인더뉴스 홍승표 기자ㅣ지역 미분양주택 물량 적체와 주요 건설 사업장의 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려가 지속되는 등 건설경기 침체가 심화되는 가운데 정부가 침체 해결을 위한 카드로 CR리츠와 LH 토지매입을 꺼내 들었습니다.
정부는 28일 오후 비상경제장관회의를 통해 '건설경기 회복지원 방안'을 발표했습니다. 이번 발표는 지난 1월 10일 국토교통부가 발표한 부동산 대책의 후속 절차임과 동시에 건설산업의 침체를 막고 피해를 최소화하려는 목적으로 이뤄졌습니다.
이날 발표된 방안은 최근 심화되는 지방 악성 미분양주택 적체 현상, PF(프로젝트파이낸싱) 부실이 우려되는 사업장 재구조화 등 건설사업 리스크를 최소화하는 데 초점을 맞추고 마련됐습니다.
우선, 늘어나는 지방 미분양 주택으로 인한 리스크를 해소하고자 'CR리츠(기업구조조정 리츠)'도 10여년 만에 부활합니다. CR리츠는 우선 다양한 투자자로부터 자금을 모은 후 주택을 매입한 뒤 임대로 운영한 후 추후 나아질 경우 분양으로 전환해 수익을 내는 구조를 뜻합니다.
CR리츠는 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양 물량 해소를 목적으로 시행된 바 있으나 주택시장 활성화 기간에 폐지됐습니다. 정부는 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 취득세 중과배제 및 종부세 합산배제를 지원하는 방안을 검토할 계획입니다.
취득세의 경우 내년 12월 31일까지 지방 미분양 주택 취득분을 대상으로 1~3% 만을 적용하고, 종부세도 같은 기간에 취득한 주택을 대상으로 취득 이후 5년간 합산에서 배제할 예정입니다.
PF 부실 우려가 있는 건설사 사업장의 경우 LH가 3조원을 들여 직접 건설사 토지를 매입하는 방식을 통해 유동성을 지원할 계획입니다.
LH는 오는 5일부터 매도 희망 기업으로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식으로 토지매입을 할 계획입니다.
토지의 경우 올해 1월 3일 이전 소유권을 취득한 3300㎡ 이상 토지여야 하며, 매입가격은 LH, SH, GH 등 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90%를 상한으로 신청자가 희망하는 가격을 제시하면 됩니다.
기업의 경우 사업 여건에 따라 토지매입 방식 또는 매입확약 방식 중에 선택해 신청이 가능합니다.
토지매입 방식은 기업이 신청한 토지를 LH가 최대 2조원 규모에서 매입하는 방식입니다. 매입확약 방식은 LH가 확약일로부터 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH로 매수청구할 경우 토지를 매입하는 방식입니다.
아울러, PF 경색에 따른 자금조달 어려움을 완화해주고자 주택 PF 보증요건도 완화합니다.
PF대출 대환보증 신청기한의 경우 1년 간 한시적으로 중도금 최종 납부 3개월 전까지에서 준공 3개월 전까지 신청으로 완화되며 준공전 미분양 PF보증 요건 중 분양가 5% 할인을 폐지해 사업비 조달 어려움 해소도 지원할 계획입니다.
부동산 업계는 LH 매입 및 CR리츠 추진 방안이 건설업계의 리스크 해소에 있어 긍정적 요인이 될 수 있을 것으로 내다봤습니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "LH의 토지매입 방식은 토지자금보다 부채가 커 브릿지론 이후 본PF를 받기 어려운 사업지나 자금마련이 시급한 건설사가 토지매각 대금으로 부채상환을 하는 등 유동성 확보에 도움이 될 것으로 전망한다"며 "CR리츠를 통한 지방 미분양 주택 매입 프로그램은 지방 공급과잉 우려를 낮추고 미분양 해소와 관련 사업 리스크 저감에 도움될 것으로 보고 있다"고 말했습니다.
함 랩장은 "단 LH의 토지 매입은 미분양 적체와 시장 침체가 큰 지방 주택사업지나 공급과잉 우려가 큰 물류센터·지식산업센터 부지 위주로 먼저 움직일 확률이 커 보인다"며 "CR리츠는 지방 미분양 중에서도 시장 개선 효과가 나타날 만한 양질의 사업지 위주로 매입이 집중되는 양극화가 발생할 수도 있을 것으로 본다"고 덧붙였습니다.
단가·물가 고려한 적정 공사비 반영..입찰제도 합리화·유연화 추진
이날 정부는 공사비 상승으로 인한 건설경기 위축을 해결하기 위한 방안으로 '적정 공사비 반영'을 내놓았습니다.
이를 통해 공공부문 공사의 경우 적정단가와 물가상승을 반영-감안해 현실화한 공사비를 산정-조정한다는 계획입니다. 기존에 일률적으로 적용하고 있는 직접 공사비 산정기준(품셈, 표준시장단가)을 입지, 층수 등 시공여건에 맞게 개선하고 산재예방을 위해 투입되는 산업안전보건관리비도 15~20% 상향합니다.
또한, 급등한 물가상승분이 적정하게 반영될 수 있도록 물가반영 기준을 조정하는 방안도 검토합니다.
민간부문 공사의 경우 물가상승에 따른 공사비 분쟁 예방하도록 하는 데 주안점을 두고 방안이 추진됩니다. 정비사업의 경우 한국부동산원 등 전문기관의 사전검토 등을 거친 후 계약하도록 하고, 일반사업 공사비 분쟁에 대해서는 건설분쟁조정위를 통해 신속 조정할 수 있도록 할 예정입니다.
이 외에도, 기술형 입찰로 추진되는 국책 사업들이 정상 추진될 수 있도록 입찰제도를 합리화, 유연화해 유찰을 최소화한다는 방침입니다.
지난해 1월부터 올해 3월까지 유찰된 총 4조2000억원 규모의 대형 공사는 수의계약 진행 등을 통해 상반기 중 공사를 정상화할 예정입니다.
발주될 공사의 경우 낙찰 탈락자에게 지급하는 설계보상비를 실비에 맞게 현실화하고, 발주기관이 시공사에게 인허가 비용 등을 전가하는 불합리도 방지할 예정입니다. 공사비 절감 등이 용이하도록 일부 관급자재 변경도 허용할 예정입니다.
박상우 국토부 장관은 “건설경기 부진은 건설산업을 넘어 일자리 감소로 인한 민생경기, 그리고 지역경제에 상당한 영향을 줄 수 있는 만큼 건설경기 회복을 적극 지원해 나갈 계획"이라며 "주택·건설경기에 대한 현장의 목소리를 지속 모니터링하고, 정상적인 부동산 시장 기능을 방해하는 주택·토지 분야의 그림자규제를 적극 발굴하여 혁파해 나가겠다"고 말했습니다.
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