빌사남TV, ‘꼬마빌딩 리모델링의 모든 것 2편’

빌사남TV 스페셜, 빌딩 리모델링 시 고려해야 할 것들

인더뉴스 김철 기자ㅣ

빌사남 김윤수대표 : 지금 3층에 와봤는데, 현장으로 들어가 보도록 하겠습니다. 위에는 노출 콘크리트로 했네요?

이윤호 이사 : 네, 여기는 직원분들이 쓰시는 공간입니다. 업무공간인데 이쪽에 직원 책상 8개 그리고 각 방에 CP 책상이 들어가고요.

지금 위에 면을 저희가 철거 해봤더니 이 면 자체 느낌이 나쁘지  않았어요. 그래서  면에다가 백색도장만 칠해줘서 느낌을  잡아준 겁니다. 거기에 맞춰서 포인트 컬러로 들어가는 부분들이 백색 그리고 가구는 우드컬러가 들어가니까 조화가 될 것 같습니다.

빌사남 김윤수대표 : 요즘에 이런 전등 많이 하더라고요.

이윤호 이사 : 레일등이라고 하는데요, 레일에 전선이 다 매립되어 있어요. 레일 어디든지 전구를 필요에 따라 위치를 바꿔서 낄 수 있어서 편리합니다. 그리고 이쪽은 C5-LED가 들어가 있고요. 이쪽은 스포트라이트등으로 연출을 해줬어요.

빌사남 김윤수대표 : 이쪽 창호설명도 해주세요.

이윤호 이사 : 기존 벽들을 철거하고 전면 파사드를 전부 커트널 유리로 만들었는데요, 그러다 보니까 에너지 효율 때문에 로이복층 유리로 썼어요. 이중으로 유리가 접합되서 들어가는 거고 디자인을 고려해서 밖에서 안 보이는 히든 프레임을 썼어요.

밖에서는 유리로만 보이고요, 프레임이 안쪽으로 붙어 있는거죠. 이런 디테일들을 잘 살리면 좋은 디자인의 건물이 나오게 됩니다. 이것은 피난 규정 때문에 법규로 무조건 달려야되는 완강기입니다. 이쪽에 창문을 열어서 탈출할 수 있게끔 각 층에 지그재그로 설치가 됩니다.

빌사남 김윤수대표 : 그리고 아까 말씀하셨던 골목길 도로에 접한 면이 이쪽인가요?

이윤호 이사 : 네, 이쪽이 되는거죠. 이쪽은 다 수납공간이 될 거에요. 솔리드된 벽을 수납공간으로 활용할 수 있는 디자인 아이디어가 있는거죠.

이윤호 이사 : 지금 보시면 노출천장이기 때문에 전부 다 노출이 되어 있거든요. 냉난방에 필요한 배관들이 이쪽에 한 라인으로 깨끗하게 정리되어 있는 것을 보실 수 있어요.  이 라인을 따라가보면 화장실로 라인을 타고 와서 피트공간 한쪽으로 다 몰아주는 거에요.

이런 공간이 없으면 외부에서 보기 싫게 노출이 되는 거에요. 그리고 화장실 공간이 워낙 오래되다보니까 배관이나 이런 것들이 녹슨 부분들이 많았어요. 그런 배관을 철거해주고 보시면 수도라인부터 배수라인까지 전부 다시 교체를 해주게 되어 있어요.

빌사남  김윤수대표  :  보통 건물 외벽에 보면 선이라든지 실외기라든지 지저분하게 노출되어 있죠.

이윤호 이사 : 네, 공사를 할 때 내부에다 매립해주는 것을 설계를 잘 해줘야돼요.

빌사남 김윤수대표 : 내부가 한창 공사 중이라서 간략하게 봤습니다. 이제 외부에 가서 설명 해주세요.

빌사남 김윤수대표 : 외관을 보면서 아까 말씀해주셨던 내용들 추가적으로 설명해주시면 좋을 것 같습니다.

이윤호 이사 : 지금 공사 가림막이 설치되어 있어서 외관을 보실 순 없는데요, 이 공사 가림막 이 굉장히 중요합니다. 보통 빌딩들이 도시 밀집지역에 있어서 주변 민원이 좀 예민하거든요. 데시벨 측정기 가지고 다니시는 분들고 계시고요.

