인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 안녕하세요, 빌사남 김윤수 대표입니다. 오늘은 아주 특별한 게스트 분을 초대했는데요, 대한민국 최고 입지전문가분이시죠. 빠숑님을 초대했습니다.
<생활반경과 경제적 여력에 맞춰 지역을 선택하자>
- 빌사남: 서울 주요지역을 몇 개 꼽는다면?
▲ 빠숑: 서울은 다 좋아요. 다 좋은데 어느 지역은 비싸고 어느 지역은 싸고 그런 차이가 있어요. 본인의 생활반경과 경제적 여력에 맞춰서 선택하시면 좋을 것 같아요. 서울 같은 경우는 조선 시대에는 강북 위주의 생활권이었다가 강남 생활권으로 넘어온 지가 얼마 안 돼요. 1970년대 후반부터 넘어오기 시작했는데 40년밖에 안 된 거죠. 강남이 으리으리하고 지금 찍고 있는 스튜디오도 강남인데, 이 건물도 생긴 지 10년도 안 됐을 거예요. 최근 20년 동안 압축 성장을 했거든요.
강북과 강남이 다른 모양으로 성장을 했는데 성장을 하다 보니까 많이 성장한 곳이 비싸고 과거랑 비슷한 모습을 보이는 곳이 싸거든요. 이런 입지를 선택할 때 가장 중요한 것은 자신의 생활반경과 관련이 높아야 해요. 무조건 강남이 좋다고 해서 강남을 사는 것보다는 강북 생활권을 좋아하시면 강북을 택하면 되고 강남이 좋으시면 강남을 선택하면 되시기 때문에 골고루 안배해서 책을 썼고요, 18개 입지인데, 서울이 8곳 경기도 6곳 인천 4곳을 소개했습니다.
- 빌사남: 제가 지금 살고있는 곳이 강북이거든요. 마래푸 살고 있어요.
▲ 빠숑: 좋은데 사시네요. 강북에서 최근 2년 동안 주인공 하나 꼽으라고 하면 마포구 아현동 마포 래미안 푸르지오입니다.
- 빌사남: 부동산에서 들어봤지만, 매물도 없다 그러더라고요.
▲ 빠숑: 강북 마포구에서는 가장 좋은 아파트고요. 거의 4000세대 가까운 대단지이고 그쪽에서는 새 아파트가 별로 없는데 새 아파트이기도 하고, 주변에 역이 4개가 있어요. 굉장히 좋은 역세권이기 때문에 특히 직장인들이 여의도, 중구로 출퇴근하기 좋은 입지죠.
- 빌사남: 와이프도 얘기하지만 커뮤니티가 되게 좋다고 하더라고요. 살면서 굉장히 만족하고 있습니다.
▲ 빠숑: 크면 클수록 커뮤니티가 크잖아요. 큰 만큼 만족도가 높아지는 겁니다. 지금은 얼만큼 커뮤니티가 발달했냐면, 그 옆에 마포프레스티지자이하고 마포그랑자이 건축하고 있잖아요? 내년이나 후년에 입주를 할 텐데 거기는 수영장이 있어요. 혹시 앞으로 이사를 가게 된다면 그쪽으로 가는 게 좋은 전략이다. 왜냐면 새 아파트이기 때문에. 그리고 수영장이 있잖아요. 우리 단지에 수영장이 있어! 하면 몇천이 더 비싼 거예요. 이런 게 프리미엄이죠.
- 빌사남: 이번에 청량리 롯데캐슬 청약 넣으려고 하거든요.
▲ 빠숑: 무조건 넣으세요. 로또 아파트입니다. 왜 로또냐면 지금 정부에서 분양가 규제정책을 하고 있어요. HUG에서 분양가를 책정할 때 기준을 주는데 주변 아파트 시세보다 낮게 해야 하고요. 기존에 분양했던 아파트보다 분양가가 105% 이상 넘어가면 안 되거든요.
