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‘씨스타 소유 빌딩은 어떻게 생겼을까?’...연남동이 뜨는 이유

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Monday, September 23, 2019, 14:09:38

빌사남 TV 연남동 2편...핫플레이스 소개 및 인기 상권에 건물을 매입할 때 주의할 점

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

 

<투썸 플레이스 건물 근처>

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 이 건물은 저희 스터디 수강생이 매입한 건물인데 굉장히 낡은 2층 짜리 주택이었어요. 이 건물을 얼마 전 매입을 해서 리모델링을 했는데 기존 모습을 많이 남겨놨어요.

 

기존 빨간 벽돌 모습을 많이 남겨 놓고 창만 크게 해서 현재는 투썸플레이스가 전 층 들어와 있습니다. 굉장히 성공적으로 투자를 잘 한 사례라고 보이고요, 지금 21억 3000만 원에 매입을 했는데 실 투자금이 많이 안 들어갔어요. 약 9억 정도. 지금 투썸플레이스가 들어오면서 시세는 거의 30억 가까이 될 것으로 예상됩니다.

 

▲ 강주임: 투썸플레이스가 들어오기만 했는데 시세가 30억이 된 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 임차인 효과가 굉장히 커요. 임차인에 따라 빌딩 가치도 달라지기 때문에 이 건물 같은 경우에도 굉장히 좋은 업체가 임차로 들어와서 빌딩 가치가 더 올라간 것으로 보입니다.

 

지금 이 건물이 휴먼타운에 있어요. 휴먼타운 중에서도 술을 못 파는 지역이 있는데요, 이쪽 블록 같은 경우에는 술을 팔 수가 없어요. 제가 말씀드리고 싶은 게 뭐냐면 이렇게 같은 지역에 있다 하더라도 이런 휴먼타운이나 다른 기타 토지이용계획에 관한 내용이 있으면 업종 제한이라든가, 제한 사항들이 굉장히 많아요. 휴먼타운이라고 하지만 용도에 맞게 리모델링을 하면 용적률을 완화해준다거나 그런 인센티브가 있거든요.

 

여러분들은 빌딩 매입하기 전에 반드시 토지이용계획서 확인해보신 다음에 여기가 휴먼타운 지역인지 지구단위계획 구역에 설정되어있는지 그런 내용을 확인할 필요가 있습니다. 미리 사전에 파악하시기 바랍니다.

 

<씨스타 소유 건물>

 

- 빌사남 김윤수 대표: 여기가 국내 반미프엉 1호점입니다. 이 건물의 소유주는 저희가 잘 알고 있는 사람입니다. 바로 씨스타 소유씨입니다. 2016년도에 대지 38평인 이 건물을 15억 7000만원에 매입했습니다.

 

원래는 이런 단독주택이었는데 리모델링과 증축을 해서 현재 반미프엉 국내 1호점을 입점시켰습니다. 제가 알고 있기로는 매입하기 전에 임차인을 같이 구해놓고 확정을 지은 다음에 매입한 것으로 알고 있는데 여기가 많이 떴죠. 그때 당시에는 상권 형성이 안 되어있었는데 이 건물의 가치가 계속 올라가고 있습니다.

 

▲ 강주임: 그럼 현재 이 건물의 가치는 어느 정도인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 지금 한 30억 가까이 예상됩니다. 굉장히 많이 올랐죠. 위치도 코너에 있어서 좋습니다.

 

<손연재 빌딩 인근>

 

▲ 강주임: 대표님, 이 아기자기한 건물은 어떤 건물인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이 건물은 체조선수 손연재 씨의 건물입니다. 2016년도에 6억 7000만원에 낡은 주택을 사서 바로 신축했어요. 이 건물 같은 경우에는 콩카페 바로 이면에 위치하고 있는데 아직까지 상권이 형성되어 있지는 않아요. 그런데 아무래도 소액으로 투자를 해서 어린 나이임에도 불구하고 투자를 잘한 것으로 보입니다.

 

<연남동이 갑자기 뜬 이유는?>

 

- 빌사남 김윤수 대표: 오늘 기존에 저희가 갔던 곳들과는 다르게 굉장히 젊음이 느껴졌어요. 젊은 사람들이 많았던 것 같아요. 매번 연남동을 왔지만 항상 올 때마다 좋은 것 같아요. 오늘 어떠셨어요?

 

▲ 강주임: 네, 저도 연남동을 오늘 오랜만에 왔는데 예전과는 많이 다른 모습이더라고요. 그런데 연남동이 이렇게 갑자기 뜬 이유가 무엇인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 가장 큰 이유는 폐철길이 공원으로 바뀐 거예요. 그리고 주변에 아기자기한 음식점이나 카페들이 굉장히 많아지면서, 그리고 SNS가 활발히 이용되면서죠. 지금 길가에 보시면 다 여성분들밖에 없어요.

