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‘차붐패밀리, 홍석천 건물 가치는?’...이태원 호재 살펴보기

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Monday, October 07, 2019, 11:10:52

빌사남TV 이태원 특집 2편...강북 재개발 최대어 한남뉴타운 투어

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

 

<차범근 건물 앞>

 

▲ 신대리: 저희 뒤편으로 보이는 저 건물이 유명인의 건물이라고요?

 

△ 정팀장: 네, 우리나라 축구의 신화를 창조하신 차붐패밀리. 차범근 전 축구 감독과 차두리 전 국가대표 선수가 공동으로 소유하고 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이 건물도 층수가 원래 높은데 대로변에서 봤을 때는 3층 건물로밖에 안 보여요.

 

△ 정팀장: 사실상 지하 1층~지상 5층 건물인데 고저 차이 때문에 외관으로는 3층밖에 안보이지만 건물 뒤쪽으로 해서 높이 퍼져있습니다.

 

▲ 신대리: 현재 이쪽 대로변 라인 시세는 얼마 정도 형성되어 있나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 꼼데가르송길, 한강진역에서 이태원역까지 이어진 대로변은 평당 1억 5000 정도 될 것으로 예상해서 차범근 씨 건물 같은 경우에도 가격은 약 150억원 가까이 될 것으로 예상합니다.

 

△ 정팀장: 그렇다면 성공적인 투자로 봐도 될까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 대로변이 워낙 매물이 없고 대기업 총수들이 선호하는 곳이거든요. 동서식품도 이쪽에 건물을 사고, 안쪽에도 도로가 좁은데 평당 1억에 샀어요. 그렇게 매입을 하면서 여기가 다 같이 덩달아 오르고 있는 거죠.

 

△ 정팀장: 그렇게 되면서 임대료가 올라가고, 거리 자체도 예전에는 영세기업 음식점이 있었다면 지금은 스타벅스 같은 프랜차이즈 고급 임차인으로 형성되고 있습니다. 그래서 제2의 가로수길이라고 불리기도 하고요.

 

▲ 신대리: 차붐패밀리의 부동산 투자는 이미 업계에서 소문난 수준인데요, 또 다른 성공사례가 있다고요?

 

△ 정팀장: 제일기획 바로 옆 건물을 소유하고 있었습니다. 2006년 19억 4000에 매입을 했다가 2013년 62억에 매각하면서 꽤 높은 시세차익을 얻었습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 차범근씨 가족 같은 경우에는 굉장히 부동산 투자에 관심도 많고 한남동뿐만 아니라 다른 지역에도 빌딩을 많이 소유하고 있어요. 굉장히 부동산 투자에 밝으신 것 같습니다.

 

<이태원랜드 앞>

 

- 빌사남 김윤수 대표: 가파른 계단을 올라오면 공사하는 현장이 있어요. 여기가 어딘가요?

 

△ 정팀장: 이태원랜드라고 이태원에 목욕탕이 몇 개 없는데 그중 가장 큰 규모를 자랑하는 목욕탕이었는데, 현재는 리모델링 중으로 보입니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이태원랜드 뒤쪽으로는 한남뉴타운 2구역에요. 지금 총 5구역까지 있는데 2구역은 부분적으로 개발하는 것으로 알고 있어요. 1구역은 이미 해제되었고 3구역이 진행속도가 제일 빨라서 이번에 사업 시행인가가 다 났잖아요. 건폐율도 이미 나온 상태고. 제가 알고 있기로는 건폐율이 높아서 건물을 올려도 건물마다 붙어있는 형태일 것 같아요.

 

△ 정팀장: 강남에서 강북을 바라볼 때 용산 뉴타운이 가장 중간에 있는데 높게 올라가 버리면 강남에서 강북의 자연 전망을 볼 수 없다고 합니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 이 다섯 개 구역 중에 제일 한강 조망 나오는 데가 5구역이에요. 4구역도 좋거든요. 건축 심의 들어갔고 개발되려면 좀 걸릴 것 같아요.

 

△ 정팀장: 한남 5구역이 과거에 대지 지분도 잘 안 나뉘어 있고 건축법 이전에 건물 지분을 많이 쪼개놨어요. 쪼개놨단 의미는 아파트를 지으면 아파트를 받을 사람이 많다는 건데 그런 문제 때문에 많이 힘들고요, 가장 좋은 지역으로 전망하지만 시간이 많이 걸리는 지역으로 예상합니다.