중요한 건 분양가 대비 시세보다 거의 두 배 이상 오른 지역이 꽤 많아요. 기존 분양가로 분양을 하게 되면 그만큼 시세차익이 남는 거잖아요. 지금 롯데캐슬 sky-l65 청량리역에 있는 것들인데 동대문구입니다. 동대문구에서 가장 비싼 아파트가 평당 3800만원 롯데캐슬 노블레스일건데요, 그곳보다 입지가 더 좋고 상품도 좋아요. 그게 3800인데 이건 2600~2700만원. 평당 1000만원 이상 차이 나는 거잖아요? 완전 로또죠.
- 빌사남: 받기만 하면 시세차익이 생기는 거네요. 8억 후반대로 알고 있거든요.
▲ 빠숑: 9억원이 중요한 분양가인데, 9억원 미만은 무조건 중도금 대출이 나오는데 9억원 이상은 원래 중도금 대출이 안 나와요. 이번에는 시공사가 보증을 서서 아마 제1금융권을 아닐 텐데, 중도금 보증을 해서 중도금이 나온대요. 그러면 여기는 9억원 이상 되시는 분들도 대출을 받을 수 있기 때문에 인기 많을 거예요.
<분양가 상한제가 우려되는 이유?>
- 빌사남: 무조건 넣어야겠네요. 그리고 또 핫한 아파트 있을까요?
▲ 빠숑: 서울권은 다 핫해요. 문제는 비싸죠. 최근 몇 년 동안 서울 시세가 많이 올랐어요. 보통 사람들이 늘 집을 사려는 것이 아니라 이사 갈 때마다 생각하거든요. 투자자가 아닌 이상. 근데 제가 국토교통부와 주거실태조사를 매년 했었습니다. 그때 조사한 자료 중에 이런 것들이 있어요. 자가로 이 아파트에 몇 년 거주하셨습니까. 평균이 9.8년이에요. 보통 10년마다 한 번씩 이사 가는 거잖아요.
지금 이사를 가시는 분들은 이미 5년이나 10년 사이에 이사 가신 분들일 텐데, 그때 시세랑 지금이랑 비교해보면 너무 많이 오른거죠. 그런 분들이 분양가를 보고 헉! 하시는데 주변 기존아파트 시세 비교해보시면 분양가가 더 낮아요. 원래 살고 계셨던 분들은 둔감한데 다른 지역에서 가려고 할 때는 비싸 보이기도 하죠. 그런 것들 때문에 정부에서 분양가를 낮추는 정책을 하는 겁니다. 정부의 입장도 이해는 합니다.
- 빌사남: 얼마 전에 기사에서 보니까 분양가 상한제 이야기가 나왔는데 어떻게 생각하시는지?
▲ 빠숑: 좋고 안 좋고의 문제보다 그것 때문에 시장에 부작용들이 생길까 봐 걱정이에요. 분양가 상한제는 분양가를 낮추는 거잖아요. 그러면 기존 아파트 시세도 내려와야 이 정책이 효과가 있는 것인데 가격이라는 것은 수요와 공급 균형점에서 생기는 것이죠. 근데 서울이라는 시장 같은 경우는 수요보다 공급이 늘 적어요. 의아하신 게 서울에 집들이 그렇게 많은데 수요가 더 많겠어? 라는 분들이 많으실 텐데, 서울에 사는 분들만 서울 수요가 아니에요.
경기도 사시는 분들 인천분들, 심지어 충청권, 부산권도 다 서울 수요인데, 그분들이 대기하고 있는 상태에서 분양가를 낮춰봤자 ‘어? 싸네?’하고 들어올 분들이 너무 많다는 거죠. 분양가 상한제라는 제도가 효과를 보려면 시장이 한정된 상태에서 외부에서 수요가 대기하고 있지 않은 지역들 같은 경우는 효과가 있는데, 대기수요가 너무 많잖아요. 싸면 산단 말이에요.
중요한 건 지금 글로벌 시장이 되어있어요. 한국 부동산을 외국인도 매입합니다. 그분들도 안전자산이라고 판단된 부동산들은 싸면 산단 말이에요. 과거에는 빌딩만 샀잖아요. 지금은 아파트도 사요. 중국분들은 아파트 많이 삽니다.
