서울 아파트값은 무조건 오른다?…수도권 유망 지역은 ‘이곳’

빌사남TV, 입지전문가 빠숑편 2회…수도권 아파트 입지 평가 및 전망
기준금리 인하, 3기 신도시 등 정책이 부동산 시장에 미칠 영향 분석

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

– 빌사남: 현재 주택시장 상황은?

▲ 빠숑: 애매해요. 많은 분이 궁금해하시는 게 ‘지금이 상승 시장인지 하락 시장인지 보합 시장인지 모르겠어요.’ 대표님은 어떻게 생각하세요?

– 빌사남: 저는 주춤했다가 최근에는 살아나는 듯한 그런 느낌을 받았어요.

▲ 빠숑: 2017, 18년도에 집값이 정말 많이 올랐어요. 강남구에 10년 차 정도 된 신축아파트 34평이 10억원 정도 올랐어요. 강남에 아파트 가지고 계신 분들은 대부분 다 10억 이상은 시세차익을 본 거예요. 그러다 보니까 정부에서는 계속 규제정책을 냈죠. 15번 나왔어요. 근데 그걸 뚫고 오른 거예요. 어마어마했죠. 작년에 9.13 대책 나오고 10월까지 딱 오른 다음에 10월부터 조정이 되기 시작해서 올 4월까지 거래가 거의 없었어요.

그 이유 중 하나가 대출이 안 나와서 그렇기도 하고요, 입지가 나쁜 곳 같은 경우는 매물로 내놔도 안 팔려요. 그리고 입지가 좋은 곳 같은 경우는 매물이 없고요. 이게 맞물려있으니까 거래가 안 된 거예요. 실질적으로 정말 급하신 분들만 팔다 보니까 가격이 빠졌죠. 제가 봤을 때 조정은 아니고요, 거래량이 말도 안 되는 양이었어요. 올해 1월, 2월에는 작년 대비 10분의 1로 줄었어요. 90 프로가 날아갔죠. 많이 회복됐는데 지금 7월이잖아요. 5, 6, 7월 정도 작년 대비 4분의 1밖에 안 돼요.

이거는 투자층이 없어졌다기보다는 실거래 이사 수요 또한 거래가 안 되고 있다고 보시면 돼요. 그 이유는 아까 말씀드린 대로 대출이 안 나오고, 안 팔리고, 살 게 없어서. 서서히 가격이 오르고 있다는 의미는 6개월 넘게 참았잖아요. 이사 가실 분들은 이사 가야 해요. 특히 아이들 있는 집은 애들 학교 문제 때문에 이사 가야 하거든요. 지금 매물 나오고 있는 위주로 거래가 되는 경우에요.

대출 안 나오면 여기저기 융통해서 사고 안 팔리면 추가로 매입하고, 이렇게 지금 거래가 되고 있는 거예요. 그러다 보니까 조금씩 풀리고 있지만 가격이 변동된 시장이 아니라 실거래 수요자가 늘어나면서 상반기 대비 거래량이 풀려가고 있습니다. 지금 시장에 워낙 매물이 없어요. 신축도 없고 구축도 없어서 입지가 좋은 곳은 조금씩 올라갈 것 같아요.

근데 문제는 입지가 나쁜 곳들은 매물이 쌓이고 있어요. 거기는 가격이 빠질 것 같고요. 같은 서울이라도 오르는 곳이 있고 떨어지는 곳이 있어요. 그래서 이거를 평균적으로 얘기할 수가 없어요. 아마 12월쯤 되면 평균으로 조금 올라갈 거에요.

왜냐하면 매물이 없는 지역은 비싼 지역이고 거래가 안 되는 지역은 싼 지역들. 그럼 평균으로 따지게 되면 올라가는 것들인데, 평균이 사실 의미가 없어요. 평균을 보지 말고 입지에 따라 상승과 하락이 섞여 있을 것이다. 이렇게 보면 될 것 같아요.

– 빌사남: 얼마 전에 금리 인하가 됐는데 그로 인해서 부동산 시장에 영향이 있을까요?

