2019년은 꼬마빌딩 투자 적기인가...그렇다면 어디?

빌사남TV 2화 ‘꼬마빌딩 사야 될까? 말아야 될까?’...빌딩시장 상황 및 투자 노하우 공개
RTI 적용 후 개인명의보다는 법인명의로 매입하는 추세...신사동 가로수길에 주목할 것

 

[인더뉴스 진은혜 기자] 저희 채널은 건물 매입 시 궁금해 하시는 부분들을 Q&A 방식으로 초보자분들도 이해하기 쉽게 제공해드리고 있고요. 뒤에 엄청난 꿀팁이 이어지니 오늘도 끝까지 시청 부탁드립니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 여러분들 이 이야기는 솔직히 어디에서도 들을 수 없는 얘기고요, 빌사남Tv를 통해서만 들을 수 있는 이야기이기 때문에 놓치지 말고 끝까지 봐주시기 바랍니다.

 

자 오늘도 도착한 사연 함께 볼까요?

 

[사연]

안녕하세요 빌사남님. 저는 꼬마빌딩 투자에 첫 도전하는 40대 주부입니다. 지난 주 빌사남tv를 보고 용기내서 사연 보냅니다. 최근 아파트를 매각하면서 목돈이 생겼는데 처음으로 꼬마빌딩에 도전해보려고 합니다.

 

평소 부동산 투자에 관심은 많지만 아파트 매매만 두어 번 해봤을 뿐 건물 투자는 처음이에요. 어떻게 시작해야할지 막막하고 남편은 리스크가 클 거라며 안전하게 통장에 넣어두자고 하네요. 하지만 저는 부동산 투자로 쏠쏠함을 맛봤기에 최대한 빨리 투자하고 싶습니다.

 

요즘 정부에서 대출규제도 강화했고 여러모로 서울에 집사기는 힘들어 보여요. 빌딩은 어떨지 궁금하네요. 올해 현시점에서 꼬마빌딩 매입해도 괜찮을까요? 의지는 강하지만 너무 성급한 것 아닐까 싶기도 하고 걱정입니다.

 

빌딩 전문가 빌사남님. 현 빌딩시장 상황과 전망 그리고 아낌없는 조언까지 부탁드려요.

 

[RTI 적용 이후 개인명의보다는 법인명의로 많이 사는 추세]

▲ 신대리: 대표님. 현재 꼬마빌딩 시장 상황에 대해 간략하게 소개해주시겠어요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 일단은 꼬마빌딩에 정의에 대해서 간략하게 설명해드리면, 꼬마빌딩이라고 하면 금액 50억 미만의 작은 빌딩을 꼬마빌딩이라고 하고요. 꼬마빌딩 중에서는 다가구주택이나 다세대주택이나 고시텔건물이나 이런 것도 다 포함됩니다.

 

그래서 지금 이 꼬마빌딩 시장은 아무래도 금액대가 낮다보니까 아파트 투자 하셨던 분들도

많이 관심을 보이고 있고, 그리고 지금 대출이 RTI(임대업이자상환비율)가 적용되면서 막힌 경향이 있는데 아직까지도 고객들이 많이 찾는 상황입니다.

 

▲ 신대리: 그렇다면 현 시점에서 꼬마빌딩을 사는 게 맞는 걸까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 꼬마빌딩이 2015년부터 가격이 굉장히 많이 올랐습니다. 그래서 2018년까지 굉장히 많이 올랐는데 제가 아까 방금 말씀드렸던 대출 규제 때문에 올해 같은 경우는 작년보다는 덜됐어요.

 

그리고 투자라는 게 잘될 때 투자하는 것보다 차라리 시장상황이 안 좋을 때, 거래가 더 안 좋을 때 투자하는 게 맞기에 저는 지금 사는 것을 추천 드립니다.

