인더뉴스 김용운 기자ㅣ이재명 대통령은 지난 31일 엑스(X·구 트위터)를 통해 "부동산 정상화, 부동산 투기 억제"의지를 다시 한 번 강조하며 과거 경기도 지사 시절 '계곡 정비' 사례보다 부동산 정상화가 더 쉽고 중요하다는 취지의 글을 올렸습니다. 서울·수도권 아파트값 급등을 단순한 경기 변동이 아니라 '비정상'으로 규정하고, 이를 바로잡겠다는 메시지입니다. 

실제로 한국부동산원이 지난 1월 중순 발표한 '2025년 12월 전국 주택가격 동향조사'에 따르면 지난 한 해 동안 서울 아파트 매매가격지수는 8.98% 상승했습니다. 이는 문재인 정부 시기인 2018년과 2021년의 연간 상승률(각각 8% 안팎)보다 높은 수준으로 2013년 통계 작성 이후 가장 큰 폭에 해당한다는 점에서 다수의 미디어가 '서울 부동산 급등'혹은 '서울 집값 폭등'이라는 제목으로 보도를 했습니다. 

서울의 부동산 시장이 상승세로 접어든 지난 6월 출범한 이재명 정부는 6·27 대책을 통해 서울·수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했습니다. 이어 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부를 규제지역·토지거래허가구역으로 묶었고 15억~25억원의 아파트에 주담대 한도를 4억, 25억 초과는 2억원으로 더 조였습니다.  2026년 1월 29일에는 수도권 유휴부지를 활용해 6만 가구를 공급하겠다는 방안까지 내놓았습니다. 

하지만 "서울 아파트값이 폭등했다"는 말이 곧 "서울의 약 174만 세대(300세대 이상 공동주택 기준)가 넘는 아파트 가격이 모두 비슷한 폭으로 뛰었다"는 뜻은 아닙니다. 서울은 25개 자치구가 모인 도시이고, 2025년의 상승은 전 자치구에서 동시에, 동일한 속도로 일어나지 않았습니다.

한국부동산원과 KB부동산 등의 조사에 따르면 이른바 ‘한강 벨트’로 불리는 강남 3구(강남·서초·송파), 용산, 성동, 마포, 광진, 동작, 강동, 양천 등에서는 약 22~12% 가량의 매매가 상승률이 나타난 반면, 도봉·강북·노원·금천·관악·구로 등의 자치구는 최저 약 0.09%에서 4% 안팎의 한 자릿수 초반 또는 그에 못 미치는 상승에 그친 것으로 나타났습니다. 서울 전체 평균 8.98%라는 숫자만 보아서는, 이러한 지역 간 편차와 ‘어디가 서울 평균을 끌어올렸는지’가 보이지 않습니다. 

세대별 실거래를 전수로 추적하지 않는 이상 "정확히 몇 세대가 8.98% 이상 올랐다"고 단정할 수는 없습니다. 다만 자치구별 지수 상승률을 기준으로 "어느 쪽이 서울 평균을 주도했는지"를 가늠하는 산술적 근사치는 만들 수 있습니다. 산술적으로 보면 2025년 서울 25개 자치구 가운데 서울 평균(8.98%) 이상 아파트 매매가가 오르지 않은 자치구는 서대문구(8.5%)를 경계로 14개 자치구입니다. 이 14개 자치구의 아파트 세대를 합치면 약 87만4000가구, 전체(174만세대)의 약 52%에 해당합니다.

시야를 넓혀 금리인상으로 서울의 아파트가격이 하락했던 2022년을 기준으로 2025년까지 4년간의 흐름을 보면, '폭등'이라는 단어가 포착하지 못하는 또 다른 진실이 보입니다. 코로나19 이후 과잉 유동성을 흡수하기 위해 급격한 금리 인상이 이루어졌던 2022~2023년 동안 서울 아파트값은 한국부동산원 지수 기준으로 연간 하락(–7%대, –2%대)을 기록했다가, 2024년(4%대), 2025년(8.98%)에 반등했습니다. 즉 지난 4년간 서울의 아파트값 누적상승률은 연복리로 환산하면 약 3% 수준입니다. 

