인더뉴스 진은혜 기자ㅣ
<대치역 앞>
▲신대리: 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 교육의 메카 대치동에 나와있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 오늘은 대치역에서부터 학원가를 지나 전체적으로 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
▲ 신대리: 대치동 꼬마빌딩에 관해서도 설명해주시는 거죠?
- 빌사남 김윤수 대표: 네 상권을 비롯해서 아파트도 조금 설명해드리겠습니다. 대치동 대표 아파트 은마아파트 쪽도 돌아볼 거고요. 상가 안에 맛집도 있으니까 돌아보도록 하겠습니다. 가보시죠.
<신세계 소유 빌딩 앞>
▲ 신대리: 네, 뒤에 보이는 건물에 대해서 간략하게 설명해주시겠어요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 대치역 바로 앞 대치사거리 코너에 있어서 위치가 굉장히 좋고요. 2018년 신세계 그룹에서 약 570억원에 매입을 했습니다. 평단가로 봤을 때는 약 1억 5800만원정도로 제가 봤을 때는 저렴하게 매입을 한 것 같아요. 연 면적도 1500평이 넘어서 사용하기 좋은 건물입니다.
▲ 신대리: 노브랜드라든지 신세계 브랜드들이 들어와 있네요.
- 빌사남 김윤수 대표: 노브랜드, 이마트, 스타벅스도 들어와 있고 신세계 관련된 업체들이 굉장히 많이 들어와 있습니다.
▲ 신대리: 신세계 그룹이 부동산을 정말 많이 소유하고 있는 것 같아요.
- 빌사남 김윤수 대표: 여기 같은 경우에는 특이하게 매입을 했어요. 대치동은 신세계가 매입한 사례가 없는데 위치가 배후세대가 워낙 많고 공실률도 낮아서 신세계 자체 브랜드를 넣어서 건물 운영하기 굉장히 좋은 환경입니다. 조금 이동해서 은마아파트 쪽으로 가보겠습니다.
<은마아파트 앞>
▲ 신대리: 저희는 은마아파트 앞에 나와있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 은마아파트는 28개 동, 총 4400세대 정도 됩니다. 한 블록 자체가 아파트로 되어있고 1979년도에 지어졌습니다. 은마아파트는 강남개발 초기 때 지어진 아파트라서 굉장히 오래되었거든요. 여기 일대로 학원가들이 형성되어있습니다. 제가 알고 있기로는 25평 아파트가 20억 정도 되는 거로 알고 있어요.
▲ 신대리: 전세가는 얼마정도인가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 전세가는 굉장히 낮아요. 4-5억 정도 되는데 위치는 너무 좋지만, 워낙 오래된 아파트라서 층간소음도 되게 심할 거예요.
▲ 신대리: 은마아파트가 재건축된다면 래대팰(래미안 대치 팰리스)을 능가할 수 있을까요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 워낙 대단지고 재건축이 된다면 대치동에서 제일 비싼 아파트가 되지 않을까 싶습니다. 대치동은 꼬마빌딩 투자하기 굉장히 좋아요.
▲ 신대리: 구체적으로 어디에?
- 빌사남 김윤수 대표: 은마아파트 사거리 쪽 은마아파트와 한티역 사이. 학원가가 투자하기 굉장히 좋고, 여기 수요는 배후세대뿐만 아니라 전국적으로 오거든요. 제가 봤을 때는 여기 상권은 계속 유지될 것 같습니다.
<은마아파트 사거리>
▲ 신대리: 대한민국 사교육의 중심 대치동 학원가에 나와있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 학원가는 여기 은마아파트 사거리를 중심으로 한티역까지 형성돼있고, 대로변에도 형성이 돼 있지만 그 이면에도 형성이 돼있습니다. 강남을 개발할 때 가장 먼저 한 게 학군을 넣는 거였어요. 종로구나 중구에 있던 명문 학교들을 다 이쪽으로 이전시켰거든요.
학군의 영향력이 굉장히 커요. 강남을 초반에 개발하면서 가장 많은 영향을 주기도 했습니다. 제가 항상 말씀드렸던 테헤란로 기준 북쪽으로는 학교들이 많이 없고 남쪽으로 밀집되어있거든요.
▲ 신대리: 대표님은 테헤란로 북쪽을 좀 더 좋아하시잖아요?
- 빌사남 김윤수 대표: 그렇죠. 저는 항상 강남 말씀드릴 때 테헤란로 북쪽으로 투자하시라 말씀드리는데, 만약 테남으로 투자하신다면 저는 대치동을 강력 추천해 드립니다. 대치동이 강남 상권 중에서 임대료 수준이 제일 높아요. 평당 임대료가 굉장히 높습니다. 보통 강남구 요구수익률이 3%인데 여기는 4-5%까지 나오거든요.
다른 상권 같은 경우에는 상부층에 학원이 들어가기 쉽지 않거든요. 근데 대치동은 상부층까지 다 학원이 들어가고, 학원이 임대료를 굉장히 많이 내는 상황입니다. 권리금까지 형성되어있고요. 공실 위험은 크게 없습니다. 만약에 강남에 투자하신다고 하면 대치동을 검토해보실 필요가 있어요.
▲ 신대리: 대치동에 교통체증이 가장 심할 때가 저녁 시간이라던데요.
- 빌사남 김윤수 대표: 지금 시간은 괜찮은데, 아이들 학원 보낼 때, 그리고 밤에 학원 다 끝나고 픽업하러 올 때. 그때 여기 일대가 차가 엄청 많아요. 우리나라 사람들이 학군에 대한 욕심이 커서 여기 상권은 쉽게 무너지지 않을 것 같습니다. 여기 와서 보면 공실이 거의 없어요. 빽빽하게 다 차 있죠. 학원가 안으로 들어가 볼까요?
<대치동 학원가 이면>
▲ 신대리: 네, 저희는 방금 은마아파트 사거리에서 이면으로 좀 들어와 있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 은마아파트 바로 맞은편에 있는 곳인데, 여기는 건물이 많지 않은 곳이긴 해요. 학원가라고 하기 애매한데, 여기도 보면 학원이 다 들어와 있어요.
▲ 신대리: 저 끝까지 다 독서실, 학원이 들어와 있네요.
- 빌사남 김윤수 대표: 이 건물도 보면 되게 허름한데 꼭대기 층까지 학원이 다 들어와 있어요. 그리고 여기 앞에는 재개발지역이 있어요. 이게 개발되고 나면 여기가 더 좋아질 것으로 생각이 됩니다.
▲ 신대리: 여기는 아파트가 들어오는 건가요?
- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 학원가가 형성되면서 주거수요도 더 많아졌어요. 주거수요가 많아서 임대하기에는 최적의 조건인 거죠.
▲ 신대리: 근데 요즘 저출산 문제가 심각해지고 있는데, 대치동의 인기도 식지 않을까요?
- 빌사남 김윤수 대표 : 전혀 그렇지 않을 것으로 생각이 되는데요, 오히려 집중되지 않을까요? 원래 두 명 낳던 거 한 명만 낳고 잘 키우자. 마인드가 있으니까요. 오히려 대치동 학구열이 더 불타오르지 않을까 싶습니다.
- 신대리 : 네, 앞으로 가면서 대치동 학원가를 더 자세히 보고 벚꽃 연금의 주인공 장범준 씨 건물을 살펴보도록 하겠습니다.
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