 

아까 보셨던 콩카페도 굉장히 구석에 위치해 있어요. 근데 SNS를 보고 이 구석까지 다 찾아오는 거예요. 그리고 홍대 젠트리피케이션 때문에 임대료를 감당하지 못하는 임차인들이 연남동으로 이전하기 시작했거든요.

 

▲ 강주임: 그러면 연남동이 이렇게 확 뜨면서 젠트리피케이션의 위험은 없을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 아예 없다 그런 건 아니고, 지금은 위험단계까지는 아닌 것 같습니다. 지금 젠트리피케이션이 극에 달했다고 보는 경우는 메인 상권에 우리가 다 알만한 업체들이 들어오는 거예요. 대기업이 다 들어간 거죠. 근데 연남동 메인 길은 그렇게까지는 아직 들어가지 않아서 지금도 더 커질 여력이 있다고 봅니다.

 

▲ 강주임: 연남동처럼 뜨는 상권에 건물을 매입할 때 주의할 점은 무엇이 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 확 뜨는 상권 같은 경우에는 확 떴다가 확 줄어들 수 있거든요. 대표적으로 경리단길. 경리단길은 일단 상권이 생기기 안 좋은 위치에 있어요. 경리단길 초입에서 하얏트호텔까지 경사가 심하잖아요. 그런 지리적으로 안 좋은 조건들이 있거든요.

 

그런데 무리하게 상권이 생겨서 날이 안 좋을 때는 사람들이 찾아오기 힘드니까 상권이 전보다는 조금 죽었던 것 같습니다, 도로 여건이라든지 역과의 거리라든지 기본적인 상황들을 파악하고 투자할 필요가 있습니다.

 

▲ 강주임: 앞으로 연남동의 투자가치는 어떻게 보세요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 연남동 상권이 커진 지 오래되지 않았는데 저는 지금도 그렇고 앞으로 좀 더 커질 여력은 있다고 봐요. 아직 이면 쪽에는 개발해야 할 건물들이 많이 있기 때문에, 아직 발전할 여지가 있어 보입니다.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr


