9·13 대책 1주년…‘다시 꿈틀대는 서울 집값, 분양 시장은 양극화 심화’

부동산 규제책 발표 이후 서울 집값 안정세..7월부터 10주 연속 상승
대기 수요 많은 지역에 공급확보하고 거래세 낮추거나 정상화 방안 필요해

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 다주택자 종합 부동산세 중과, 청약제도 강화, 대출 규제, 3기 신도시 공급 등의 내용으로 ‘부동산 초강력 규제’ 로 꼽혔던 정부의 9·13 대책이 시행 1년을 맞이했다.

9·13 대책 이후 서울 집값은 안정세를 보이는가 싶더니 지난 7월부터 상승 전환했다. 분양 시장의 경우 인기 지역의 청약 쏠림 현상으로 인한 양극화가 심화되고 있다. 9·13 대책을 두고 ‘반쪽짜리 성공’이라는 평가가 나오는 이유다.

11일 한국 감정원 조사에 따르면 9·13대책 발표 이후 올해 8월까지 서울 주택 가격은 0.03%의 약보합세를 보였고, 아파트값은 1.13% 하락했다. 대책 발표 전 1년간 서울 주택가격이 6.69%, 서울 아파트값이 9.18% 오른 것과 비교하면 주택시장이 안정세를 찾은 것이다.

하지만 지난 여름부터 서울 주택시장의 분위기가 반전되면서 9·13 대책의 약발이 다했다는 평가가 나온다. 작년 11월부터 32주 연속 하락했던 서울 아파트값은 지난 7월부터 상승 전환해 지금까지 10주 연속 상승 중이다. 결국 정부는 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼내 들었고 추가 규제를 검토 중이다.

9·13 대책 이후 주택거래 시장도 얼어붙었다. 국토교통부에 따르면 작년 10월부터 올해 7월까지 서울지역 월평균 주택 거래량은 8758가구다. 9·13 대책 이전 1년간 월평균 거래량인 1만 4190 가구과 비교해 38.3% 급감한 것이다. 대출 규제 영향으로 수요자들의 자금 여력이 줄어든 탓이다.

분양 시장의 경우 9·13 대책 이후 청약자 수가 감소하면서 전국적으로 청약경쟁률이 하락했다. 금융결제원이 9·13 대책 전후 1년을 비교한 결과에 따르면 청약자 수는 전국적으로 243만 909명에서 169만 2027명으로 74만명 가량 줄었다.

평균 청약경쟁률도 14.4대 1에서 12.9대 1로 낮아졌다. 부동산 114 관계자는 “청약제도가 무주택 실수요 중심으로 강화된 데다 9억원 초과의 경우 중도금 대출이 금지되면서 투기수요가 줄어든 영향이 크다”고 풀이했다.

다만 인기 지역으로 청약이 쏠리면서 지역 간 양극화는 심화됐다. 전체가 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 9·13 대책 전 1년간 평균 청약경쟁률이 18.3대 1을 기록했지만, 대책 후에는 24대 1로 상승했다.

비규제지역으로 풍선효과를 누린 광주의 청약경쟁률은 대책 전 18.1대 1에서 대책 후 37.4대 1로 크게 올랐다. 반면 강원, 경남, 충북 등의 지역은 저조한 청약성적을 기록하며 미분양이 쌓이는 분위기다. 지방의 미분양 주택은 여전히 5만 가구가 넘어 전체의 83%를 차지하고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정부 대책으로 급등하던 서울 집값을 제한적으로나마 꺾고 갭투자를 전세 시장에서 쫓아내는 데는 성공했다”며 “다만 희소성이 높고 실패하지 않을 집에 수요를 집중시키는 ‘똘똘한 한 채 선호현상’을 부추긴 점과 낮은 거래량 속에 매도자 우위 시장이 형성된 점이 아쉽다”고 지적했다. 이어 “대기 수요가 많은 지역에 대한 공급확보 대책과 거래세를 낮추거나 정상화하는 방안을 고려해봐야 한다”고 조언했다.