빌사남TV 특집, 강남구 빌딩 매매 전수 조사 1편

2019년 1월부터 11월까지 거래된 강남구 빌딩매매 분석

역삼동이 전체 거래의 30% 차지

인더뉴스 김철 기자ㅣ

– 빌사남 김윤수 대표 : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 특별한 특집을 준비했어요. 작년에 강남구에 매각된 사례들을 전수 조사했습니다. 전수 조사한 게 총 182건이에요.

△ 신대리 : 네, 여기서 강남구만 저희가 추렸습니다. 조사 시점이 12월부터 시작된 거여서 1월부터 11월까지 등기부등본이 넘어간 사례 위주로 했습니다. 총 182건이고 강남구 내에서도 역삼동이 진짜 많았어요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 보니까 역삼동이 대락 30% 가까이 차지하고 있네요.

△ 신대리 : 개포동, 도곡동 이런 곳은 인기가 없더라고요. 개포동은 지금 1건 있고 도곡동은 4건 밖에 없어요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 이 통계자료를 통해 알 수 있는 것은 동별로도 차이가 많이 나는구나.

△ 신대리 : 역삼동 다음으로 논현동, 신사동, 청담동 순이고요, 대표님이 좋아하시는 지역들이네요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 그리고 매입하는 것도 표를 보시면 2017년에는 개인 비율이 월등히 많았어요. 개인이 7이고 법인이 3이었다면 작년에는 거의 5대 5에요.

△ 신대리 : 법인 비중이 늘어난 게 사실이더라고요. 아무래도 대출이슈가 가장 큰 이슈였죠.

– 빌사남 김윤수 대표 : 법인의 경우에는 RTI 규제를 덜 받아서 법인으로 매입한 사례들이 많아졌고 세금적으로도 혜택이 있기 때문에 장기적으로 측면에서 법인으로 매입한 것으로 보입니다.

△ 신대리 : 그리고 놀라웠던 게 공동명의가 많아졌어요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 원래는 개인명의 비율이 많았던 걸로 알고 있었는데 이 부분도 세금적인 이슈 때문에 이렇게 된 것 같아요. 누진세다보니까 사람이 많으면 많을수록 소득 구간이 낮아지긴 하거든요. 그리고 신탁사례도 많아졌고 제일 재밌는 건 연령대인 것 같아요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 젊어졌어요. 통계자료를 보면 20-30대가 7건이나 있어요. 그리고 30-40대가 2% 차지했고 40-50대가 32%, 50대 이상이 38%를 차지했습니다. 결론은 매입 연령대가 낮아졌다는 것. 제가 봤을 때 일단 빌딩시장이 과거에 되게 폐쇄적이었어요.

근데 현재는 정보가 많이 공유되고 젊은분들이 관심을 많이 갖는 것 같아요. 또, 이분들이 어디 사시는지 봤는데 서울에 사시는 분들이 75%정도였고 수도권 외 지역에 사시는 분들이 25%정도 차지했습니다.

25%면 꽤 많은 비율인데요, 저희도 최근에 중개를 했지만 경남지방분들이 많이 사시는 것 같아요. 그리고 건축년도를 보니까 거의 20년 이상 되었어요. 10년 미만된 건물이 20%밖에 안돼요.

△ 신대리 : 신축 건물은 거의 없더라고요. 전체적으로 너무 노후된 거 아닌가요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 아직까지 노후화된 건물들이 많아요. 그래서 임대수익률도 낮은데, 반대로 생각해보면 리모델링이나 신축 등 건축행위 할 만한 건물들이 많은 거에요. 투자수익 올릴 수 있는 건물들이 많다는 거죠.

△ 신대리 : 대출비율도 확인했는데 50%미만이 3%정도 차지하고, 50-80%구간이 45%로 가장 많았죠. 건물 매입 시, 대출 적당한 비율이 있을까요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 10%현금주고 매입하시는 분은 열 명중에 한두명밖에 없는 것같아요. 개인적으로 저는 현금이 충분히 있다고 하더라도 30-50%까지는 권장합니다.