▲ 빠숑 : 기준금리가 1.5%로 인하됐는데, 아무 영향 없습니다. 금리의 주인공은 부동산이 아닙니다. 정부 대출과 가계대출을 합쳐도 기업대출의 반이 안 돼요. 금리 인하는 기업이 워낙 어렵기 때문에 내려준 것이지, 그거 내려간다고 부동산 시장에는 영향이 없어요. 금리에 너무 민감해하지 않으셨으면 좋겠어요. 지금 부동산의 문제는 대출이 안 나오는 겁니다. 기준금리가 1.5%인데, 기준금리가 0%여도 대출이 안 나오는데 무슨 의미가 있어요.

– 빌사남: 3기 신도시에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

▲ 빠숑: 3기 신도시 같은 경우는 하도 드릴 말씀이 많아서 하루 종일 말할 수 있습니다. 요약하면 필요한 데 공급을 안 하고 필요 없는 데 공급했다. 이겁니다.

가장 타격을 받은 데가 일산이잖아요. 서울에서 수요가 제일 많은 곳은 강남이죠. 강남 수요를 분산시키기 위해서 신도시를 개발하는 것들이거든요. 1기 신도시는 서울 수요를 분산시키기 위해서 강북 쪽은 일산 딱 하나고요 강남 쪽에 4개가 있거든요. 강남 쪽에 있는 이유는 딱 하나에요. 강남 수요를 분산시키려고. 강남 수요를 분산시키려는 정책이면 맞는데, 3기 신도시 발표는 다 저기 강북 쪽에 있어요. 일단 수요 매칭 공급 매칭이 안 된 거잖아요.

지금 일산이 어려운 이유가 뭐냐면 10년 동안 웬만하면 가격이 다 올라요. 신축은 많이 오르고 구축도 오른단 말이에요. 근데 일산은 10년 동안 가격이 빠졌어요. 왜 빠졌느냐. 일산은 북쪽에 파주 운정신도시를 만들었어요. 근데 파주 운정신도시가 공급이 안 끝났어요. 3분의 2 더 들어와야 하고 분양도 안 했어요.

서쪽에는 일산보다 더 큰 김포한강신도시가 있어요. 김포는 그것뿐만이 아니라 풍무, 사우, 고촌 신도시 아직도 개발 중이에요. 그게 끝이 아니고요, 고양시 덕양구는 입지가 좋아요. 기본적으로 일산보다 서울에 15km 가까워요. 거기에 10만 세대 아파트가 들어오거든요. 삼송, 지축, 원흥, 능곡 뉴타운, 원당, 향동, 덕은 이게 아직 반도 안 들어왔거든요.

근데 거기에 창릉 신도시를 추가했어요. 그걸 왜 넣어요. 지금도 마이너스인데, 때린 데 또 때리는 건데 가격이 올라갈 수가 없죠. 신도시를 만들려면 이쪽이 아니라 동남권 쪽에 만들었어야 해요. 강남, 서초, 송파에 있는 그린벨트를 풀어서 하는 게 제일 좋고요. 그게 안 되면 하남, 성남 등 강남을 에워싸고 있는 지역들. 거기를 집중 공략해야 해요.

근데 이쪽은 하고 이쪽은 안 하다 보니까 강남만 계속 가격이 올라가고 있어요. 지금 강동구에 입주 물량이 되게 많거든요. 보통 빠져야 정상인데 내년하고 올해 입주 물량 끝나면 그 이후에는 없어요. 그러니까 가격이 올라가는 거예요. 여기는 오히려 그거 취소하고 여기에 만들었으면 좋겠어요.

– 빌사남: 반포 vs 잠실

▲ 빠숑: 부동산은 입지를 볼 때 2가지가 있어요. 투자 목적인지 실거주 목적인지. 두 가지를 결합해서 결정하시는 것이 일반적인데요, 돈을 넣어서 얼마나 올라가느냐의 기준인지 내 생활 여건의 편리함이 기준인지 따져보시면 좋을 것 같고요. 반포나 잠실 모두 좋은 입지입니다.