 

▲ 신대리 : 업자니까 당연히 사야 된다고 말하는 거 아니야? 라고 생각할 수 있는데요, 대표님 가족 친구가 산다고해도 말릴 생각 없으세요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네. 말릴 생각 없고요. 아무래도 이 업계에 계속 있다 보니까 이 주요지역의 빌딩들은 절대 떨어지지 않거든요. 특히 강남의 경우는 아예 떨어지지 않기 때문에 가족뿐만 아니라 저도 이제 투자하려고 계속 보고 있고.

 

▲ 신대리 : 어디보세요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 전 강남이죠. 사옥을 사는 게 목표인데요, 열심히 해야겠어요.

 

▲ 신대리 : 최근 아파트값도 많이 떨어져서 이슈가 많은데 그럼 빌딩은 가격에 전혀 영향이 없는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 서울 주요지역의 빌딩 가격은 아직 떨어지지 않았고 서울 외 지방지역 빌딩들은 영향이 있었는데, 아직까지 서울 주요지역 빌딩 가격은 떨어지지 않은 것 같습니다.

 

▲ 신대리 : 요즘 대출 이슈도 많아서 대출도 잘 안 나온다고 하는데, 빌딩 대출조건은 어떻게 생각하면 될까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 일단 작년 3월부터 RTI가 적용이 돼서 임대수익이 안 나오는 건물은 대출이 많이 안 나와서. 최근에는 개인명의보다는 법인명의로 많이 삽니다. 법인명의로 살 경우에는 방금 말씀드린 RTI가 적용되지 않기 때문에.

 

▲ 신대리 : RTI에 대해서 잠깐 소개해주시겠어요?

 

빌사남 김윤수 대표 : RTI란 임대업 이자상환비율로, 이자비율을 월 임대료해서 나눠서 상업용 건물 같은 경우 1.5배 적용해서 그게 안 나오면 대출도 안 나오는 게 있는데, 최근에는 RTI 때문에 법인으로 매입하는 경우가 많아졌습니다.

 

▲ 신대리 : 법인은 따로 RTI 규제를 안 받는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 법인은 따로 안 받고요.

 

[초반 지역 선정이 관건...팔린 매물 꾸준히 보며 안목 키워야]

▲ 신대리 : 잘 아는 부동산 사장님이 계신데, 꼬마빌딩도 일반 부동산에 가서 의뢰를 하면 되는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 일반 부동산도 다루긴 하는데, 근데 이 부동산업 하는 분들도 다 분야가 있습니다. 아파트 전문이라든지 상가 전문이라든지. 저 같은 경우는 빌딩만 했었고.

 

많이 다뤄본 분들을 만나는 것이 가장 중요합니다. 그 분이 노하우도 많고 매물도 많이 있기 때문에 꼬마빌딩 매입하신다고 하면 빌딩을 전문적으로 하신 분들을 만나는 걸 추천 드립니다.

 

▲ 신대리 : 사연을 보내주신 분처럼 꼬마빌딩을 처음 매입하려는 사람이 가장 먼저 해야 할 것들이 뭐가 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 일단 자금계획을 먼저 짜야겠죠. 자금계획을 짜서 어느 정도 빌딩을 매입할건지 그리고 대출을 얼마나 받을 건지. 그런 계획들을 짜고 그다음엔 이제 지역을 정해야겠죠.

 

투자 지역을 어디로 할 건지. 아무래도 빌딩같은 경우에는 환금성이 굉장히 낮아서 잘 팔릴만한 빌딩을 매입해야합니다. 그런 지역 선정을 초반에 잘 해야 합니다.

 

▲ 신대리 : 따로 스터디 같은 것도 들으면 좋을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 그렇죠. 저희가 깨알홍보를 좀 하자면, 자체적으로 ‘꼬마빌딩투자스터디’라고 해서 꼬마빌딩을 처음 매입하시는 분들을 위해서 강의를 하고 있는데 그것도 굉장히 도움이 많이 되고. 지금 저희가 14기까지 했는데 수강생이 450명 정도 됩니다.

