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강남 vs 마용성, 어느 지역 빌딩을 사야 할까?

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Friday, June 21, 2019, 14:06:12

빌사남TV 5화 ’투자가치 높은 지역 선정하기‘...강북이라면 마포추천
지역선정 기준, 2030 모이는 곳·입지조건 좋은 곳·검증된 상권 인근

 

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 건물 고민 타파! 빌사남 빌딩 고민 해결 프로젝트! 지난 방송이 끝난 후 사연이 어마어마하게 도착했습니다. 무더운 여름 명쾌한 답변으로 여러분의 속을 시원하게 만들어 드리겠습니다! 오늘의 사연 만나보실까요?

 

[사연]

안녕하세요, 마포에 거주하고 있는 30대 남성입니다. 요 몇 년 사업이 잘 되면서 큰돈을 벌게 돼 건물 매입을 고려하고 있습니다.

 

정기적인 임대수익보다는 시세차익이 나올 만한 곳에 투자하고 싶은데요. 여기서 와이프와 저의 의견이 갈리고 있습니다. 와이프는 곧 죽어도 강남을 고집하고 있어요. 강남에 쓰러져가는 건물이라도 사자며 무조건 강남, 강남.

 

그렇다고 저희가 강남을 세부적으로 잘 아는 것도 아닙니다. 저는 마포 아니면 용산 쪽으로 생각하고 있는데 그 이유는 현재 저희가 마포에 거주하고 있어서 관리도 쉬울 것 같고 그나마 잘 아는 동네라서 선호하는 것도 있지만 요즘 나름 마용성이 뜨고 있지 않습니까?

 

개인적으로 미래가치를 생각하면 마용성이 더 낫다고 생각이 드는데, 강남에 노후화된 건물을 사느니 마용성에 깔끔한 건물 사는 게 낫지 않을까요? 빌사남이 강남빌딩 전문가라고 강남 편만 드는 건 아니겠죠? 꼭 공정하고 객관적인 답변 주시길 바랍니다.

 

▲ 신대리: 대표님은 강남바라기시니까...

 

- 빌사남 김윤수 대표: 저는 이미 사연에 정답이 있다고 생각합니다. 보면 와이프분이 강남을 고집하고 있다는 것.

 

▲ 신대리: 아하. 사연 보내주신 분이 현재 아내분과 의견이 달라 고민이신데, 평소 아내 말을 잘 듣는 대표님 어떻게 보시나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 아내 말은 들어야 합니다. 아내 말이 법이고, 가정의 주인은 누굽니까? 아내죠. 아직 우리나라는 강남에 꼭 뭘 하나 사고 싶어 하는 욕구가 있어요. 보통 사모님들이 그런 걸 좋아하거든요.

 

어디 모임 가서 ‘나 강남에 빌딩 하나 있다‘ 말하는 것과 ’ 마포에 빌딩 하나 있다‘ 느낌이 조금 다르죠. 과시하려는 경향이 있어서 수익률이 안 나와도 강남에 투자하려는 욕구가 많이 있습니다.

 

[마용성이란?...아파트와 빌딩 투자의 차이는?]

 

▲ 신대리: 먼저 마용성이 어딘지 모르시는 분들도 계실 텐데요, 마용성 지역 설명부터 부탁드릴게요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 일단 마용성은 지역의 앞글자를 딴 거예요. 마포구, 용산구, 성동구 이렇게 3개의 구역을 지칭하는 단어입니다.

 

▲ 신대리: 마용성 아파트가 뜨고 있는데 건물은 다른 얘기인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 많이들 착각하시는 게 아파트랑 건물을 똑같이 보시더라고요. 건물과 아파트는 아예 다르게 봐야 합니다. 큰 틀에서는 비슷한데 아파트 투자와는 조금 다르게 생각하셔야 하고요.

 

한 가지 예를 들면 아파트 같은 경우, 역이 생기면 너무 좋잖아요. 근데 그 역이 강남 주요지역을 지나게 된다면 사람들이 오히려 그쪽 상권으로 가서 상권을 뺏길 수가 있습니다.

 

예를 들면, 광교 같은 경우에도 신분당선이 강남까지 뚫려있잖아요. 대부분의 사람들이 광교에서는 안 만나죠. 다 강남에서 만나기 때문에 빌딩 투자하실 때는 아파트와 다르다는 것 염두에 두셨으면 좋겠습니다.

