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빌사남TV 특집, 강남구 빌딩 매매 전수 조사 1편

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Thursday, January 16, 2020, 10:01:22

2019년 1월부터 11월까지 거래된 강남구 빌딩매매 분석

역삼동이 전체 거래의 30% 차지

인더뉴스 김철 기자ㅣ

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 특별한 특집을 준비했어요. 작년에 강남구에 매각된 사례들을 전수 조사했습니다. 전수 조사한 게 총 182건이에요.

 

△ 신대리 : 네, 여기서 강남구만 저희가 추렸습니다. 조사 시점이 12월부터 시작된 거여서 1월부터 11월까지 등기부등본이 넘어간 사례 위주로 했습니다. 총 182건이고 강남구 내에서도 역삼동이 진짜 많았어요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 보니까 역삼동이 대락 30% 가까이 차지하고 있네요.

 

△ 신대리 : 개포동, 도곡동 이런 곳은 인기가 없더라고요. 개포동은 지금 1건 있고 도곡동은 4건 밖에 없어요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 이 통계자료를 통해 알 수 있는 것은 동별로도 차이가 많이 나는구나.

 

△ 신대리 : 역삼동 다음으로 논현동, 신사동, 청담동 순이고요, 대표님이 좋아하시는 지역들이네요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 그리고 매입하는 것도 표를 보시면 2017년에는 개인 비율이 월등히 많았어요. 개인이 7이고 법인이 3이었다면 작년에는 거의 5대 5에요.

 

△ 신대리 : 법인 비중이 늘어난 게 사실이더라고요. 아무래도 대출이슈가 가장 큰 이슈였죠.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 법인의 경우에는 RTI 규제를 덜 받아서 법인으로 매입한 사례들이 많아졌고 세금적으로도 혜택이 있기 때문에 장기적으로 측면에서 법인으로 매입한 것으로 보입니다.

 

△ 신대리 : 그리고 놀라웠던 게 공동명의가 많아졌어요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 원래는 개인명의 비율이 많았던 걸로 알고 있었는데 이 부분도 세금적인 이슈 때문에 이렇게 된 것 같아요. 누진세다보니까 사람이 많으면 많을수록 소득 구간이 낮아지긴 하거든요. 그리고 신탁사례도 많아졌고 제일 재밌는 건 연령대인 것 같아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 젊어졌어요. 통계자료를 보면 20-30대가 7건이나 있어요. 그리고 30-40대가 2% 차지했고 40-50대가 32%, 50대 이상이 38%를 차지했습니다. 결론은 매입 연령대가 낮아졌다는 것. 제가 봤을 때 일단 빌딩시장이 과거에 되게 폐쇄적이었어요.

 

근데 현재는 정보가 많이 공유되고 젊은분들이 관심을 많이 갖는 것 같아요. 또, 이분들이 어디 사시는지 봤는데 서울에 사시는 분들이 75%정도였고 수도권 외 지역에 사시는 분들이 25%정도 차지했습니다.

 

25%면 꽤 많은 비율인데요, 저희도 최근에 중개를 했지만 경남지방분들이 많이 사시는 것 같아요. 그리고 건축년도를 보니까 거의 20년 이상 되었어요. 10년 미만된 건물이 20%밖에 안돼요.

 

△ 신대리 : 신축 건물은 거의 없더라고요. 전체적으로 너무 노후된 거 아닌가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 아직까지 노후화된 건물들이 많아요. 그래서 임대수익률도 낮은데, 반대로 생각해보면 리모델링이나 신축 등 건축행위 할 만한 건물들이 많은 거에요. 투자수익 올릴 수 있는 건물들이 많다는 거죠.

 

△ 신대리 : 대출비율도 확인했는데 50%미만이 3%정도 차지하고, 50-80%구간이 45%로 가장 많았죠. 건물 매입 시, 대출 적당한 비율이 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 10%현금주고 매입하시는 분은 열 명중에 한두명밖에 없는 것같아요. 개인적으로 저는 현금이 충분히 있다고 하더라도 30-50%까지는 권장합니다.

 

왜냐하면 비용처리가 되거든요. 이자에 대해 비용처리가 돼서 대출을 이용하는 걸 권하고 아까 잠깐 공동명의를 말씀드렸는데 공동명의 경우에는 대출을 받을 때 동업계약서를 써야만 비용처리가 돼요. 자세한 내용은 저희 블로그 나와있으니까 참고하시면 됩니다.

