[빌사남TV] 빌딩으로 20억 손해본 사연…’꼬마빌딩 투자 실패사례’ 2편

단순 유명세 좇는 투자 위험
지역 아는 만큼 투자 성공…환금성도 중요
리모델링은 ‘젊은 임차인 수요’가 관건

빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남) : 이번엔 X리단길의 사례입니다. X리단길 원조지역 메인에 있는 건물인데요, 아직 팔리진 않았어요. X리단길이 한창 뜰 때 이 건물의 매가가 50억 중반이었는데요, 지금 몇 년 새 30억 중반까지 내려왔어요.

신진선 대리(신 대리) : 그럼 대략 20억이나 떨어뜨린 거네요? 완전 손해 아닌가요?

빌사남 : 그런데도 안 팔려요. 이 사례를 통해 말씀드리고 싶은 건, 요즘 뜬다는 길, 엄청 핫한 길. 그런 곳 들어가면 위험하다는 거예요. 확 뜬다는 곳은 확 저물 수가 있거든요. 어느 정도 상권이 입증된 곳에 들어가셔야 해요.

빌사남 : 다음 사례는 경기도 외곽지역에 있는 건물입니다. 2007년도에 살 때 1층에는 약국, 상층부에는 병원이 있어 30억 주고 샀어요. 13년 지난 지금, 병원도 싹 다 나가고 약국이 있던 곳은 단기임대로 바뀌었죠. 상권이 빠지고 주변도 다 바뀐 거예요. 이 건물을 내놓은 지가 3년이 됐는데, 얼마에 내놨는지 아세요?

신 대리 : 그래도 40억? 50억 되지 않을까요?

빌사남 : 산 가격(30억)보다 1~2억 더 싸게 내놨거든요? 근데도 안 팔려요.

신 대리 : 임차업종이 싹 바뀌었네요?

빌사남 : 네. 대지도 100평이 넘고, 연 면적도 굉장히 크고, 대로변이고, 건물 지은 지도 얼마 안됐고. 조건은 너무 좋은데 건물 일대가 망한 거죠.

신 대리 : 아까와 비슷한 사례네요.

빌사남 : 13년 전보다 싸게 내놨는데도 안 팔리는 거죠. 심지어 이 건물주분이 송파에 살고 계세요.

신 대리 : 송파구에 살고 계신데 왜 이쪽 지역을 매입하셨을까요?

빌사남 : 약국이 있는 메디컬빌딩이란 장점보고 사신 거죠. 제 생각엔 그냥 느낌보고 사신 것 같기도 해요. 송파에 계신분이 경기도에 있는 건물을 사신 건데, ‘잘 아는 지역’에 투자해야 돼요. 만약 잘 아는 곳인데 투자가치가 크지 않다면 ‘잘 팔리는 지역’의 빌딩을 사야해요.

신 대리 : 그렇죠. 결국에는 환금성이 제일 중요한 거죠.

빌사남 : 저희 블로그 오시면 ‘잘 팔리는 곳’이 자세하게 나와 있거든요. 그쪽 위주로 사세요. 2007년에 30억 갖고 있으면 강남구에 좋은 건물 살 수 있었어요. 그때 가로수길 메인이 평당 7000~8000만원대라 1억원이 안됐거든요. 그 때 역삼이나 신사, 청담의 건물 사놨다면 지금 시세가 아마 100억원은 넘었을 거예요. 무조건 ‘주요 지역’을 사야 됩니다.

◇ 리모델링, 콘셉트 어긋나면 돈만 날린다?

빌사남 : 이 건물은 신축한지 얼마 안됐어요. 원래 2층짜리 건물을 신축한 거예요. 위치도 굉장히 좋아요. 코너에 있어 강남서 제일 핫한 지역이죠. 근데 완전 옛날식으로 지어놨어요. 겉보기엔 한 10년 된 것 같아요. 그래서 건물이 계속 공실이었어요.

신 대리 : 지금은 (이 건물에) 사무실이 들어와 있는 것 같은데요?

빌사남 : 사무실 들어오긴 했는데 업종이 이상해요. 이건 돈 주고도 잘못한 거예요. 젊은 사람들이 좋아할만한 인테리어나 외관으로 신축해야 임차가 잘 들어오는데 너무 옛날식으로 했어요. 신축과 리모델링도 젊은 사람들이 좋아하게끔 전략을 세워서 합니다.

신 대리 : 그렇다면 여러 건축사와 미팅을 많이 해야겠네요?

빌사남 : 그렇죠. 옛날 방식을 ‘복사하기 붙여넣기’ 하면 안돼요. 젊고 톡톡 튀는 사람들 있잖아요. 요즘 스타일 잘 아는 사람. 특히 작은 건물은 외관이 밝아야 건물도 커 보이기 때문에 밝게 하셨으면 좋겠어요. 그리고 한 가지 톤으로 가시는 걸 추천 드리고요.

빌사남 : 이 건물은 다른 건물인데, 리모델링한 사례거든요. 건물에 색깔을 엄청 넣었어요.

신 대리 : 조금 난해하네요. 미술학원 같기도 하고요.

빌사남 : 이건 거의 안 하니만 못한… 차라리 전 건물이 훨씬 나아요. 저 같으면 위에 사무실을 준다고 한다면 개방감 있는 창문으로 했을 거예요. 이건 돈 주고 망한 사례에요. 리모델링 에 너무 개성을 넣으면 안돼요. 자동차 튜닝처럼 너무 과하면 마이너스거든요.