공사를 하다보면 어쩔 땐 조용하지만 어느 구간에서는 어쩔 수 없이 소음이 발생되거든요. 그런 것들을 미리 염두해두시면 공사에 도움 이 되실 것 같습니다.

빌사남 김윤수대표 : 민원이 들어오면 공사 중지가 되는 건가요?

이윤호 이사 : 경고조치가 몇 번 있고, 그게 제대로 이행이 안 되면 공사 정지까지 갈 수 있는 거죠. 지금 가림막 사이 실루엣으로 보이는데 아까 말씀드렸던 전면 사비석 붙는 부분이 이쪽 이에요.

투시도에도 보셨겠지만 살짝 철제 구조물로 잡아놓은 부분이 포인트 창이 되는 부분 이고요, 나머지는 완전히 솔리드한 면으로 구성될 예정입니다.

빌사남 김윤수대표 : 그리고 제일 궁금한 것이 비용일 것 같아요. 대략적으로 비용이 어느 정도 드나요?

이윤호 이사 : 항상 제일 궁금해하시는 부분인데, 말씀드리기도 애매한 부분이에요. 왜냐면 케이스마다 다 다르거든요. 예를 들어 자재하나만 바뀌더라도 건물 같은 경우는 면적이 크다보 니까 전체 비용에 차지하는 포션이 클 수 있거든요.

하다못해 평당 50만원부터 평당 2000 만원까지도 갑니다. 우선 적정예산을 계획하시고 그거에 맞춰서 디자인 컨설팅을 받으시는 게 가장 합리적인 방법일 것 같습니다.

빌사남 김윤수대표 : 바가지 업체를 구별하는 방법이 있을까요?

이윤호 이사 : 그것도 중요한 말씀인데요, 건축 설계와 시공이 나눠져있는걸 모르는 분들이 계세요. 그래서 시공사에 무조건 이렇게 하면 얼마예요? 질문하시는데, 사실은 건축 설계를 완벽히 해놓지 않으면 시공견적과는 너무도 들쑥날쑥할 수 있거든요. 

그래서 시공을 내시기 전에 본인이 원하는 건축 설계를 최대한 구체적으로 정리하실 필요가 있어요. 그 설계 도면을 보면 저희가 그려드리는 재료에 하나하나 제품 지정서까지 표기를 해드리고 있어요. 그러면 조명이라든가 화장실 도기 등 전부 지정이 되어있기 때문에 나중에 공사를 하면서 변동이 있을 수 없는 견적이 되는거죠. 

그렇게 해야 여러 공사 업체를 비교견적하실 수 가 있어요. 같은 설계도면에 대해 어떤 시공사는 얼마 어떤 시공사는 얼마 해서 그걸 꼼꼼히 비교하시면 나중에 크게 견적의 변동폭 없이 진행하실 수 있습니다.

빌사남 김윤수대표 : 그리고 견적도 중요하지만 이런 경우도 많이 봤어요. 공사하다가 갑자기 도망가거나 예를 들어 1억이라는 견적이 나왔는데 그것보다 더 업해서 내는 경우도 많이 봤거든요. 이럴 일이 없게 업체를 잘 선정하는 방법이 있을까요?

이윤호 이사 : 결국에는 그 회사의 포트폴리오를 보시는 것이 좋고요, 포트폴리오는 건축에서 1-2년안에 쌓일 수 있는 업역이 아니에요. 그래서 보통 보면 오래된 역사가 있는 업체를 선정하거나 신생 업체라도 재무상태 확인을 하셔야 합니다.

종합건설사기 때문에 그런 것들이 다 공개가 되어 있어요. 보통 인테리어 같은 경우에는 전문건설 면허가 있어야 하고, 건축같은 경우는 종합건설 면허가 있어야 합니다. 그런 건설사들을 꼼꼼히 보시고 나중에 하자이행 보수 증권이라든가 다 발권해줄 수 있는지를 꼼꼼히 체크하시는 게 좋습니다.

빌사남  김윤수대표 : 또 많이들 궁금해 하시는 게 건물 증축에 관심있어 하시는 것  같아요. 증축할 때 주의해야 할 점이 있나요?