왜냐하면 비용처리가 되거든요. 이자에 대해 비용처리가 돼서 대출을 이용하는 걸 권하고 아까 잠깐 공동명의를 말씀드렸는데 공동명의 경우에는 대출을 받을 때 동업계약서를 써야만 비용처리가 돼요. 자세한 내용은 저희 블로그 나와있으니까 참고하시면 됩니다.

△ 신대리 : 네, 2019년 강남구 매각사례 간단히 둘러봤습니다.

– 빌사남 김윤수 대표 : 본격적으로 건물 매각 사례를 보시죠.

△ 신대리 : 강남에서 2019년 제일 싸게 매매된 건물을 먼저 보겠습니다.

– 빌사남 김윤수 대표 : 제일 저렴한 가격이 2억이었습니다. 지역은 논현동이었고요. 이 건물은 강남구청역에서 거리가 그렇게 멀지 않아요. 일단 단점은 도로가 되게 좁아요.

4m 도로라서 진입이 쉽지 않아요. 건물 보실 때 지적도를 체크하시고 부동산정보 통합열람에 들어가셔서 땅 모양도 같이 보셔야 해요. 토지이용계획을 보면 용도지역이 2종일반주거지역이에요.

1종은 60에 150이고 3종은 특이하게 50에 250입니다. 일단 건폐율이 49%에 용적률 13%에요. 아까 법적 용적률이 20%라고 했잖아요. 건폐율과 용적률이 남아있긴 해요. 그리고 준공된 걸보니까 87년도. 30년이 넘었죠. 용도도 체크해야합니다.

제가 봤을 때는 지금 당장 임대수익이 나오는 건물은 아닌 것 같아요. 리모델링이나 신축 목적으로 매입한 것 같아요. 도로가 되게 좁지만 그래도 이 정도 금액대는 좀 싸게 매입한 것 같아요. 강남구에 신축건물이 거의 없어요.

저희가 신축아파트에 살고 싶은 마음이 있듯이 신축건물도 잘 지어놓으면 비싼 가격에 잘 팔립니다. 단점이 있긴 하지만 괜찮게 매입한 사례로 보여집니다.

△ 신대리 : 사실 10% 완벽한 건물을 찾긴 힘들죠.

– 빌사남 김윤수 대표 : 건물마다 다 단점이 있어요. 그렇지만 장점이 조금 더 크다면 투자하는게 맞거든요.

△ 신대리 : 이제 신사동으로 넘어가보겠습니다. 대표님이 로드뷰를 잘 보시잖아요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 신사동은 필지만 봐도 어딘지 다 보여요. 그만큼 답사를 많이 다닌거죠. 이 건물은 신구초등학교 앞에 있는 건물인데, 신사역과 압구정역 사이에 있는 골목에 위치해 있습니다.

원래 그전에 여기는 다 주택가였어요. 최근에 리모델링 건물이 생겨났는데요, 차 한 대가 지나갈 정도로 도로가 좁습니다. 보니까 3억에 매각이 되었어요. 2종일반주거지역이고 대지가 109제곱미터밖에 안돼요.

3평정도인데 3억에 매입했으니까 거의 평당 1억정도에 매입한 거에요. 이 건물을 리모델링한 건물이거든요. 2013년도에 13억6천만원에 매입을 했었어요. 5년만에 시세차익을 보신거죠. 그때 당시 이 모습이라면 신대리는 사겠어요?

△ 신대리 : 저는 못 살 것 같아요.

– 빌사남 김윤수 대표 : 이렇게 형편없어도 뭔가 리모델링을 할 수 있다 생각을 가지고 계시면 색다른 게 보입니다. 건물 가치도 다르게 보이고요. 여러분들께 해드리고 싶은 말은 리모델링이나 신축이나 이렇게 건물을 바꾼 사례들을 많이 보셔야 해요. 그래야 머릿속에 그려져요.

△ 신대리 : 그런데 이렇게 좁은 도로에 깔끔한 건물, 임차가 잘 들어올까요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 신축건물이 없다보니까 건물만 잘해놓으면 들어와요. 여기도 4미터 도로에 굉장히 안쪽에 있지만 임대가 다 들어왔거든요. 여기서 또 아셔야할 것은 학교 인근은 절대보호구역과 상대보호구역이 있어요. 그래서 업종제한이 있기 때문에 매입 전에 확인해야 합니다.