지금 정부에서 규제하고 있는 것들은 대부분 한국 다주택자를 대상으로 하는데, 그들은 어차피 지금 서울에 투자를 못 해요. 갭투자라고 하잖아요. 예를 들어 삼성동 아이파크를 갭투자 하려면 현금 20억이 필요해요. 일반 투자자들이 그걸 어떻게 해요. 자산가들만 하는 것인데, 자산가를 규제할 수 있는 시장은 아니거든요. 아파트의 전반적인 시세를 낮추려고 한다면 공급을 많이 해주는 게 맞을 것 같아요.
- 빌사남: 분양가상한제 하면 오히려 공급이 더 줄어들 것 같아요.
▲ 빠숑: 그렇죠. 재건축 재개발로 서울은 아파트 공급이 되는데, 그들은 사업을 하는 것들이거든요. 이익이 생겨야 사업을 하는 건데 자기 추가분담금을 많이 내야 하고 수익도 없다면 사업을 할 수가 없죠. 그럼 집들이 아무리 낡아도 재건축 재개발을 안 하죠. 공공택지개발 같은 경우는 분양가 상한제 해도 돼요. 근데 민간택지는 아무 의미가 없어요.
<어떤 아파트에 투자해야 할까?>
- 빌사남: 제가 빌딩을 추천할 때는 강남 지역을 말씀드리는데, 아파트는 어디 투자하는 게 좋을까요?
▲ 빠숑: 빌딩을 추천해주신 지역이 다 미래가치가 높은 곳, 입지가 좋은 지역이잖아요. 아파트도 똑같습니다. 일단 경제적 여력이 되면요, 제일 좋은데 하는 게 맞고요. 많은 분들이 투자자 하면은 다 투기꾼으로 봐요. 제가 봤을 때 투자와 투기의 가장 큰 차이점은 이 상품의 가치를 보지 않고 투자하는 것이 투기이고요, 가치를 보고 매수하는 게 투자라고 봅니다.
가치라는 것은 실제 가치가 미래에도 유지되거나 이상이 되는 것입니다. 투기는 상품이 나쁜데 상품을 사고팔고 하면 가격이 오르잖아요. 단타로 수익을 노리는 것이 투기예요. 그런 것들만 아니면 미래가치가 올라가는 것들은 사도 돼요. 그러려면 아파트 같은 경우에는 입지가 제일 중요해요. 상품은 새 아파트가 제일 좋은 상태이고, 상태는 시간이 지날수록 가격이 내려가잖아요. 근데 입지 가치는 점점 올라가거든요.
지금 서울을 골고루 개발시키려 하고 있고 경기도도 골고루 개발시키려 하고 있고, 국토 균형발전을 하고 있는데, 그건 개인만 그렇고요. 실제 개발은 강남밖에 없어요. 제일 중요한 것이 일자리인데 일자리가 획기적으로 증가하는 지역을 찾아보면 지방은 다 일자리가 줄고 있어요. 일자리가 증가하는 데가 딱 한군데 있죠. 바로 삼성동입니다. GBC가 근무자 수가 되면 얼마나 되겠냐라고 반문하실 수 있는데, 이렇게 말씀드리면 될 것 같아요.
롯데월드타워 그 건물 하나에 1만 명이 근무해요. 근데 거기는 세모 모양으로 되어있잖아요. GBC는 직사각형이라서 연 면적이 3배가 큽니다. 그럼 건물 하나에 3만 명이 근무할 수 있다는 거잖아요. 이게 끝이 아니라 영동대로 지하대로가 개발되면 최소 3만 명이 근무할 수 있어요. 뒤에 종합운동장부지에 마이스 복합단지도 약 1만 명 근무할 거고요. 어림잡아도 여기는 한 블록에 10만 명입니다. 3인 가족으로 따지게 되면 30만 명 일자리가 생기는 꼴입니다.
삼성동 부지로 출퇴근할 사람이 거의 10만 명 이상 늘어나는 거잖아요. 그럼 그분들이 어디에 살 것인가. 일단 삼성동을 에워싸고 있는 부지들. 청담동, 압구정동, 역삼동, 도곡동, 잠실동, 대치동 이 지역에 들어가실 수 있는 경제 여력이 되시면 이 지역들부터 추천을 드리고요. 경제적 여력이 안 되시면 그다음 단계 다음 단계 가시면 되죠. 제일 중요한 건 비싼 지역부터 봐야 한다는 겁니다. 제일 싼 지역부터 보면 거기는 수요가 없어요. 수요가 많은 지역부터 순차적으로 지워가면 됩니다.