 

건물주가 되신 분들은 한 50명 정도 되는 것 같습니다. 처음 매입하시는 거니까 스터디나 관련 책을 보시는 것도 좋습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 가장 중요한 건 현장에 답이 있습니다. 현장에 가서 좀 물어보시고.

그리고 또 하나 추천 드리는 건 팔린 걸 많이 보셨으면 좋겠어요.

 

▲ 신대리 : 팔린 것들을 보면 도움이 되나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 예를 들어서 학창시절에 시험문제 풀 때도 기출문제를 풀면 뭔가 예상이 되잖아요. 그거랑 비슷하게 남들이 샀던 빌딩들을 보면 투자하는데 도움이 많이 됩니다.

 

[아파트 강남 3구와 빌딩 투자 시 강남은 다르다?....강남 어디를 노려야하나]

▲ 신대리 : 대표님, 지난주에 강남을 그렇게 말씀하셨는데, 강남 이렇게만 말하셔서 너무 막연했거든요. 조금만 더 강남 어디인지 살짝 알려주시면 안 되나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 알려드려도 되는지 모르겠는데...일단은 좀 말씀드리면 행정구가 강남구여야 됩니다.

 

아파트가 강남 3구해서 서초, 송파도 포함되는데, 그게 아니라 그냥 강남구고 강남구 내에서도 도곡동은 좀 아니에요. 아파트는 도곡동 너무 좋지만 빌딩투자하기에는 좀 좋진 않습니다. 제 개인적인 의견입니다.

 

개인적으로는 테헤란로 기준 위쪽이 괜찮아요. 신사동, 청담동, 논현동, 삼성동, 역삼동 그 다음 대치동까지도. 대치동은 테헤란로 밑이지만 학원가가 많이 형성되어 있어서 임대수익이 굉장히 좋거든요.

 

▲ 신대리 : 그 중에서 하나만 꼽자면?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 저는 개인적으로 좋아하는 동네는 신사동. 신사동 중에서도 압구정 로데오 여기가 아니라 가로수길. 거기가 제일 매각이 잘되고 찾는 분들도 워낙 많습니다.

 

▲ 신대리 : 저희 다음 화에는 가로수길 가보는 건 어떠신가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 좋습니다. 가게 되면 제가 하나하나 설명드릴 수 있을 것 같습니다.

가로수 길도 좋고 강남역 이면도 되게 좋아요. 강남역이랑 신논현 사이에 있는 언덕길이 있는 거기도 굉장히 좋고요.

 

최근에 삼성동이 많이 뜨고 있는데, 개인적으로는 삼성동이 개발되면 그 블럭 내에는 되게 괜찮지만, 지금 지하가 6층까지 파거든요. 영동대로가. 그걸 파면 사람들이 다 지하로 다닐 것 같아요. 제 개인적인 생각입니다. 진선씨도 코엑스 가면 밖에 안 나오잖아요?

 

▲ 신대리 : 네 그렇죠. 저도 지하에서 영화보고 밥 먹고.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 다 안에 있기 때문에 저는 그 안에서 다 해결되지 않을까. 무조건 삼성동이라고 다 영향을 받는 건 아니라고 생각합니다. 더 말씀드리고 싶지만 저희가 아직 2화밖에 안됐습니다. 저희가 조금씩 꿀팁을 방출하도록 하겠습니다.

 

▲ 신대리 : 오늘도 유익한 시간되셨나요? 두 번째 촬영해보셨는데 어떠셨어요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 일단은 첫 번째 촬영보다는 그나마 괜찮아진 것 같고 계속 발전하는 모습 보여드리도록 하겠습니다. 신대리님은 어떠셨어요?

 

▲ 신대리 : 저는 프로답게 금세 적응했죠. 댓글로 빌딩 매입 시 궁금하신 사항이나 여러 가지 사연 남겨주시면 저희가 솔직하게 고민해결 도와드릴게요. 구독, 좋아요 눌러주세요.







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