“개발호재 팡팡 터지네!”…삼성동 투자가치 집중 분석

빌사남TV, 삼성동 특집 1화…인근 빌딩 활용 사례 및 한전부지 개발 호재 점검
꼬마빌딩의 경우 한전부지가 속해있는 블록에 속해야 영향받을 것으로 예상

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

<선릉공원 근처>

▲신대리 : 안녕하세요, 빌사남 TV입니다. 저번 주는 공원이었는데 오늘은 웬 숲인가요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 여기가 강남에서 제일 핫한 곳이죠. 삼성동인데요, 삼성동 쪽에서도 유일하게 공원이 있는 곳이에요. 뒤에 보이는 곳이 선릉공원입니다. 이쪽 주변이 되게 쾌적해요. 주거 시설이나 사무실 등이 굉장히 많은데 이번 시간에는 한전부지. 현대가 매입해서 개발하려고 하는 그쪽 부지랑 삼성동 전체적으로 둘러보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 삼성동이 왜 삼성동인지 아세요?

▲신대리 : 많은 분이 사실 강남구 삼성동의 유래는 잘 모르실 것 같거든요.

– 빌사남 김윤수 대표: 삼성 그룹과 연관된 건 아니고요. 세 개의 마을을 합친 거예요. 원래는 삼성리였다가 삼성동으로 바뀐 거고 전혀 삼성 (그룹)과는 관련이 없습니다.

▲신대리: 네, 삼성동편 첫 번째 행선지가 궁금한데요, 한 번 가보시죠.

<가수 이승철 건물 앞>

▲신대리: 저희 뒤에 나와 있는 건물은 어떤 건물인가요?

– 빌사남 김윤수 대표: 이 건물은 가수 이승철씨 아시죠? IMF때 헐값에 경매로 낙찰을 받았어요. 대지가 111평 정도 되는데 4억 9000에 받았습니다.

▲신대리: 와! 원래는 단독주택으로 있었던 건가요?

– 빌사남 김윤수 대표: 네, 매입한 다음에 신축했고요. 현재 시세는 한 80억 정도 됩니다. 지금 실제로 소속사가 사무실로 사용 중이고, 1층 같은 경우에는 다 필로티 구조로 해놨어요. 기획사가 큰 차들이 많아서 1층을 주차하기 편하게, 활용하기 좋게 만들어 놓은 것 같습니다.

▲신대리: 그럼 1층에 임차인이 없이 필로티 구조로 해도 괜찮은 투자방법인가요?

– 빌사남 김윤수 대표: 원래는 1층이 살아있어야 하는데 여기 같은 경우에는 특별히 상권이 형성되어있진 않아요. 앞에도 거의 주거시설이고, 바로 앞에 선릉공원도 있어서 상권보다는 사무실이나 주택으로 쓰기 좋은 건물입니다.

▲신대리: 정말 성공적인 투자로 보이네요. 다음 장소로 가보시죠.

<빌사남 스터디 수강생 빌딩 근처>

▲신대리: 뒤에 건물 정말 아름다워요. 어디서 많이 본 건물인데.

– 빌사남 김윤수 대표: 그렇죠. 뒤에 있는 건물은 저희 스터디 수강생분이 매입한 건물입니다. 저희 수강생분이 청담동, 삼성동 건물 두 채의 건물을 샀는데 그중 한 건물입니다. 건물은 지어진 지 얼마 안 된 건물이고 원래 디자인회사 사옥이에요. 현재도 쓰고 있고 매매했던 조건이 리스백 조건으로 매각을 했었거든요.

건물 매각하는 매도자분이 임차인으로 다시 들어가는 거예요. 현재 보증금 15억에 월세 1000만원 정도에 임대로 들어와 있습니다. 이 건물도 대지가 75평 정도 되는데, 단독주택이었다가 지하 2층~지상 6층 규모로 신축을 했거든요. 지금 연면적이 228평인데 리스백 기간이 끝나고 재임대만 해도 월 2000 정도 나올 것 같아요.

▲신대리: 수익률이 그렇게 확 올라가네요.

– 빌사남 김윤수 대표: 수익률 기준으로 역산만 해도 매가는 한 70억 정도입니다. 50억에 매입했는데 지금은 70억도 팔릴만한 금액입니다.

▲신대리: 당시 매입할 때 대출조건 따져서 실투금은 얼마 정도 들었나요?

– 빌사남 김윤수 대표: 실투금은 15억이 안 들었습니다.

▲신대리: 15억 미만으로 50억 빌딩 건물주가 되신 수강생분. 대단하시네요.

– 빌사남 김윤수 대표: 여기 인근에도 최근에 저희 고객분이 매입했는데 삼성동이 워낙 핫하잖아요. 그때도 계약하고 있는데 계약하려는 금액보다 몇억을 더 주겠다고 매도자분에게 전화가 굉장히 많이 왔었어요. 그래서 계약이 좀 힘들었었는데 아직 잔금 전이라서 확실하게 말씀드리기는 곤란하긴 하지만 매수자분을 다음에 초청할 예정이에요. 그분도 최근에 신규법인 설립해서 대출 70% 받아서 현금 한 15억 정도로 매입을 했거든요.

▲신대리: 네, 다음 빌사남TV에 초청해서 비하인드 스토리를 들어보도록 하겠습니다. 기대해주세요.

<전지현 빌딩 인근>

▲신대리: 대표님! 흑돼지 먹으러 온 건가요?