- 빌사남: 기사에 보니까 하루에 삼성동 유동인구가 60만 명 정도 될 것 같다고 하더라고요.
▲ 빠숑: 60만 명이 충분히 되죠. 되고도 남죠. 지금도 몇십 만 명은 될 거에요. 코엑스도 있고 SM타운도 있잖아요. 그런 것들이 지금도 많은데 미래에는 더 많죠. 그리고 광역환승센터가 생기잖아요. KTX, GTX A·C 노선이 지나갈 텐데 이용할 사람들도 어마어마해요. 호재의 중심지가 삼성동입니다.
- 빌사남: 거기 인근 아파트는 엄청 오르겠네요?
▲ 빠숑: 지금도 비싸요. 근데 그 가격이 얼마까지 올라갈지는 의문입니다. 거기는 상한선이 없어요. 그 지역에 살고 싶어 하는 분들의 경제적인 수준이 상한선이거든요. 그들이 지불하는 가격이 상한선이기 때문에 우리가 결정할 수가 없죠. 근데 다른 지역들은 상한선이 있죠. 물론 그 지역보다 무조건 낮아야 하니까.
- 빌사남 : 기사에 반포아파트가 평당 1억에 매매됐다던데?
▲ 빠숑: 작년에 3건이 그렇게 거래가 되었는데, 34평 기준으로 31억원에 거래가 되었어요. 그렇게 되면 1억은 아니고 9천몇백. 근데 그게 그거죠. 많은 분이 1억이냐 아니냐 이거 가지고 논쟁을 해요. 그게 무슨 의미가 있나요. 비싼 건 마찬가진데. 그리고 개포주공 재건축 앞둔 아파트들이나 반포주공1단지가 평당 얼만지 아세요? 1억 4000만원이에요. 이미 1억원 넘는 아파트들은 많아요. 그것들을 사냐 못사냐의 문제지 1억이냐 아니냐는 문제가 안 돼요.
<아파트 볼 때 ‘비싼 곳’부터 찾아볼 것>
- 빌사남: 아파트 투자할 때 주의해야 할 점이 있나요?
▲ 빠숑: 과거에는 부동산 불패 신화가 있긴 했었어요. 그때는 공급이 수요보다 전 지역이 부족했거든요. 주택보급률이 100%가 안 되는 지역이 대부분이었는데, 2000년부터 2010년 사이에 대부분의 지역이 100%가 넘었습니다. 선호하는 아파트를 가지 못하는 것들은 둘째 문제로 해서 만약 나라에서 한 집당 한집을 공짜로 주잖아요? 그럼 한 집씩은 다 가질 수 있어요.
어떤 집은 아파트 받고 어떤 집은 다세대 빌라 받겠지만 그런 식으로 억지로 주면 받을 수는 있어서 주택에 대한 부족은 과거보다 줄었습니다. 무슨 말이냐면 사람들이 집이 남아돌기 때문에 좋아하는 지역, 아파트를 선택해요. 그럼 선택을 못 받은 아파트의 경우는 가격이 빠질 거에요. 그러니까 아무 아파트나 사면 안 돼요.
지금부터는 입지가 나쁘거나 상품이 경쟁력이 떨어지면 가격이 안 오릅니다. 가격이 빠져요. 왜 그러냐면 신규아파트가 계속 공급되거든요. 서울에 못 하면 서울 근교 신도시에 개발 및 공급을 한단 말이에요. 서울 웬만한 지역보다 신도시가 좋아요. 과천, 판교, 위례 이런 곳들은 서울 어떤 지역보다 비싸기도 하고요. 판교는 평당 4000만원이 넘어요. 서울 강남구 수준이죠. 서울 아파트의 평균 시세가 2600~2700정도 되는데, 1000만원이 안되는 아파트가 굉장히 많아요. 근데 그런 아파트들은 20년 전 가격과 똑같아요.
