‘BTS 팝업스토어는 어디?’…강남구 ‘끝판왕’ 역삼동 탐방

빌사남TV 역삼동 특집 1편…일주일 내내 유동인구가 가장 많은 강남역 핵심 상권분석

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

▲ 신대리: 안녕하세요, 빌사남 TV입니다. 저희는 오늘 신논현역 앞에 나와 있습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 네, 오늘은 강남의 핵심이라고 할 수 있는 강남역 상권을 돌아보도록 하겠습니다. 행정명칭은 역삼동이죠. 여기 건너편은 논현동이고, 현재 위치는 역삼동인데, 신논현역부터 강남역까지 상권이 이어져 있습니다.

▲ 신대리: 오늘 신논현역-강남역-역삼역까지 쭉 내려가 보도록 하겠습니다. 이른 아침부터 사람들이 굉장히 많네요.

– 빌사남 김윤수 대표: 네, 오늘 BTS 팝업스토어가 개장한 날이라 외국인 관광객들이 많은데요, 그쪽도 한 번 가보도록 하겠습니다.

<신논현역 이면>

▲ 신대리: 이 건물도 대표님 최애건물 아닌가요?

– 빌사남 김윤수 대표: 네, 제가 강의할 때마다 말씀드리는 사례인데, 원래는 상가주택이었어요. 1층에는 커피숍이 있고 나머지는 주택이 있었는데, 매각 당시 수익률이 1%밖에 안 왔습니다.

그리고 전면이 굉장히 좁고 뒤로 긴 땅이었는데, 이렇게 리모델링을 한 거에요. 이 건물의 가장 큰 장점이 뭐냐면 바로 옆이 주차장이라는 겁니다. 바로 앞 건물의 주차장인데요, 여기 뒤에는 건물이 절대 올라갈 일이 없어요.

▲ 신대리 : 그래서 이렇게 가시성이 뛰어난거군요.

– 빌사남 김윤수 대표: 건물 사이에 있지만 코너 건물 같은 느낌이죠. 그리고 주차장 들어오는 입구에도 사방이 트여 있어서 삼면이 다 보여요. 리모델링도 멋스럽게 해놨죠. 지금 전층 커피숍으로 쓰고 있는데 이 사례처럼 건물 검토하실 때 수익률과 평단가만 볼 게 아닙니다.

전체적으로 주변이라든지 이 건물의 장점을 찾아야 해요. 그런 장점을 찾으려면 현장 답사를 꼭 와야겠죠. 신논현역에서 바로 이면 먹자 상권에 지금 와있고요, 다음 사례로 가보겠습니다.

<상권 메인거리>

▲ 신대리 : 저희가 상권 메인거리를 쭉 걸어오고 있는데, 최근에 매각된 사례가 있을까요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 바로 이 건물입니다. 이쪽 거리에서 최고가에 팔렸어요. 올해 174억 3000만원에 매각되었고, 평단가로 치면 2억 1000만원 정도 됩니다. 아마 임대수익률이 그렇게 크진 않은데 입지가 워낙 좋다 보니까. 강남대로 변은 평당 6억 7000만원 정도 되거든요.

가격 면에서는 비쌀 수도 있지만, 주변 가격과 비교했을 때는 그렇게 비싸다고는 생각이 안 듭니다.

▲ 신대리: 이쪽 라인에 매물은 잘 나오나요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 아뇨, 거의 매물이 안 나옵니다. 이 건물도 건물주가 팔까 말까 했던 건물인데, 이 가격에 팔릴 줄은 몰랐거든요.

▲ 신대리: 평당 2억 1000만원 전에는 최고가가 어느 정도였나요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 한 1억에서 1억대 중반이었습니다. 이 건물이 팔리면서 주변 땅값이 다 같이 올랐어요. 이쪽 지역은 강남에서도 워낙 좋은 곳이기 때문에 더 뛰어넘는 사례가 많이 나올 것으로 생각됩니다.

<옛 뉴욕제과 매각사례>

▲ 신대리: 저희는 하루 유동인구가 엄청나게 많은 강남대로 변 한복판에 나와 있습니다.

– 빌사남 김윤수 대표 : 강남대로 변에서 제일 비싸게 팔린 사례가 있어요. 바로 뒤에 있는 에잇세컨즈 건물(옛 뉴욕제과 건물) 입니다. 2014년도에 1050억에 매각되었고, 대지평단가로 봤을 때 평당 5억 1500만원입니다.

서초구에서 가장 비싸게 매각된 사례고, 아직까지 이 기록은 깨지지 않았습니다. 제가 알고 있기로는 보증금 50억에 월세 약 4억 5000정도 받고 있는 것 같아요. 매입하신 분이 법인이 아니라 개인이에요. 증권 쪽에 유명하신 분이라고 알고 있어요. 굉장히 파격적으로 매입했죠.

▲ 신대리 : 지금은 가격이 엄청 올라있겠네요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 제가 아까도 말씀드렸지만, 최소 평당 6~7억 정도 될 것으로 예상이 돼서 매입하고 나서도 시세가 굉장히 많이 오른 것으로 보입니다.