 

[강남이 좋지만 마포에서는 홍대, 성동에서는 성수 추]

 

▲ 신대리: 솔직히 마용성이 좋나요, 강남이 좋나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 당연히 강남이 좋죠. 저는 강남을 너무 좋아하고 어떻게 보면 빌딩 거래되는 최전선에 제가 있잖아요. 고객분들의 니즈도 다 알고. 처음 와서 마용성 찾는 비율보다 강남 찾는 비율이 훨씬 높아요. 일단 처음에 오면 강남부터 시작이에요.

 

▲ 신대리: 근데 사연 보내주신 분이 강남에 대해 그렇게 잘 알지 못한다고 하시던데, 내가 잘 아는 지역에 투자하는 게 조금 더 안전하지 않을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 사연자분이 마포에 거주한다고 하셨는데, 일단 마포도 괜찮아요. 근데 마포를 통틀어서 얘기한 건 아니고 마포중에서도 홍대 인근이 가장 좋습니다.

 

서교동, 합정동, 연남동 그쪽이 괜찮아서 마포에 투자하신다고 하면 홍대 인근으로 투자하시는 걸 권해드립니다.

 

▲ 신대리: 그럼 용산은 어디가 좋을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 용산역 요즘 되게 핫하잖아요. 그 앞에도 비싸게 팔리고, 삼각지역 밑에도 최근에 떠서 비싸게 팔리는데 저는 거기보다는 한남동, 이태원동이 더 낫지 않나 개인적으로 생각합니다.

 

▲ 신대리: 그럼 성동구는 어디가 좋나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 성동구는 잘 아시겠지만 성수동입니다. 성수역 인근이나 뚝섬역 인근, 그리고 갤러리아포레 앞쪽이 괜찮습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 현금 20억 정도가 있으면 제가 봤을 때, 개인으로 사신다고 하면 대출받아서 50억까지는 가능하실 것 같아요. 근데, 주택이 없다고 가정하고 법인으로 매입하시면 두 번째 시간에도 말씀드렸지만 RTI 적용이 안 되기 때문에 70, 80억 정도도 매입할 수 있습니다.

 

▲ 신대리: 주택이 있으면 더 대출이 안 나오나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그렇죠. 주택이 있으면 최우선변제금이라고 해서 방마다 공제를 합니다. 서울시 기준으로 3700만원 정도 되는데 그걸 다 공제하기 때문에 방이 많으면 많을수록 대출이 안 나옵니다.

 

가장 베스트는 모두 근생으로 차 있는 건물. 거기에 플러스 감정가액이 높게 나와야 합니다. 최근에 감정가액이 많이 올랐잖아요. 감정가액이 높게 나와야 대출도 더 많이 나오기 때문에 오히려 상황이 더 좋아졌어요.

 

▲ 신대리: 마용성 중에서도 마포가 좋은가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 강북에 투자하신다면 개인적으로 무조건 마포를 추천해 드립니다. 술 먹는 지역은 상권이 24시간 돌아가거든요. 밤에 장사가 더 잘되고. 개인적으로는 홍대 쪽이 투자하기 제일 좋다고 생각합니다.

 

▲ 신대리: 올 근생건물 같은 경우는 술집도 들어가고 하면 관리가 너무 힘들 것 같은데, 괜찮을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그것도 임차인에 따라 다르긴 한데, 오히려 주택보다는 나은 것 같아요. 세대가 많으면 관리가 더 힘들거든요. 제가 건물 관리도 많이 해봤는데, 화장실 변기 고쳐달라고 전화하는 경우도 있고, 요구가 많아요.

 

▲ 신대리: 오늘도 명쾌한 해답 주셔서 감사합니다.

 

[빌사남 꿀팁 대방출, 지역 선정할 때 고려해야 할 3가지]

 

▲ 신대리: 코너속의 코너죠. 바로 매매 꿀팁 시간입니다. 오늘의 꿀팁. 지역 선정할 때, 중요한 부분들 뭐가 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 첫 번째로는 내가 잘 아는 지역에 투자하는 것이 리스크가 적고, 근데 그 지역이 환금성이 낮은 곳이라면 일단은 20, 30대가 많은 곳이 가장 좋아요. 다 아는 지역들 있잖아요. 또 보셔야 할 게 도로나 기타 여건들. 그런 조건들을 유심히 보셔야 하고요. 상권이 확장될만한 곳을 노려도 좋아요.

 

처음 가로수길이 형성됐을 때 그 이면에 나로수길, 세로수길 상권으로 확장됐잖아요.

그런 곳들을 미리 선점해서 투자하는 것도 되게 괜찮아요. 엄한 곳 가지 마시고, 메인 길 인근에 있는 확장될만한 곳이 안정적이거든요.