아파트는 객관적인 기준이 있어요. 바로 가격입니다. 가격이 비싼 게 더 좋은 거예요. 잠실 같은 경우는 평당 5000만원 전후로 하고요 반포 같은 경우는 평당 1억에서 4000만원 사이에 있어요. 평균으로 따지게 되면 반포가 더 좋은 거죠. 반포도 개발 여지가 많이 남아있고 잠실도 삼성동 개발 호재도 있고 아시아선수촌이라든지 주변에 재건축이 많이 남아있거든요.

특히 잠실주공 5단지가 남았습니다. 잠실주공 5단지가 분양하고 입주했을 때 비교해야될 것 같습니다. 아직 히든카드가 남아있고, 반포도 만만치 않아요. 반포도 반포주공1단지가 있고 반포 원베일리라는 곳도 있고, 입주해서 비교해보면 좋을 것 같아요.

– 빌사남: 마용성 중에 어디가 제일 좋을까요?

▲ 빠숑: 부동산은 제일 중요한 것이 중심지여야 해요. 다른 여건이 없다고 하면 중심지가 제일 좋은 거예요. 용산은 서울에서도 중심지에요. 그동안 용산이 왜 부각이 안 됐었냐면 대부분의 땅을 미군이 썼어요. 지금까지는 제대로 평가를 못 받았어요. 이제 미군기지가 평택으로 이전을 하고 개발을 하면 더 좋아질 것 같아요.

근데 마용성을 비교할 필요가 없는 게 용산에는 아파트가 동부이촌동밖에 없어요. 전체가 상업지역이고 오피스 상가 위주로 보시는 게 좋을 것 같고요. 마포랑 성동구는 상업 시설도 좋긴 하지만 주거가 많이 들어갔거든요. 입지의 역할이 다르다. 근데 땅값만 따지게 되면 주거보단 상업 시설이 비싼 거잖아요. 용산은 지금까지 단 한 번도 싼 적이 없어요.

– 빌사남: 서울 말고 근교 지역 중에서 유망 지역은 어디 있을까요?

▲ 빠숑 : 일단 저는 성남시. 제일 좋은 것들은 호재가 있어요. 호재라는 건 계획에서 끝나면 안 되고 구체적으로 가시화되어야 하거든요. 제가 따지는 호재가 3가지 있어요. 제일 중요한 건 일자리가 많아지는 겁니다. 강남이 비싼 이유는 일자리가 전국에서 압도적으로 제일 많아요. 강남구에만 70만 개가 있어요. 그다음이 서초구 50만 개.

성남시 같은 경우는 분당구에 판교가 있어요. 판교가 개발되면서 판교테크노밸리가 들어갔단 말이에요. 거기 상주인구 일자리만 7만 개가 있어요. 협력업체까지 더하면 더 많겠죠. 이게 판교 제1테크노밸리인데, 여기에 2, 3을 또 만들어요. 기본적으로 일자리가 증가하는 게 보이죠.

두 번째 중요한 건 교통망이 좋아야 해요. 신분당선, 분당선 연결되는 지역들 역세권 위주로 보시는 게 좋을 것 같아요. 마지막으로 중요하게 봐야 할 것은 아파트 가격이 올라가면 구축보다는 신축이 많이 올라가요. 새 아파트거나 새 아파트가 될 것들을 보셔야 하는데 분당 같은 경우는 판교테크노밸리가 새 아파트잖아요.

구 분당 같은 경우는 91년도에 입주한 아파트이기 때문에 2021년도 내후년부터 재건축라인이 돼요. 순차적으로 재건축될 수 있거든요. 분당 구도심도 재건축 준비를 하고 있고 중원구, 수정구가 어떤 것들이냐면 지금 재건축 재개발이 제일 활발한 곳이에요. 새 아파트가 많이 들어가죠. 그러니까 일자리 호재, 교통 호재, 새 주거시설 호재가 다 몰려있기 때문에 향후 10년 동안 전 지역이 개발될 것으로 예상합니다.

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