 

<이태원 퀴논거리>

 

△ 정팀장: 저희가 걷는 지금 이 거리가 이태원 퀴논길이라고 예전에는 없었어요. 대표님이 언급하신 한남1구역이 이 거리입니다. 한남1구역이 보시는 바와 같이 오래된 주택이 근린시설로 바뀌면서 이쪽 사람들이 재건축을 원하지 않아요. 그래서 한남1구역~5구역 중 1구역은 완전히 해제된 상태입니다.

 

해밀톤 호텔이 메인이라고 한다면 이 거리는 두 번째라고 생각하는데요. 이태원에 처음 오신 분들은 해밀톤호텔 뒤를 가겠지만 이태원에 여러 번 오신 분들은 식상하긴 하거든요. 술집이나 펍이 있는 그런 곳들. 그래서 찾다 찾다 이쪽으로 상권이 확장되었고요. 골목골목길로 상권이 많이 확장된 상황입니다.

 

<마이스윗 앞>

 

▲ 신대리: 이태원 상권형성에 큰 공을 세운 주인공이죠? 홍석천 씨 건물 앞에 와있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이 건물은 2012년도에 20억원 정도에 매입했습니다. 준주거지역이라서 땅의 가치는 좋아요.

 

△ 정팀장: 건물과 건물 사이에 있다는 것이 단점이지만 이태원 퀴논길과 메인 상권으로 가는 길목에 있고요, 식당도 유명하고 실제로 홍석천 씨를 보러 많이 옵니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 지금 마이스윗이랑 건너편에는 마이스카이도 신축을 했거든요. 이따 마이스카이 현장도 가보시죠.

 

<해밀톤 호텔 이면>

 

▲ 신대리: 이태원 하면 사실 해밀톤호텔이잖아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 앞에 보이는 곳이 해밀톤호텔이고 이면 쪽 상권이 활성화되어 있습니다.

 

△ 정팀장: 이태원역을 나오면 보통 사람들이 해밀톤호텔 앞에서 만나고 이면으로 많이 오고요, 저희가 서 있는 이 길이 메인 스트릿이라고 할 수 있습니다. 현재는 낮이기 때문에 사람이 많이 없지만 저녁, 새벽까지도 사람이 많고 뒤쪽으로 가시면 여러 술집이나 음식점, 펍들이 있고 특히나 명물이라 할 수 있는 프로스트와 글램 등 클럽들이 줄지어 서 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이쪽은 대지 평당 1억이 넘습니다. 매물도 잘 안 나오고 이곳은 이면인데도 상권이 활성화되어 있는 곳입니다. 이태원 하면 고유명사는 해밀톤 뒤쪽이죠.

 

<마이스카이 앞>

 

▲ 신대리: 저희는 홍석천씨 가게 마이스윗을 지나서 마이스카이로 왔습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이태원우체국 뒤쪽에 홍석천 씨가 건물을 신축했어요. 2013년도에 노후화된 주택을 10억원에 매입했고 추가적으로 뒤에 있는 땅도 약 7억 6500만원에 매입을 해서 건물을 올렸습니다.

 

△ 정팀장: 총 대지 45평에 연 면적 113평. 지하 1층~지상 4층 규모로 신축했습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 아마 언론에도 꽤 많이 나온 것으로 알고 있어요. 마이스카이 옥상 뷰가 굉장히 좋아요. 마이스카이에서 바로 앞에 남산타워가 보이거든요.

 

△ 정팀장 : 네, 남산타워가 보이고 현재 용산기지로 되어있지만 전부 이전되고 용산민족공원으로 바뀐다고 하고요. 뷰 하나는 강남보다 더 낫다고 볼 수 있습니다. 올라가서 보시죠.

 

▲ 신대리: 저희는 오늘 한강진에서부터 이태원을 지나 녹사평역까지 긴 여정을 끝마쳤습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 저희가 돌아본 곳 중에 가장 비싼 지역이 꼼데가르송길이었어요. 그쪽이 대지 평단가가 1억 5천이 넘었고 이면도 가격이 많이 나갔습니다. 그리고 두 번째로 해밀톤호텔 뒤편, 그쪽이 상권이 제일 활성화 되어있었고, 가장 메인지역이기 때문에 공실률이 적어요. 그리고 여기 이태원은 호재가 많아요. 나인원 한남도 얼마 안 있으면 입주를 합니다.