 

정리해보면 ▲20-30대가 많이 모이는 곳 ▲입지조건이 좋은 곳 ▲검증된 상권 인근에 투자하시는 게 좋을 것 같습니다.

 

빌딩 매입 시, 궁금한 사항이나 사연 남겨주시면 신속하게 고민 해결 도와드릴게요. 댓글이 어려우신 분들은 전화해 주셔도 되고 카톡 주셔도 됩니다. 다음 시간에는 더 유익한 정보로 찾아뵙도록 하겠습니다!

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr

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[악취와의 전쟁] 악취의 발생 원인을 추적하다①

[악취와의 전쟁] 악취의 발생 원인을 추적하다①

2024.11.23 07:05:00

일상 속에서 간과되기 쉽지만, 점차 심각한 환경 문제로 대두되고 있는 악취 문제는 단순히 불쾌감을 넘어 건강과 생활의 질에 직접적인 영향을 미칩니다. 한국산업단지공단에 따르면 전국 1300여 개의 각종 산업단지에 12만여 개의 업체가 있으며, 이 중 7000개 이상이 악취 배출 사업장으로 분류되고 있습니다. 또한, 한국환경공단 통계에 따르면 2019년부터 매년 꾸준히 4만 건 이상의 악취 관련 민원이 발생하고 있으며, 지자체와 환경부의 지속적인 노력에도 불구하고 계속 증가하는 추세입니다. 이에 따라 30년간 악취 분야에 집중하며 분석부터 저감, 시공, 관리까지 종합적인 솔루션을 제공하는 기업의 사례를 통해 악취 문제의 원인과 해결 방안을 모색해보고자 합니다. [편집자주] 인더뉴스 제해영 기자ㅣ악취를 제거하기 위해서는 악취의 발생지를 추적하고 악취를 포집 및 분석하여 악취를 발생하는 원인물질을 찾아내는 것이 중요합니다. 악취를 분석하는 방법에는 직접 관능평가와 정밀기기분석 및 감지센서를 이용하는 방법 등이 있습니다. 분석 결과로 나온 수 많은 물질들 중 직접적으로 악취 발생에 가담하는 물질들만을 선별하여 악취를 재현해 같은 악취가 나는지 확인하여 최종 원인 물질들을 찾아냅니다. 악취가 발생하면, 발생 지점과 원인을 정확히 파악하기 위해 악취물질의 종류와 농도를 추적하는 체계적인 방법이 필요합니다. 악취는 눈으로 확인할 수 없기 때문에 냄새의 특성과 관련된 물질을 추적하는 방식으로 접근합니다. 1. 악취물질의 포집 및 감지 악취발생지로 의심되는 여러 지점에서 적법한 방법으로 악취를 포집하거나, 센서를 통해 악취물질을 감지합니다. 2. 포집된 기체의 분석 포집된 악취 기체를 분석설비에서 정밀하게 분석하여 포함된 모든 물질의 종류와 농도를 확인합니다. 이를 통해 악취를 유발하는 주요 물질들을 확인합니다. 3. 악취 기여율 분석 분석 결과를 기반으로 각 물질의 악취 기여율을 평가하여, 실제로 악취를 유발하는 원인 물질과 그 농도를 확정합니다. 4. 악취 표준 가스 재현 확정된 악취물질을 바탕으로 인체에 무해한 양으로 동일한 악취 가스를 제조합니다. 이를 통해 악취를 재현하여 검증 과정을 진행합니다. 5. 냄새 비교 및 검증 재현된 악취 가스를 채취한 샘플과 비교하여, 검증 가능한 자격을 가진 분석원이 동일한 냄새인지 확인합니다. 6. 악취 원인 확정 및 대처 방안 마련 악취를 유발하는 정확한 원인을 확인한 후, 이를 바탕으로 적절한 대처 방안을 마련하여 악취 문제를 해결합니다. ☞ 자료제공 : (주)태성환경연구소 (주)태성환경연구소는 빅데이터를 활용해 악취 발생 패턴을 분석하고 문제를 사전에 예측하는 시스템을 개발해 온 회사입니다. 관능평가, 기기분석, 센서를 통해 악취를 다각적으로 분석하며, 냄새 재현 기술로 실제 환경과 유사한 조건에서 악취 원인 물질을 선정할 수 있는 기술을 보유하고 있습니다. 이러한 빅데이터 기반 분석과 정밀 기술을 통해 맞춤형 악취 해결 솔루션을 제공하고 있습니다.


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