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[빌사남TV] 임차인은 싫고 권리금은 무섭다면?...손해배상이 ‘답’

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Friday, May 22, 2020, 16:05:22

[빌사남TV] 권리금에 대한 모든 것 ①

인더뉴스 이재형 기자ㅣ우리 빌딩 1층 피자집 사장님이 이번달 임대차 계약이 끝나는데..새로 데려온 임차인이 강력범죄 전과자라면? 다른 사람과 계약하면 권리금을 내가 물어줘야 된다? 상가임대차보호법상 현실적인 대처법을 빌딩을 사랑한 남자, 빌사남TV와 법무법인 산하의 현지원 변호사가 풀어봤습니다!

▶ 빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남)
안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 법무법인 산하의 미녀 변호사님 중 한 분 이신 현지원 변호사와 함께 권리금에 대해 알아보겠습니다. 권리금이 정확하게 어떤 건가요?

 

▷ 현지원 변호사
'권리금'이란 임차인이 영업하며 쌓아온 고객 관계나 무형 재산 등을 일컫는 말입니다. 이전 임차인이 새로운 임차인에게 점포를 양도하면서 시설비와 영업권을 넘기는 대가로 받는 돈이죠.

 

권리금을 보호하는 제도는 상가임대차보호법에 2018년부터 마련됐습니다. 그 전에는 임차인들이 권리금을 차후 못 받는 사례가 많았죠.

 

▶ 빌사남
저는 '권리금' 하면 2018년에 있었던 ‘서촌 족발집 사건’이 기억납니다. 그 사건 이후 갱신요구권도 많이 바뀐 걸로 아는데요?

 

▷ 현지원 변호사
현행법은 기존 임차인이 권리금을 못 받게 된 경우 임대인에게 일부 받을 수 있게 보호하고 있습니다. 기존 임차인이 새로 소개한 신규 임차인을 임대인이 '정당한 이유' 없이 거절할 경우, 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하라는 판결이 많이 선고되고 있어요.

 

문제는 이 ‘정당한 이유가 없는 경우’가 굉장히 폭넓게 인정된다는 거에요. 가령 임대인과 임차인이 맺는 임대차계약의 계약 기간이 끝난 후 최대 10년까지 갱신을 할 수 있잖아요?(갱신요구권) 그럼 10년 뒤에는 임차인이 나가야 되는데, 그때도 권리금은 보호해줘야 한다는 판례도 나왔죠.

 

▶ 빌사남
저도 그 판례를 보고 좀 의아했어요. 그럼 어떨 때 기존 임차인이 소개한 새 임차인을 거절할 수 있는 '정당한 이유'로 인정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
판례는 '정당한 이유'를 딱 4가지 경우만 인정하고 있습니다.
▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ▲해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲건물주가 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급할 경우입니다.

 

일례로 임차인이 어머니이고 딸이 신규임차인인데 딸을 데려와 임대인에게 계약해달라고 한 적이 있었죠. 결국 딸을 신규 임차인으로 볼 수 없다는 판결이 났습니다.

 

 

▶ 빌사남
권리금은 어떻게 산정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 달라는 액수대로 임대인이 다 줘야 하는 건 아닙니다. 법원은 감정평가에 해당 건물의 권리금을 산정하는데, 보통 임차인이 요구하는 권리금의 절반에서 3분의 1 수준입니다.

 

감정가액이 너무 낮을 경우에 대비해 사설 업체에 감정을 맡길 수도 있습니다. 그러나 이 경우(사감정)는 양 당사자들이 불복하면 강제할 수 없죠. 그리고 사감정 결과를 제출해도 법원이 한 번 더 감정합니다. 사감정보다 바로 소송으로 대응하는 편이 경제적일 수 있습니다.

 

▶ 빌사남
임대료가 밀리자 임차인이 권리금을 요구한다면 어떡하죠?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 권리가 생긴 건 아니거든요. 권리금을 보호하는 제도는 임차인이 신규 임차인을 데려왔고, 신규 임차인에게 권리금을 받기로 했는데 임대인이 다른 사람과 계약해 권리금을 못 받는, 이런 경우를 막으려고 있는 겁니다.