– 빌사남 김윤수 대표: 그건 아니고요. 이 건물도 연예인 빌딩인데 여성분이 매입했어요. 연예인 중에서도 빌딩으로 부자세요. 바로 전지현씨입니다. 전지현씨가 2017년도에 325억에 매입했어요. 대지가 350평 정도 되는데 평당 9000만원에 매입을 했습니다. 그것도 대출 없이 다 현금으로 샀습니다. 전지현씨가 현금으로 많이 삽니다. 이 건물도 그렇고 용산에 있는 건물도 현금으로 매입을 했어요. 일단 땅이 넓어서 삼성동 개발 호재를 보고 매입한 것으로 보입니다.

▲신대리 : 이 건물 상권은 어떤 상권인가요?

– 빌사남 김윤수 대표: 일단, 이 앞에 도심 공항 타워랑 호텔, 사무실이 많아요. 이 건너편에는 먹자 상권이 형성되어있는데 한 가지 아쉬운 점은 300억이 넘어가는데 3종일반주거지역이라는 점입니다. 보통 300억이 넘으면 일반상업지나 노선 상업지 건물이 많은데, 용도가 조금 낮은 점이 아쉽죠.

▲신대리: 그럼에도 불구하고 투자한 이유는 뭘까요?

– 빌사남 김윤수 대표: 삼성동 개발호재, 장기적인 호재를 보고 매입한 것으로 보입니다.

<코엑스, 한전부지 개발 현장 근처>

▲신대리: 삼성동하면 빠질 수 없는 곳이죠. 코엑스 앞에 와있습니다.

– 빌사남 김윤수 대표: 코엑스는 1979년도에 개관했고, 연면적이 13만 평 정도 됩니다. 코엑스 내부로 들어왔는데 이곳에서 행사를 많이 해요. 저희도 얼마 전에 서울 머니쇼에 참가했었거든요. 내부 한 번 보시죠. (이하생략) 한전부지 개발하는 현장을 자세히 볼 수 있어서 올라와 봤어요.

▲신대리: 네, 삼성동의 가장 큰 호재죠. 한전부지에 대해 설명해주시겠어요?

– 빌사남 김윤수 대표: 원래 한전이 있던 부지, 코엑스 부지, 봉은사 부지. 이쪽을 원래 봉은사가 소유하고 있었어요. 봉은사에서 여기에 농사를 지을 정도로 낙후된 곳이었는데, 1970년도 강남이 한창 개발될 때 정부한테 이 땅을 팔았어요. 지금 한전부지가 2만 4000평 정도 되는데 이 일대를 더해서 10만평을 5억 3000에 팔았거든요.

그때 당시에는 큰돈이었지만 그래도 싼 가격이었어요. 봉은사에서 ‘정부에 너무 싸게 팔았다. 비리가 있었다’해서 최근까지 문제가 많았습니다. 한전에서 헐값에 매입해서 현대차에 팔았죠. 10조 5500억에 팔렸거든요.

감정가는 4조가 안 나왔어요. 3조대 나왔는데 현대차가 감정가보다는 되게 높게 샀죠. 매입한 건 2014년도에 매입했는데 지금까지 이슈가 되게 많았어요. 봉은사 이슈도 있고 정부도 이슈가 많아서 지금까지 못 짓고 있다가 최근에 허가를 내서 이제 막 짓고 있습니다.

계획은 2023년 준공이 목표인데, 높이가 569m입니다. 우리나라에서 가장 높은 빌딩이 될 예정이에요. 한전부지를 현대차에서 개발하면 업무 시설도 들어오고 호텔도 들어올 거예요. 코엑스처럼 컨벤션이나 기타 관련된 업종이 들어올 것으로 예상해서 이 일대는 상권이 좋아질 것으로 보입니다.

▲신대리: 그럼 이쪽 일대 꼬마빌딩은 어떻게 보시나요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 한전부지 땅을 평당 4억에 샀거든요. 한전부지 같은 블록 건물들은 가격이 많이 올랐어요. 1억 이상 1억 5000 이상도 달라고 하고, 가격이 굉장히 많이 올랐는데요, 지금 꼬마빌딩 같은 경우에는 이 영향을 받는 곳이 한전부지가 속해있는 블록 정도일 것 같습니다.

▲신대리 : 삼성동 전체가 좋아지는 건 아니고요?

– 빌사남 김윤수 대표 : 제 개인적인 생각으로는 삼성동 전체가 좋아지는 것은 아니고 코엑스 블록에 있는 빌딩 정도. 그리고 여기 개발이 GBC 개발도 있지만 영동대로가 50m 정도 되거든요. 여기를 지하화합니다. 여기는 다 공원이 돼요. 지하 7층까지 파는데 지하면적이 잠실야구장의 30배 정도 된다고 합니다.

여기에 환승센터가 크게 들어오는데 GTX, 지하철 2호선, 9호선, 위례신사선까지 들어오거든요. 정부가 추측하는 1일 유동인구가 60만명 정도 돼요. 지금 강남역이 100만명 정도 되거든요. 그래서 만약 여기를 개발하게 되면 유동인구가 굉장히 많겠죠. 제 개인적인 생각에는 여러 개발이 이루어지면 사람들은 다 건물 안, 지하로 다닐 것 같아요. 현재 코엑스도 마찬가지로 밖은 잘 안 나가고 있죠.

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