많은 분들이 오해하고 계신 게 뭐냐면 아파트가 다 올랐다고 생각하시는 거예요. 절대 아니에요. 한 반은 안 올랐어요. 가격이 올라가고 있는 아파트들은 입지가 점점 좋아지는 지역들만 올랐고요, 새 아파트만 올랐어요. 지금부터는 싸다고 사시면 안 돼요. 옛날에는 갭투자로 싸다고 샀었거든요. 과거에는 이게 가능했었는데 지금은 아니에요. 비싸더라도 올라갈 수 있는 것들을 사셔야 합니다.
<시세 평균 전후의 상품을 살펴볼 것>
- 빌사남: 아파트 브랜드도 되게 중요할 것 같은데?
▲ 빠숑: 프리미엄이 높죠. 서울에 돈이 있으신 분들 같은 경우에는 자랑하고 싶어 하는 욕구. 빌딩도 마찬가지잖아요. 유명 브랜드에 산다고 말할 수 있는 자신감에 프리미엄 몇억을 더 주는 거죠. 미래에는 이런 프리미엄이 더 높아질 거예요. 빌딩은 브랜드 빌딩은 아니잖아요. 앞에 지명을 붙이는 거지. 근데 아파트는 지명+브랜드 더블 프리미엄인 거죠.
- 빌사남: 많은 분들이 궁금해하는 게 아파트 투자할 때 얼마 있어야 하는지?
▲ 빠숑: 투자는 다양합니다. 무피도 가능해요. 지금부터는 그런거 하면 안 된다고 말씀드리고 싶은 거고요. 싸면 쌀수록 리스크가 커요. 갭투자를 2010년도에 굉장히 많이 하셨었는데 그땐 강서구나 도봉구나 노원구 등 총액 기준으로 1000만원 전후 가격으로 샀어요. 1000에서 5000 사이면 서울 웬만한 아파트를 샀어요. 강남구만 빼고. 그리고 경기도권 아파트는 1000에서 3000 정도, 지방은 1000만원 전후면 샀단 말이에요. 지금도 지방은 가능해요. 전세가와 매매가가 차이가 안 나는 것들이죠.
- 빌사남: 언론에 나오는 몇백 채 소유하고 있는 사람들도 있잖아요.
▲빠숑 : 예를 들어서 1000만원 씩 세팅하면 1억으로 10채를 살 수 있는 거잖아요. 거기에 또 전세금이 올라가잖아요? 그러면 그걸 빼서 또 사요. 이렇게 되면 순식간에 집 개수가 불어나는 거죠. 근데 따져보면 아시겠지만, 전세 보증금일 뿐이에요. 돈이 안 남아요. 지금은 그런 투자가 의미가 없다는 거죠.
차라리 갭이 20억 들어가도 그것들이 나중에 따지면 50% 밖에 안 되잖아요. 그게 더 안전합니다. 투자 금액은 중요하지 않아요. 미래가치가 올라갈 수 있는지 총액 기준으로 1000만원을 투자한다고 하더라도 미래가치가 있다면 투자할 수 있는데 그런 아파트들은 점점 줄어들고 있기 때문에 조금 더 보수적으로 보실 필요가 있을 것같고요.
제가 추천 드리는 방법은요, 각 지역의 평균 시세들이 있어요. 지금 서울 같은 경우는 평당 2600만원 정도 되잖아요. 그 전후에 있는 아파트들. 왜냐하면 강남같은 경우는 평당 5000이 넘잖아요. 솔직히 개인들이 들어가긴 힘들어요. 그것보다 조금 아래에 있는 것들. 1500~2500만원 사이에 있는 것들은 그래도 미래가치가 있으니까 보시면 좋을 것 같고 지방은 조금 더 낮겠죠. 부산 같은 경우는 평균 시세가 1000만원에서 1500만원이 되거든요. 그 정도 상품들. 평균 전후의 상품들을 추천해 드립니다.
- 빌사남: 이번 편에는 투자 유망지역에 대해서 살펴봤습니다. 어떤 아파트를 사야 하는지 이런 것들에 대해서 알아봤는데요, 다음 시간에는 여러분들이 궁금해하시는 질문들. 그리고 민감한 질문들까지 콕콕 집어서 하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 감사합니다.