 

△ 신대리 : 네, 2019년 강남구 매각사례 간단히 둘러봤습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 본격적으로 건물 매각 사례를 보시죠.

 

△ 신대리 : 강남에서 2019년 제일 싸게 매매된 건물을 먼저 보겠습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 제일 저렴한 가격이 2억이었습니다. 지역은 논현동이었고요. 이 건물은 강남구청역에서 거리가 그렇게 멀지 않아요. 일단 단점은 도로가 되게 좁아요.

 

4m 도로라서 진입이 쉽지 않아요. 건물 보실 때 지적도를 체크하시고 부동산정보 통합열람에 들어가셔서 땅 모양도 같이 보셔야 해요. 토지이용계획을 보면 용도지역이 2종일반주거지역이에요.

 

1종은 60에 150이고 3종은 특이하게 50에 250입니다. 일단 건폐율이 49%에 용적률 13%에요. 아까 법적 용적률이 20%라고 했잖아요. 건폐율과 용적률이 남아있긴 해요. 그리고 준공된 걸보니까 87년도. 30년이 넘었죠. 용도도 체크해야합니다.

 

제가 봤을 때는 지금 당장 임대수익이 나오는 건물은 아닌 것 같아요. 리모델링이나 신축 목적으로 매입한 것 같아요. 도로가 되게 좁지만 그래도 이 정도 금액대는 좀 싸게 매입한 것 같아요. 강남구에 신축건물이 거의 없어요.

 

저희가 신축아파트에 살고 싶은 마음이 있듯이 신축건물도 잘 지어놓으면 비싼 가격에 잘 팔립니다. 단점이 있긴 하지만 괜찮게 매입한 사례로 보여집니다.

 

△ 신대리 : 사실 10% 완벽한 건물을 찾긴 힘들죠.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 건물마다 다 단점이 있어요. 그렇지만 장점이 조금 더 크다면 투자하는게 맞거든요.

 

△ 신대리 : 이제 신사동으로 넘어가보겠습니다. 대표님이 로드뷰를 잘 보시잖아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 신사동은 필지만 봐도 어딘지 다 보여요. 그만큼 답사를 많이 다닌거죠. 이 건물은 신구초등학교 앞에 있는 건물인데, 신사역과 압구정역 사이에 있는 골목에 위치해 있습니다.

 

원래 그전에 여기는 다 주택가였어요. 최근에 리모델링 건물이 생겨났는데요, 차 한 대가 지나갈 정도로 도로가 좁습니다. 보니까 3억에 매각이 되었어요. 2종일반주거지역이고 대지가 109제곱미터밖에 안돼요.

 

3평정도인데 3억에 매입했으니까 거의 평당 1억정도에 매입한 거에요. 이 건물을 리모델링한 건물이거든요. 2013년도에 13억6천만원에 매입을 했었어요. 5년만에 시세차익을 보신거죠. 그때 당시 이 모습이라면 신대리는 사겠어요?

 

△ 신대리 : 저는 못 살 것 같아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 이렇게 형편없어도 뭔가 리모델링을 할 수 있다 생각을 가지고 계시면 색다른 게 보입니다. 건물 가치도 다르게 보이고요. 여러분들께 해드리고 싶은 말은 리모델링이나 신축이나 이렇게 건물을 바꾼 사례들을 많이 보셔야 해요. 그래야 머릿속에 그려져요.

 

△ 신대리 : 그런데 이렇게 좁은 도로에 깔끔한 건물, 임차가 잘 들어올까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 신축건물이 없다보니까 건물만 잘해놓으면 들어와요. 여기도 4미터 도로에 굉장히 안쪽에 있지만 임대가 다 들어왔거든요. 여기서 또 아셔야할 것은 학교 인근은 절대보호구역과 상대보호구역이 있어요. 그래서 업종제한이 있기 때문에 매입 전에 확인해야 합니다.