같은 기간(2022년 초~2025년 말) 소비자물가는 국가통계포털 지수 기준으로 대략 13% 정도의 누적상승률을 기록했습니다. 수치상 4년 동안 일반 물가가 서울 아파트값 전체보다 더 빠르게 올랐습니다. 자치구별 누적 지수를 따로 떼어 보면, 서초·용산·강남·송파·성동은 지난 4년간 아파트값 누적 상승률이 약 22.5%~16.85%로 누적물가상승률을 웃돌았습니다. 이들 5개 자치구의 아파트 세대를 합치면 약 45만1000세대, 전체의 약 26.8% 정도입니다. 즉 산술적으로 지난 4년간 서울의 아파트 4채 가운데 1채는 물가상승률보다 올랐지만 나머지는 그렇지 못했다는 것입니다. 

이처럼 '서울 평균'과 '장기 누적 지수'를 함께 보면, 지난 4년을 통틀어 "서울 아파트 전체가 폭등했다"고 단정하기는 어렵습니다. 오히려 한강변과 강남 3구, 일부 동남권과 마용성 등 위주로 아파트값 상승이 집중되고, 다수 자치구는 물가 상승률을 따라가지 못한 채 정체되거나 조정을 거쳤다는 쪽에 더 가깝습니다. 그런데도 많은 시민이 "서울 아파트값이 폭등했다"고 체감하는 이유는, 서울 내부의 아파트값 격차가 과거보다 훨씬 벌어진 것이 가장 크다고 볼 수 있습니다. 

지난 10년(2015~2025년)간 서울 아파트 평균 가격은 평균 임금보다 약 세 배 빠르게 상승한 반면, 자치구별로 보면 가장 비싼 구와 가장 싼 구의 평균 아파트 가격 격차는 2015년 약 3.5배에서 2025년 약 4.9배까지 벌어진 것으로 나타납니다.

전용 84㎡(이른바 ‘국민평형’) 기준으로 보면 2025년 말~2026년 초 현재 강남·서초구의 평균 매매가격은 약 26억원을 넘어선 반면, 도봉·강북 등 일부 북부 외곽 자치구는 6억~7억원대에 머물러 있습니다. 같은 평형 아파트라도 강남·서초권은 도봉·강북권의 약 4배에 가까운 가격을 형성하고 있는 셈입니다.

이를 3.3㎡(1평)당 평균 매매가격(KB부동산)으로 본다면 지난해 12월 기준 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 약 5925만원이고 서초구는 약 1억1176만원, 도봉구는 약 2708만원입니다. 두 자치구의 격차는  3.3㎡당  8468만원 수준입니다.  

10년 전인 2016년을 기준(KB부동산)으로 서울 아파트의 3.3㎡당 평균매매가는 약 1877만원 수준이었습니다. 당시 강남구가 약 3608만원으로 가장 높았고, 도봉구가 약 1085만원으로 가장 낮았습니다. 격차는 3.3㎡당 2523만원 정도였습니다.

이러한 수치는 정확한 평당가 수준과는 별개로, 서울 내부에서 주거 자산의 '부익부 빈익빈'이 빠르게 심화되었다는 사실을 보여줍니다. 물론 강남 3구 등에 재건축에 따른 신축이 공급된 반면 도봉이나 노원, 강북권은 30년 이상 된 구축이 대부분을 차지하고 있다는 것은 감안해야 합니다. 

이런 상황에서 정부가 1월 내놓은 ‘수도권 6만 가구 공급’ 대책이 당장의 서울 집값 문제를 곧바로 해결할 수 있을지에 대해서는 회의적인 부분이 있습니다. 