▲ 신대리 : 근데 건물이 굉장히 아담한 것 같아요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 네, 상업지인데 용적률 380%밖에 못 받았어요. 예전에 지은 건물인데 그때는 높게 못 지었거든요. 800%까지 가능하니 땅의 가치도 굉장히 좋은 것으로 판단됩니다.

▲ 신대리 : 지나다니면서 에잇세컨즈 건물 많이 보긴 했는데, 가격이 얼마고 어떻게 팔린 지는 처음 듣네요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 강남역에서도 11번, 10번 출구가 사람이 제일 많아요. 유동인구가 워낙 많기 때문에 공실 날 리스크는 적다고 생각합니다.

<강남역 사거리>

▲ 신대리 : 네, 저희는 강남역 사거리에 나와 있습니다. 강남역 상권에 대해서 간략하게 설명해주시겠어요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 강남역 상권은 주 7일 상권이에요. 평일보다 주말에 사람이 더 많습니다. 장사하는 입장에서는 큰 메리트거든요. 강남역 2호선과 신분당선이 같이 있잖아요. 2호선 라인 중에서도 역삼, 선릉에 직장이 있는 분들도 다 이쪽으로 와요. 강남역은 광역버스가 되게 많아요. 웬만한 경기도, 수도권 가는 버스들은 다 있습니다.

또, 신분당선이 논현역과 신논현역 신사역을 지나서 용산역까지 뚫려요. 만약에 뚫린다면 그거 타고 강북에 계신 분들이 이쪽으로 올 것 같아요. 지금 분당과 판교까지 뚫렸는데 거기가 상권이 좋아진 게 아니라 여기가 더 좋아졌거든요. 오히려 수요가 강남으로 흡수되고 있습니다.

강남역과 신논현역 사이가 강남대로, 강남역과 역삼역 사이는 테헤란로에요. 그 거리가 근 10년간 거래가 가장 많이 되었던 거리입니다. 지금 이 지역은 특이한 점이 다 상업지역이에요. 보면 높은 건물들밖에 없고 보통 강남대로 변이 상업지랑 3종이 함께 있는 노선 상업지가 좀 많이 있는데 이쪽 대로변은 다 일반상업지역입니다.

▲ 신대리: 그리고 저희 뒤편에는 삼성물산 서초사옥이 보이는데요.

– 빌사남 김윤수 대표: 서초사옥은 작년에 매각이 한 번 됐어요. 연면적당 가격이 무려 3000만원이 넘습니다.

▲ 신대리: 그것도 최고가 갱신이네요.

– 빌사남 김윤수 대표: 총 매각 가격이 약 7500억 정도입니다. 근데 저기 삼성건물 앞에 조그마한 건물 보이시죠? 저게 바로 윤빌딩이라고, 전에 삼성에서 매입하려고 노력을 많이 했었어요. 딱 봐도 눈에 거슬리잖아요.

근데 건물주가 절대 안 팔았습니다. 그분이 돌아가시고 나서 가족분들이 바로 팔았죠. 2009년도에 약 230억원정도에 매각을 했습니다. 저 광고판 있죠? 저 건물 용도지역은 일반상업지역이에요. 아까 말씀드렸던 것처럼 용적률이 800%이기 때문에 건물을 더 올릴 수도 있어요.

▲ 신대리: 그런데 안 올리고 있는 건가요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 저걸 신축하게 되면 저 전광판을 날리게 됩니다. 저게 신규로 나는 게 쉽지 않아서 그냥 놔두는 게 나을 수도 있습니다.

▲ 신대리: 으리으리한 건물들 사이에 콧대 높은 건물이네요.

– 빌사남 김윤수 대표: 저기 뒤편으로는 개발 호재가 하나 있는데, 롯데칠성부지가 개발하려고 계획 중에 있고 최근에도 기사가 났어요. 그리고 언제 될진 모르겠지만 경부고속도로 지하화 호재도 있긴 해요. 아무래도 강남의 핵심지역이다 보니까 주변에 개발 호재들이 많은 것 같습니다.

<역삼역 이면>

– 빌사남 김윤수 대표: 저희는 지금 역삼역 쪽으로 이동하고 있는데요, 지나가는 쪽에 저희 수강생이 매입한 건물이 있는데 지금은 공사 중입니다. 2017년도에 20억 5000만원에 매입했는데, 대지가 56평 정도 돼서 평단가가 장히 저렴했어요, 무엇보다 3종일반주거지역이어서 건물을 저렇게 높게 지을 수 있어요.

▲ 신대리: 원래 그냥 다가구주택이었죠?

– 빌사남 김윤수 대표: 네, 명도 완료하고 현재는 신축을 하고 있습니다.

▲ 신대리: 저희 수강생분들 건물 참 많이 사셨네요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 사례도 더 있는데 종종 촬영하면서 다뤄보도록 하겠습니다.

<산하 LAW 타워>

▲ 신대리 : 저희가 11월에 이사 올 건물 앞에 나와 있습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 역삼역 도보로 3분 정도 되는 위치에 있고, 지금 여기 법무법인 산하 로펌 사옥에 있는 7층으로 이전하게 되었습니다.

▲ 신대리 : 저희가 여기서 스터디도 하고 있잖아요. 빌사남을 방문하시려면 앞으로 역삼동으로 오시면 됩니다.