 

따라서 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구할 순 없고, 그럼에도 임차인이 권리금을 달라고 하면 “직접 줄 수는 없으며, 신규 임차인이 있어 실질적으로 계약을 체결했다면 손해 배상금으로 보전해주겠다” 이런 식으로 대응하면 됩니다.

 

 

▶ 빌사남
건물주가 리모델링이나 신축을 한다고 할 때도 곤란한 상황이 있겠는데요?

 

▷ 현지원 변호사
네. 갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 보전해줘야 한다는 대법원 판례가 이미 있기 때문에 리모델링으로 내보내는 경우는 '정당한 이유'로 인정 못 받을 가능성이 높습니다.

 

▶ 빌사남
권리금 협상을 잘 해야겠네요.

 

▷ 현지원 변호사
소송에 들어가면 소송비용도 만만치 않죠. 임차인이 합리적인 수준에서 권리금을 요구하고 있고, 임대인이 신규 임차인을 받지 못할 이유가 있다면 차라리 협상을 통해 권리금에 해당하는 손해배상금을 지급하는 게 더 나을 수도 있습니다.

 

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.


이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr


기업밸류업 ‘스튜어드십코드’에 반영…‘코리아밸류업지수’ 3분기중 개발

기업밸류업 ‘스튜어드십코드’에 반영…‘코리아밸류업지수’ 3분기중 개발

2024.03.14 17:12:24

인더뉴스 문승현 기자ㅣ국민연금 등 기관투자자가 정부 주도의 '기업밸류업 지원방안'에 동참할 수 있는 구체적 근거가 마련됐습니다. 기관투자자 행동지침 이른바 스튜어드십 코드(stewardship code)에 기업밸류업 프로그램 핵심내용을 반영해 가이드라인을 개정한 것입니다. 금융위원회는 14일 여의도 한국거래소에서 김소영 부위원장 주재로 '기업밸류업 지원방안 관련 기관투자자 간담회'를 열고 스튜어드십 코드 가이드라인 개정에 대해 논의했다고 밝혔습니다. 스튜어드십 코드는 '기관투자자의 수탁자 책임에 관한 원칙'으로 기관투자자가 타인 자산을 관리·운용하는 수탁자로서 책임을 다하기 위해 이행해야 할 7가지 원칙을 말합니다. 2017년 도입돼 현재 4대연기금과 125개 운용사 포함, 222개 기관이 참여하고 있습니다. 기관투자자는 세부원칙을 모두 지키는 것을 기본으로 하되, 예외적으로 일부 원칙을 이행하지 않을 때에는 그 사유와 대안을 충분히 설명해야 합니다. 기업밸류업 프로그램 관련내용은 스튜어드십 코드 7개원칙 중 '기관투자자는 투자대상회사의 중장기적 가치를 제고해 투자자산 가치를 보존하고 높일 수 있도록 투자대상회사를 주기적으로 점검해야 한다'는 3원칙에 반영됩니다. 개정 가이드라인은 '투자대상회사가 회사가치를 중장기적으로 향상시키기 위한 전략을 수립·시행(현황진단→계획수립→이행·평가)하면서 시장·주주와 충실히 소통하고 있는지 점검할 필요가 있다'는 내용을 추가한 것입니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 간담회 모두발언에서 "한국ESG기준원이 기업밸류업 지원방안 핵심가치를 반영하기 위해 2017년 도입된 스튜어드십 코드 가이드라인을 처음으로 개정한다"며 "이를 통해 기관투자자가 투자대상회사와 원활하게 소통하고 기업가치를 보다 면밀히 평가·투자할 수 있는 근거가 마련될 것"이라고 기대감을 밝혔습니다. 