공공 용지를 활용한 공급이라도 실제 사업계획 수립, 인허가, 착공, 준공·입주까지는 최소 5년은 걸리는 상황에서 현재의 가격·전세 부담을 체감하는 실수요자에게는 '5~6년 뒤의 공급'이 당장 체감되는 해법으로 느껴지기 어렵기 때문입니다. 그만큼 서울 부동산 정책의 초점은 "어디에 얼마나 새로 짓느냐"에서 나아가, 지금 존재하는 서울 내부의 격차를 어떻게 조정·완화할 것인가를 병행해야 합니다. .

이를 위해 우선, 강남 3구와 용산·마용성·한강 벨트 등 상급지의 ‘투자 자산’으로서의 매력을 다소 낮추는 방향의 세제·금융 정책이 필요합니다. 낮은 실효 보유세와 1주택에 대한 과도한 세제 혜택이 '똘똘한 한 채' 선호를 부추겨, 고가 주택에 자본이 집중되고 자치구 간 가격 격차를 키웠다는 분석이 이미 설득력을 얻고 있습니다.

고가·초고가 1주택도 일정 수준 이상에서는 다주택과 유사한 수준의 보유 비용을 지게 하거나, 장기 보유·상속·증여 과정에서의 과도한 세제 혜택을 조정하는 방식으로 '한 채에 모든 자산을 몰아 넣는 전략'의 기대 수익률을 점진적으로 낮춰야 합니다. 

동시에, 지난 몇 년간 물가상승률조차 따라가지 못한 다수 자치구의 '주거 가치'를 끌어올리는 투자도 이뤄져야 합니다. 서울에서 아파트 가격 차이는 단순히 건물 자체의 노후도만이 아니라, 출퇴근 편의(교통), 자녀 교육 환경(학군·학원 접근성), 공원·문화·상업시설 등 생활 인프라의 차이에 크게 좌우된다는 연구들이 이미 많이 나와 있습니다. 

강남·한강 벨트에서 걷힌 개발 이익의 일부를 도봉·강북·금천·관악·중랑 등 상대적으로 저평가된 지역의 교통망 개선, 학교·돌봄·문화시설 확충, 노후 단지의 생활형 리모델링(주차장·커뮤니티 시설 확충 등)에 재투자하는 구조를 만들면 자산 가격 격차가 '삶의 질 격차'로 고착되는 속도를 늦출 수 있습니다. 

서울 아파트값을 둘러싼 논쟁은 사실 "가격을 잡느냐, 못 잡느냐"의 문제가 아니라, 경제 성장 과정에서 불가피하게 발생하는 집값 상승이 어느 지역·계층에 얼마나 집중되느냐를 어떻게 조율할 것인가의 문제에 더 가깝습니다. 

한국 경제가 성장하고 서울에 대한 수요가 지속되는 한, 서울 주택 가격의 장기 우상향 자체를 완전히 거스르기는 어렵습니다. 중요한 것은 그 상승분이 특정 자치구의 고가 아파트에만 쏠려 "집값이 곧 계층·기회의 격차"가 되는 구조를 완화하는 일에 정책 목표가 설정되어야 합니다.

이 목표를 위해서는, 상급지의 투자 매력을 정책적으로 조금 낮추는 조치와 함께, 상대적으로 소외된 다수 자치구에 교통·교육·문화라는 ‘필수 영양소’를 집중 공급해 “서울 어디에 살아도 최소한의 삶의 질과 자산 방어가 가능하다”는 신뢰를 만들어야 합니다. 

따라서 이 대통령이 부동산 정상화를 꺼내들게 한 "서울 아파트값이 폭등했다"는 말은 서울 평균 연간 상승률 8.98%와 소수 상급지의 가파른 상승을 비추어 볼 때 절반 정도는 사실입니다.

그러나 그 문장 뒤에는 서울 내부의 분화·양극화라는 또 다른 절반의 진실이 숨어 있습니다. 부동산 정책이 진영 논리와 단편적 구호를 넘어 실질적인 효과를 내려면, 무엇보다도 서울 아파트값에 대한 데이터와 지표를 보다 입체적으로 읽고, '서울 집값 폭등'이라는 한 줄 숫자 뒤에 있는 지리적·계층적 격차를 정확히 진단하는 작업이 선행되어야 합니다.