[C-레벨 터치]치킨 3위 교촌…허니시리즈 만든 송종화 ‘절박함’ 통할까

[C-레벨 터치]치킨 3위 교촌…허니시리즈 만든 송종화 ‘절박함’ 통할까

2024.04.25 07:00:00

인더뉴스 장승윤 기자ㅣ치킨업계 1위를 지켜온 교촌치킨의 성장세가 멈췄습니다. 적극적인 출점과 마케팅으로 점유율을 끌어올린 bhc, BBQ와 대비되는 흐름에 본업 경쟁력을 의심하는 목소리가 흘러나오는 상황입니다. 교촌은 '허니시리즈의 아버지' 송종화 대표 체제에서 올해 새판 짜기에 돌입합니다. 25일 업계에 따르면 지난해 치킨업계 매출 순위가 뒤바뀌었습니다. bhc 매출이 전년보다 5.5% 증가한 5356억원으로 교촌치킨을 제치고 1위에 올랐습니다. 치킨 3사 중 유일하게 매출 5000억원을 넘겼습니다. BBQ는 지난해 매출이 12.8% 증가한 4732억원을 기록한 가운데 2년 연속 500억원 넘게 올랐습니다. 교촌에프앤비만 역성장했습니다. 지난해 매출이 4450억원으로 1년 전보다 14% 줄었습니다. 2014년부터 8년간 이어온 국내 치킨프렌차이즈 업계 선두 자리를 bhc에 뺏겼고 BBQ에 2위 자리마저 내줬습니다. 3위로 내려앉았지만 이유는 있습니다. 교촌은 외연 확장보다 내실을 택했습니다. 실제로 지난해 수익성 개선에 성공한 교촌에프앤비입니다. 영업이익이 248억원으로 전년 대비 181% 늘었습니다. 1년 사이 3배 급증했습니다. 영업이익률도 1.7%에서 5.6%로 3.9%p 끌어올렸습니다. bhc와 BBQ의 영업이익은 각각 1203억원, 553억원으로 전년보다 15.2%, 13.7% 줄었습니다. 교촌에프앤비 측은 "당초 가맹점 확장 전략을 추구했다면 매출이 큰 폭으로 올라 업계 순위 회복이 어렵지 않았겠지만 권원강 교촌에프앤비 회장은 쉬운 길을 선택하지 않았다"며 "무엇보다 가맹점 수익이 우선이라는 권 회장 경영철학을 2023년 실적에서도 보여줬다"고 말했습니다. 교촌에프앤비는 가맹점 및 파트너사와 상생 협력 관계 구축을 강조하고 있습니다. 점포당 점주 매출은 업계 최고 수준입니다. 공정거래위원회 가맹사업거래에 따르면 2022년 교촌치킨 가맹점의 전국 평균매출액은 7억5000만원으로 bhc(6억원), BBQ(4억3000만원)보다 높습니다. 0%대 폐점률도 이를 입증합니다. 다만 가맹점주 수익성 보전에만 초점을 맞춘 결과 외형 성장이 더뎠고 매출이 크게 떨어졌습니다. 지난해 경쟁사들이 수십 개 이상 매장을 낼 때 교촌에프앤비의 신규 출점 매장은 10개에 불과했습니다. 전국 가맹점 수(2022년)에서도 교촌에프앤비(1365개)는 BBQ(2041개), bhc(1991개)와 차이가 큽니다. 특히 치킨 가격 인상을 주도한다는 점이 매출 하락의 결정적인 요인으로 작용했습니다. 교촌은 2018년 업계 최초로 배달비를 도입했고 이는 요식업계 전체 배달비 유료화에 영향을 미쳤습니다. 교촌은 지난해 4월에도 주요 메뉴 가격을 나홀로 최대 3000원 인상하며 소비자들의 눈총을 받았습니다. 경쟁사 대비 부족한 히트 상품도 보완 과제로 언급됩니다. 교촌의 인기 제품으로는 1991년 간장치킨(교촌시리즈)을 시작으로 2004년 레드시리즈, 2010년 허니시리즈 등이 손꼽힙니다. 허니시리즈 이후 15년 가까이 꾸준히 신제품을 내고 있으나 히트작으로 불릴 만한 상품을 내놓지 못하고 있다는 분석입니다. 지난 2020년 24가지 재료로 완성한 불맛을 강조하며 선보인 '교촌신화'는 반짝 인기를 끌었으나 오래가지 못하고 2년 뒤인 2022년 7월 단종됐습니다. 교촌에프앤비는 같은달 블랙시크릿을 출시하며 5가지 향신료로 만든 이국적인 치킨 콘셉트를 앞세웠고 콤보 출시, 시식단 모집 등 마케팅을 강화했습니다. 블랙시크릿은 지난해 1월 출시 약 6개월 만에 누적 판매량이 100만마리를 돌파하며 가능성을 보였으나 시장에 반향을 일으킬 정도로 보기는 어렵다는 평이 지배적입니다. 교촌에프앤비 입장에서는 허니시리즈를 이어 매출 증대와 신규 고객 창출을 견인할 인기 제품이 필요한 실정입니다. 이는 송종화 부회장을 교촌의 새 사령탑으로 임명한 배경이기도 합니다. 교촌은 지난달 정기주주총회를 열고 송 부회장을 신임 대표로 선임했습니다. 송 대표는 2003년부터 2012년까지 교촌에프앤비 총괄상무 및 사장으로 재직한 전문경영인입니다. 지난해 9월 부회장으로 11년 만에 경영에 복귀했습니다. 송 대표는 2000년대 초반 조류 인플루엔자(AI) 파동으로 가라앉은 치킨 프렌차이즈 시장 위기를 극복하고 교촌치킨을 치킨 선두 브랜드로 올리는 데 기여한 프렌차이즈 전문가로 평가받습니다. 임원 재직 당시 미국과 중국 시장 진출을 주도했습니다. 2010년에는 교촌의 효자 상품인 '허니시리즈'를 출시했습니다. 허니시리즈는 후라이드와 양념으로 대표되던 치킨 시장에 꿀을 활용해 상품화에 성공했습니다. 치킨 고객층을 아이와 여성들까지 넓히는 첨병 역할을 했습니다. 2014년에는 허니시리즈 판매량이 전년 대비 2배가량 신장하며 그해 매출과 영업이익이 전년 대비 각각 30%, 63% 증가하는 데 큰 역할을 했습니다. 최근 교촌은 신사업 확장에 주력하는 모앙새입니다. 이마트와 협력해 자사 소스를 상품화한 K1 핫소스를 출시하며 소스 시장에 진출했고 지난해 6월에는 이태원에 '치킨 오마카세' 닭요리 전문점 교촌필방을 열었습니다. 올초에도 여의도에 메밀 한식주점 '메밀단편'을 론칭하고 소비자 반응을 살피고 있습니다. 이러한 교촌의 신사업 시도는 매출 부진과 맞물리며 본업 경쟁력 저하에 대한 비판으로 연결되고 있습니다. 교촌에프앤비는 그룹 성장의 전기를 마련한 송 대표 체제에서 재도약을 도모한다는 계획입니다. 송 대표는 국내가맹사업과 신성장사업, 해외사업, 각 계열사 등을 총괄하는 역할을 맡습니다. 송 대표는 취임사를 통해 "경기위축과 소비침체 등 회사 안팎의 여러 위기를 극복하기 위해 ‘절박함’을 갖고 업무에 임할 것"이라며 "지속적 경영혁신을 통해 체질 개선을 가속화하고, 브랜드 경쟁력 강화와 미래 성장동력 확보에 주력해 교촌을 100년 기업으로 성장시키는 일에 열정을 바치겠다"고 말했습니다.


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