이어 "상장기업의 기업가치 제고 노력을 투자자가 제대로 평가해 투자결정이나 주주권행사에 반영할 때 상장기업이 기업가치 제고 노력을 강화하는 선순환 구조가 만들어질 수 있다"며 자본시장에서 중요한 위치를 차지하고 있는 기관투자자의 적극적인 역할을 강조했습니다. 이날 금융위는 한국거래소를 중심으로 개발중인 '코리아밸류업지수'와 관련해 다양한 해외사례를 검토하고 여러 종목선정기준안에 대해 성과 시뮬레이션을 시행하고 있다고 밝혔습니다. 앞서 지난 2월말 금융위는 기업밸류업 지원방안을 발표하면서 코리아밸류업지수는 기업가치 우수기업을 중심으로 하되, 계량·비계량 항목을 종합평가해 기업가치 제고가 기대되는 기업도 편입한다는 원칙을 내세운 바 있습니다. 지수편입기업에 대한 시장의 관심이 높은 가운데 한국거래소는 기존 주요지수와 차별화 방법, 구성종목 선정에 활용하는 지표의 적절성, 연기금의 적극적 활용 유도 등 주요이슈를 검토 중이라고 밝혔습니다. 또 연기금·운용사 등 기관투자자와 지속적으로 협의해 3분기까지 지수 개발을 마무리하고 4분기에는 이를 추종하는 상장지수펀드(ETF)도 상장될 수 있도록 할 계획입니다. 김소영 부위원장은 "코리아밸류업지수가 기관투자자로부터 실제로 많이 활용될 수 있도록 개발과정에서 충분히 의견을 수렴하고 소통할 것"이라며 "특히 연기금 등이 벤치마크로 사용하기 어려운 부정적 요소가 포함되지 않는지 등 다양한 이슈에 대해 연기금·운용사와 지속적으로 협의하겠다"고 말했습니다. 이와 함께 기업가치 제고계획 가이드라인과 세제지원방안 발표도 속도를 내고 있습니다. 금융위는 기업이 참고하도록 밸류업 관련 공시 원칙·내용·방법을 담은 종합 가이드라인 확정 시기를 오는 6월중으로 제시한 바 있습니다. 김소영 부위원장은 "이달 7일 학계·투자자·기업을 대표하는 전문가로 구성된 '밸류업자문단'이 발족돼 가이드라인 제정작업에 박차를 가하고 있다"며 "시장의 기대가 큰 만큼 당초 일정보다 앞당겨 발표·시행될 수 있도록 노력하겠다"고 말했습니다. 그러면서 "세제지원방안도 정부에서 적극 검토중이며 준비되는대로 조속히 발표할 계획"이라고 부연했습니다. 이날 간담회에는 주요연기금(국민연금공단·공무원연금공단·우정사업본부), 자산운용사·보험사·증권사 등 기관투자자 10개사, 한국거래소, 금융감독원, 한국ESG기준원, 자본시장연구원 등 유관기관 관계자가 참석했습니다. 공무원연금공단 박현상 주식운용팀장은 간담회에서 "기업밸류업 프로그램의 근본목적은 한국 자본시장과 상장기업 체질개선이므로 장기·단기로 구분된 정책어젠다가 필요하다"며 "기업밸류업 프로그램이 성공적으로 정착할 수 있도록 기관투자자로서 적극 협조하겠다"고 말했습니다. 밸류업자문단 위원으로 참여하고 있는 삼성자산운용 김두남 상무는 "스튜어드십 코드 반영과 코리아밸류업지수 개발과 함께 기업이 적극적으로 밸류업 프로그램에 참여하도록 유도하는 실질적인 인센티브를 발굴·제공하는 게 중요하다"고 강조했습니다. 미래에셋자산운용 이왕겸 센터장은 "일본사례를 보면 기업밸류업 프로그램은 장기적 시계에서 꾸준히 노력해야 할 과제"라며 "코리아밸류업지수 역시 단기·가시적 성과에 집중하기보다 장기적 경쟁력을 갖출 수 있도록 개발해야 한다"고 제언했습니다. 자본시장연구원 이효섭 실장은 "일본 사례를 보면 과거 아베노믹스부터 최근 동경증권거래소 밸류업 노력까지 일련의 과정에서 GPIF(일본공적연금) 등 일본 기관투자자의 적극적 참여와 외국인자금 유입이 주가지수 상승에 큰 역할을 했다"며 국내 기관투자자의 적극적 역할과 참여를 강조했습니다.


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