 

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김철 기자 goldiron@inthenews.co.kr


4월부터 잔금대출·9월부터는 빌라담보대출도 갈아타기 가능

4월부터 잔금대출·9월부터는 빌라담보대출도 갈아타기 가능

2024.03.26 17:30:34

인더뉴스 문승현 기자ㅣ오는 4월1일부터 아파트 잔금대출이 주택담보대출(주담대) 갈아타기 서비스에 포함됩니다. 실시간 시세조회 가능한 주거용오피스텔과 빌라(다세대·연립) 담보대출 갈아타기 서비스는 9월 시작됩니다. 26일 금융위원회에 따르면, 다음달부터 차주 명의로 소유권등기가 이뤄지고 기존 대출 금융회사의 근저당권 설정이 완료된 아파트 잔금대출은 주담대 갈아타기 서비스를 이용할 수 있습니다. 오는 9월부터는 KB시세·한국부동산원 시세 등 실시간 시세조회 가능한 빌라(다세대·연립주택) 및 주거용오피스텔을 담보로 한 대출도 주담대 갈아타기 서비스를 이용할 수 있도록 확대합니다. 서민·무주택자의 주요 주거금융상품인 전세대출 갈아타기 서비스는 임대차 기간 종료 6개월 전까지 신청할 수 있도록 기간을 확대하는 방안을 추진합니다. 금융위는 보증기관 등 참여기관과 협의를 거쳐 오는 6월부터 시행할 예정입니다. 현재는 기존 전세대출을 받은지 3개월이 지난 뒤 12개월(계약기간의 1/2)까지 갈아타기 할 수 있습니다. 이와 함께 신용대출 갈아타기 서비스는 보다 많은 금융소비자가 저녁시간대에도 편리하게 이용할 수 있도록 6월부터 오전 9시~오후 10시(현행 오후 4시)로 확대합니다. 금융위는 그간 대출 갈아타기 서비스 운영경험을 토대로 서비스 편의를 지속적으로 개선하겠다고 밝혔습니다. 지난해 5월말 금융당국이 야심차게 출시한 대출 갈아타기 서비스의 300일 성적표도 나왔습니다. 금융위는 작년 5월31일부터 이달 25일까지 300일간 누적 기준으로 16만6580명이 대출 갈아타기 서비스를 이용했고 총 7조4331억원의 대출을 낮은 금리로 이동했다고 집계했습니다. 세부적으로 보면 신용대출에선 14만4320명의 차주가 3조3851억원의 대출을 이동했습니다. 금리는 평균 1.58%포인트(p) 떨어지고 1인당 연간 기준 이자절감액은 58만원입니다. 올해 1월9일 개시한 주담대 갈아타기는 총 1만6909명이 3조1274억원의 대출을 이동하고 금리는 평균 1.52%p 낮아졌습니다. 1인당 연간 기준 이자절감액은 281만원 수준입니다. 올해 1월31일 개시한 전세대출 갈아타기는 총 5351명이 9206억원 규모의 대출을 이동했습니다. 평균 1.37%p 금리가 떨어졌고 1인당 연간 236만원가량 이자를 절감했습니다. 서비스 전체 평균 기준으로는 대출금리가 평균 1.54%p 하락하고 1인당 연간 기준 153만원의 이자가 절감됐다고 금융위는 밝혔습니다. 금융위는 온라인·원스톱 대환대출 인프라 성과를 고려해 정책담당자에게 승진, 해외유학 등 파격적인 인센티브를 제공하기로 했습니다. 대환대출 인프라 구축을 담당한 이진수 전 중소금융과장(행시45회), 오화세 전 중소금융과장(행시45회)은 이날 서기관에서 부이사관으로 승진했습니다. 신장수 현 중소금융과장(행시46회)은 향후 승진인사에서 최우선 고려하기로 했습니다. 담당 실무자 박종혁 사무관에게는 해외유학 기회를 제공할 계획입니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 '대출 갈아타기 서비스 관련 참여기관·이용자 간담회'를 주재하면서 "금융당국의 정책적 노력과 함께 국민 이자부담 절감이라는 목표를 위해 금융권 등 참여기관이 합심해 노력한 결과 대환대출 서비스는 성공적으로 시장에 안착했다"고 평가했습니다. 그러면서 "잔금대출과 실시간 시세조회 가능한 빌라·오피스텔 담보대출 갈아타기 서비스는 국민들이 꾸준히 요구해 온 개선과제"라며 "개선과제를 차질없이 추진해 보다 많은 국민에 편리한 서비스가 제공될 수 있도록 금융권이 적극적으로 협조해 주길 바란다"고 당부했습니다.


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