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[빌사남TV] 임차인은 싫고 권리금은 무섭다면?...손해배상이 ‘답’

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Friday, May 22, 2020, 16:05:22

[빌사남TV] 권리금에 대한 모든 것 ①

인더뉴스 이재형 기자ㅣ우리 빌딩 1층 피자집 사장님이 이번달 임대차 계약이 끝나는데..새로 데려온 임차인이 강력범죄 전과자라면? 다른 사람과 계약하면 권리금을 내가 물어줘야 된다? 상가임대차보호법상 현실적인 대처법을 빌딩을 사랑한 남자, 빌사남TV와 법무법인 산하의 현지원 변호사가 풀어봤습니다!

▶ 빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남)
안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 법무법인 산하의 미녀 변호사님 중 한 분 이신 현지원 변호사와 함께 권리금에 대해 알아보겠습니다. 권리금이 정확하게 어떤 건가요?

 

▷ 현지원 변호사
'권리금'이란 임차인이 영업하며 쌓아온 고객 관계나 무형 재산 등을 일컫는 말입니다. 이전 임차인이 새로운 임차인에게 점포를 양도하면서 시설비와 영업권을 넘기는 대가로 받는 돈이죠.

 

권리금을 보호하는 제도는 상가임대차보호법에 2018년부터 마련됐습니다. 그 전에는 임차인들이 권리금을 차후 못 받는 사례가 많았죠.

 

▶ 빌사남
저는 '권리금' 하면 2018년에 있었던 ‘서촌 족발집 사건’이 기억납니다. 그 사건 이후 갱신요구권도 많이 바뀐 걸로 아는데요?

 

▷ 현지원 변호사
현행법은 기존 임차인이 권리금을 못 받게 된 경우 임대인에게 일부 받을 수 있게 보호하고 있습니다. 기존 임차인이 새로 소개한 신규 임차인을 임대인이 '정당한 이유' 없이 거절할 경우, 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하라는 판결이 많이 선고되고 있어요.

 

문제는 이 ‘정당한 이유가 없는 경우’가 굉장히 폭넓게 인정된다는 거에요. 가령 임대인과 임차인이 맺는 임대차계약의 계약 기간이 끝난 후 최대 10년까지 갱신을 할 수 있잖아요?(갱신요구권) 그럼 10년 뒤에는 임차인이 나가야 되는데, 그때도 권리금은 보호해줘야 한다는 판례도 나왔죠.

 

▶ 빌사남
저도 그 판례를 보고 좀 의아했어요. 그럼 어떨 때 기존 임차인이 소개한 새 임차인을 거절할 수 있는 '정당한 이유'로 인정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
판례는 '정당한 이유'를 딱 4가지 경우만 인정하고 있습니다.
▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ▲해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲건물주가 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급할 경우입니다.

 

일례로 임차인이 어머니이고 딸이 신규임차인인데 딸을 데려와 임대인에게 계약해달라고 한 적이 있었죠. 결국 딸을 신규 임차인으로 볼 수 없다는 판결이 났습니다.

 

 

▶ 빌사남
권리금은 어떻게 산정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 달라는 액수대로 임대인이 다 줘야 하는 건 아닙니다. 법원은 감정평가에 해당 건물의 권리금을 산정하는데, 보통 임차인이 요구하는 권리금의 절반에서 3분의 1 수준입니다.

 

감정가액이 너무 낮을 경우에 대비해 사설 업체에 감정을 맡길 수도 있습니다. 그러나 이 경우(사감정)는 양 당사자들이 불복하면 강제할 수 없죠. 그리고 사감정 결과를 제출해도 법원이 한 번 더 감정합니다. 사감정보다 바로 소송으로 대응하는 편이 경제적일 수 있습니다.

 

▶ 빌사남
임대료가 밀리자 임차인이 권리금을 요구한다면 어떡하죠?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 권리가 생긴 건 아니거든요. 권리금을 보호하는 제도는 임차인이 신규 임차인을 데려왔고, 신규 임차인에게 권리금을 받기로 했는데 임대인이 다른 사람과 계약해 권리금을 못 받는, 이런 경우를 막으려고 있는 겁니다.

 

따라서 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구할 순 없고, 그럼에도 임차인이 권리금을 달라고 하면 “직접 줄 수는 없으며, 신규 임차인이 있어 실질적으로 계약을 체결했다면 손해 배상금으로 보전해주겠다” 이런 식으로 대응하면 됩니다.

 

 

▶ 빌사남
건물주가 리모델링이나 신축을 한다고 할 때도 곤란한 상황이 있겠는데요?

 

▷ 현지원 변호사
네. 갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 보전해줘야 한다는 대법원 판례가 이미 있기 때문에 리모델링으로 내보내는 경우는 '정당한 이유'로 인정 못 받을 가능성이 높습니다.

 

▶ 빌사남
권리금 협상을 잘 해야겠네요.

 

▷ 현지원 변호사
소송에 들어가면 소송비용도 만만치 않죠. 임차인이 합리적인 수준에서 권리금을 요구하고 있고, 임대인이 신규 임차인을 받지 못할 이유가 있다면 차라리 협상을 통해 권리금에 해당하는 손해배상금을 지급하는 게 더 나을 수도 있습니다.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

2025.06.27 15:18:53

인더뉴스 문승현 기자ㅣ정부가 서울 집값 급등세에 고강도 대출규제 카드를 빼들었습니다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리강화방안을 확정·발표했습니다. 집값상승을 이끌고 있는 수도권과 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역으로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산을 정조준했습니다. 주담대 한도 6억원·실거주 의무 금융당국은 수도권·규제지역내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한합니다. 소득·집값 상관없이 주담대 총액을 제한하는 강력한 조처입니다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 제한하려는 것"이라고 설명했습니다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체한도를 적용하고 중도금대출은 한도제한을 두지 않습니다. 중도금대출이 잔금대출로 전환하면 6억원 한도가 적용됩니다. 실거주 의무도 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 정책대출(보금자리론)도 마찬가지입니다. 다주택자 주담대 금지 수도권·규제지역내 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 때엔 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 추가 주택구입목적 주담대를 원천봉쇄하는 것입니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 동일합니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면 무주택자와 같은 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 처분조건부 1주택자의 조건이 2년내 처분에서 6개월내 처분으로 엄격해졌습니다. 처분약정을 지키지 않으면 대출금은 즉시회수(기한이익상실)되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다. 주담대 만기 30년 수도권·규제지역내 주담대 만기는 30년 이내로 일괄제한합니다. 은행별로 30~40년 이내에서 자율관리하던 만기제한을 묶었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제우회 방지조처입니다. 보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해선 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지합니다. 갭투자 방지 전세대출 조인다 전세대출도 깐깐해집니다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 내립니다. 금융회사의 전세대출 여신심사 강화를 유도하는 것입니다. 주택매수자 또는 수분양자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출 이른바 소유권이전조건부전세대출은 금지됩니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 않도록 막는 것입니다. 신용대출을 활용한 주택구입을 방지하기 위해 신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한합니다. "과도한 빚내 집 사지 말아야" 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정합니다. 금융당국은 대출수요 쏠림을 최소화하기 위해 이번 규제조처를 오는 28일부터 즉시 적용하기로 했습니다. 전세대출 보증비율 감축은 7월21일 시행입니다. 권대영 금융위 사무처장은 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가지속적으로 반복돼 왔다"며 "이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 진단했습니다. 그러면서 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제정비 등 준비돼 있는 추가적인 조처를 즉각 시행하겠다"고 강조했습니다.


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