이윤호 이사 : 결국 건축에서 제일 중요한 건 안전문제거든요. 증축이 되는지 안 되는지는 법규 검토를 하면 바로 나오는 문제입니다. 건폐율 용적률 남는지 확인하고 주차대수 산정해서 가능한지는 사실 간단한 문제에요.

그런데 증축을 할 때 중요한 것은 건물 전체 하중이 늘어 난다는 것이에요. 건물 하중이 늘어날 때는 기존의 부재들이 그 하중을 다 같이 분담해야 된다는 문제가 생겨요. 이게 구조적으로 안전할 것인지를 검토하는 게 제일 중요합니다. 

간혹 공사비용문제로 구조보강을 안  할때도 있는데 이건 정말 큰 문제로 이어질 수 있습니다. 우선 증축이 가능하다는 것을 법규에서 판단이 되시면 그다음은 구조안전 보강에 대해서 고민하는 것이 현명한 방법입니다.

빌사남 김윤수대표 : 제가 알고 있기로는 연와조 같은 경우, 증축이 힘들다고 듣긴 했어요.

이윤호 이사 : 완전히 불가능한 건 아니고요, 연와조라는 것은 일종의 벽돌들을 쌓아서 올려 놓은 형태거든요. 연와조는 압축력을  받는데 있어서 한계가 있어요.

지금은 철근 콘크리트로 활용해서 압축력, 인장력 모두 견디게 하는 설계가 가능한데, 연와조는 그런 것에 조금 취약해요. 그것을 증축할 때는 거의 90%는 구조보강을 해주신다고 보시면 됩니다. 비용도 들 수 있는데요, 장기적으로 봤을 때 오히려 그게 더 건물가치를 올려주는 타당한 비용이 됩니다.

빌사남  김윤수대표 : 또 건물들 보면 엘리베이터 없는 건물들이 굉장히 많아요. 추가적으로 엘리베이터를 설치하는 경우가 많은데 엘리베이터를 많이 설치하는 곳이라든지 비용이라든지 궁금해하시는 분들이 많습니다.

이윤호 이사 : 법규가 개정되면서 장애인 엘리베이터는 건폐율과 용적률에서 제외되게 되었어요. 그래서 비교적 대지가 여유가 있다면 건물 내부에 설치하는 것보다 건물 외부에도 설치하실 수 있어요. 

그런 것들이 주로 중앙중심 코어라고 하는 계단실이나 현관과 연결된 부분에 해주시면 전체적인 동선이 말끔하게 풀릴 수 있고요. 그게 여의치 않고 땅이 작을 경우에는 계단 참이라든가 일부 공간을 할애해서 엘리베이터를 넣어주는데요, 이것도 다 넣어줄 수 있는게 아니고 지하 피트공간이라고 해서 1.5미터 이상 깊이가 필요해요.

이 깊이를 충당할 수 있는 공간이 있는지 왜냐면 기초를 건드릴 순 없거든요. 그리고 엘리베이터 위에 기계실이 필 요하거든요. 그것도 위에 거의 3미터 이상 올라가는데, 그런 공간을 충분히 설치해줄 수 있는 여력이 있는지 이런 사항들을 종합적으로 판단하셔서 설치하실 수 있습니다.

빌사남 김윤수대표 : 이 건물같은 경우는 도로 쪽에 사선제한을 받았는데 그걸 반듯하게 핀 사례인거죠?

이윤호 이사 : 완전히 반듯하게 핀 건 아니고요, 아까 투시도 보셨겠지만 루버 창살을 이용해서 빛이 투과되는 공간이에요. 사실상 법규에 보면 면적의 2분의 1 이상 개방을 하면 건축물 높이로 인정하지 않는 게 있어요. 그런 법규를 이용해서 그쪽에 빛이 투과되는 벽을 만들어 준거죠. 일조권도 지키면서 디자인을 살린 케이스입니다.

빌사남 김윤수대표 : 오늘 많은 이야기 해주셨는데 굉장히 알아야할 것이 많은 것 같아요. 오늘 바쁘신데 출연해주셔서 감사합니다.

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