이 건물 같은 경우에는 땅이 워낙 작아서 만약 신축한다고 해도 건축면적이 10평 중반대정도밖에 안 나와서 수익이 안나요.

 

신대리 : 임대 맞추기에도 애매한 평수네요. 지금은 용도가 뭔가요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 지금은 주택도 있고 상가도 있긴 한데 거의 수익률이 안 나오죠.

 

신대리 : 활용도 높은 건물을 매입해야하는군요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 이 건물도 강남에 있는 사례인데, 강남 치고는 거래가 적은 곳이에요. 작년에 매각을 했는데 그전에 15년도에 매입을 했었어요. 대략 35억원에 매입을 했는데 4년만에 39억원에 매각을 한거에요.

 

4년만에 차익이 4억정도 났다고 치면, 이게 그렇게 큰 게 아니거든요. 지금 15년부터가 건물가격이 엄청 오른 시기인데 이 건물은 그렇게 많이 오르진 않았어요.

 

신대리 : 왜 이렇게 못 올랐을까요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 강남구 내에서도 선호하는 동이 아닌거에요. 동별로 차이가 굉장히 커요, 다 같은 강남이 아니에요. 아파트는 비슷비슷해요. 뭐 강남구에 있는 아파트라고 하면 물론 차이는 나긴하지만 건물은 가격차이가 훨씬 많이 납니다.

 

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김철 기자 goldiron@inthenews.co.kr


“언론 플레이는 제가 다 할 수 있어..융단 폭격하지요 뭐”

“언론 플레이는 제가 다 할 수 있어..융단 폭격하지요 뭐”

2024.03.28 10:39:42

부산 = 인더뉴스 제해영 기자ㅣ“필요하면 융단 폭격하지요 뭐”, “그냥 지역신문 이런 거 아닙니다”, “암튼 언론 걱정은 하지 마세요.” 서울에 본사를 두고 있는 한 인터넷신문의 부울경(부산/울산/경남) 취재본부에서 청탁성 기사로 의심되는 기사가 대거 게재돼 물의를 일으키고 있습니다. 특히, 해당 기사 때문에 선의의 피해자들이 대거 발생할 수도 있는 상황이어서 각별한 주의가 요망됩니다. 28일 인더뉴스가 입수한 단체 카카오톡방(이하 단톡방)에는 다소 과격해 보이는 대화내용이 이어집니다. 이 단톡방은 내달 입주가 예정돼 있는 부산 일광의 신축 타운하우스 입주예정자들이 모여 있는 곳인데요. 타운하우스의 입주 예정자인 A씨는 거침 없는 언사를 쏟아냈습니다. 그는 단톡방에 있는 사람들에게 "계속 민원을 넣어주세요. 알아야 됩니다. 사태의 심각성을.."이라며 민원을 사주하는 듯한 말을 했습니다. 그러면서 그는 "언론 플레이는 제가 다 할 수 있습니다. 필요하면 융단 폭격하지요 뭐."라며 "언론 들어가면 그 때부터는 이판 사판"이라고 시행사와 시공사를 상대로 언론공세를 퍼붓겠다는 계획을 피력했습니다. 특히 그는 "기장에서 싸움나면 우리 안 집니다."라며 "실수하면 우리가 질 수도(있는데)... 현장에 농성텐트를 칩시다"라며 입주 예정자들을 상대로 선동을 하는 듯한 말도 주저하지 않았습니다. 문제는 A씨가 공언한 것이 실제로 현실화됐다는 점입니다. 이와 관련한 내용이 단톡방에서 시작된 때는 이달 초. 불과 10여일 뒤인 12일에 처음으로 <“입주가 코앞인데”...부산 기장 아파트 입주민, 시공하자에 ‘분통’>이라는 제목의 기사가 나왔습니다. 기사에는 단톡방에서 이야기된 대로 일부 입주예정자들이 현수막과 피켓을 들고, 기장군청 앞에서 시위를 벌이는 내용이 사진과 함께 실렸습니다. 이어 3일 뒤인 15일에는 또 다시 같은 매체에서 <“2년을 기다렸는데”...부산 기장 한 아파트, 입주의 꿈이 지옥 현실로>라는 기사가 나왔습니다. 이전과 마찬가지로 소수의 입주예정자들이 군청 앞에서 시위를 하는 모습이 기사에 담겼습니다. A씨가 단톡방에서 단언한 대로 ‘언론 플레이’는 계속됐습니다. 22일에는 <“안전한 환경 조성해달라” 부산 한 아파트 입주민들의 호소>라는 제목의 기사가 나왔고, 급기야 27일에는 [단독]이라는 머릿글을 달아서 <한수원 직원이 1100억대 시행사 부사장?...겸직 신고 ‘유명무실’>이라는 자극적인 기사를 끝으로 이른 바 ‘융단 폭격’이 완성됐습니다. 이와 관련, 입주 예정자들은 불안한 마음을 내비치고 있습니다. 자신들이 살아야 할 집에 대한 이미지나 가치가 떨어질 게 뻔해 보이기 때문. 한 입주 예정자는 “일부 분양자들의 민원과 시위에 대해 부분적으로 이해는 되지만, 원치 않는 내용들로 인해 저희 집에 대한 이미지가 나빠질까 불안하다”며 “예정대로 입주를 희망할 수 있기를 바란다”고 말했습니다. 특히, 이 매체가 쏟아내고 있는 기사들 때문에 선의의 피해자들이 대거 발생할 수 있다는 점은 큰 문제로 지적되고 있습니다. 부동산 업계 관계자는 “계속 이런 부정적인 기사들이 나오면 입주할 마음이 있던 사람들도 발길을 돌릴 수밖에 없다”며 “이런 상황이 계속되면 시행사나, 시공사는 물론 이미 계약을 한 다수의 입주 예정자들에게 막대한 금전적인 손실을 끼칠 수도 있다”고 말했습니다.


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