 

△ 정팀장: 이쪽에도 용산 기지가 이전하면서 용산민족공원으로 바뀌는 것도 있고요. 반포대교 넘어가는 한강중학교 맞은편 쪽에는 유엔사업부지가 매각되어서 아파트 개발의 움직임이 있거든요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 한남뉴타운이 워낙 커서 거기가 개발되고 나면 더 좋아질 것으로 예상됩니다.

 

▲ 정팀장: 강남을 뛰어넘지는 못하겠지만 강남에 필적할만한 부동산 시세가 되리라 생각합니다.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr


[C-레벨 터치]치킨 3위 교촌…허니시리즈 만든 송종화 ‘절박함’ 통할까

[C-레벨 터치]치킨 3위 교촌…허니시리즈 만든 송종화 ‘절박함’ 통할까

2024.04.25 07:00:00

인더뉴스 장승윤 기자ㅣ치킨업계 1위를 지켜온 교촌치킨의 성장세가 멈췄습니다. 적극적인 출점과 마케팅으로 점유율을 끌어올린 bhc, BBQ와 대비되는 흐름에 본업 경쟁력을 의심하는 목소리가 흘러나오는 상황입니다. 교촌은 '허니시리즈의 아버지' 송종화 대표 체제에서 올해 새판 짜기에 돌입합니다. 25일 업계에 따르면 지난해 치킨업계 매출 순위가 뒤바뀌었습니다. bhc 매출이 전년보다 5.5% 증가한 5356억원으로 교촌치킨을 제치고 1위에 올랐습니다. 치킨 3사 중 유일하게 매출 5000억원을 넘겼습니다. BBQ는 지난해 매출이 12.8% 증가한 4732억원을 기록한 가운데 2년 연속 500억원 넘게 올랐습니다. 교촌에프앤비만 역성장했습니다. 지난해 매출이 4450억원으로 1년 전보다 14% 줄었습니다. 2014년부터 8년간 이어온 국내 치킨프렌차이즈 업계 선두 자리를 bhc에 뺏겼고 BBQ에 2위 자리마저 내줬습니다. 3위로 내려앉았지만 이유는 있습니다. 교촌은 외연 확장보다 내실을 택했습니다. 실제로 지난해 수익성 개선에 성공한 교촌에프앤비입니다. 영업이익이 248억원으로 전년 대비 181% 늘었습니다. 1년 사이 3배 급증했습니다. 영업이익률도 1.7%에서 5.6%로 3.9%p 끌어올렸습니다. bhc와 BBQ의 영업이익은 각각 1203억원, 553억원으로 전년보다 15.2%, 13.7% 줄었습니다. 교촌에프앤비 측은 "당초 가맹점 확장 전략을 추구했다면 매출이 큰 폭으로 올라 업계 순위 회복이 어렵지 않았겠지만 권원강 교촌에프앤비 회장은 쉬운 길을 선택하지 않았다"며 "무엇보다 가맹점 수익이 우선이라는 권 회장 경영철학을 2023년 실적에서도 보여줬다"고 말했습니다. 교촌에프앤비는 가맹점 및 파트너사와 상생 협력 관계 구축을 강조하고 있습니다. 점포당 점주 매출은 업계 최고 수준입니다. 공정거래위원회 가맹사업거래에 따르면 2022년 교촌치킨 가맹점의 전국 평균매출액은 7억5000만원으로 bhc(6억원), BBQ(4억3000만원)보다 높습니다. 0%대 폐점률도 이를 입증합니다. 다만 가맹점주 수익성 보전에만 초점을 맞춘 결과 외형 성장이 더뎠고 매출이 크게 떨어졌습니다. 지난해 경쟁사들이 수십 개 이상 매장을 낼 때 교촌에프앤비의 신규 출점 매장은 10개에 불과했습니다. 전국 가맹점 수(2022년)에서도 교촌에프앤비(1365개)는 BBQ(2041개), bhc(1991개)와 차이가 큽니다. 특히 치킨 가격 인상을 주도한다는 점이 매출 하락의 결정적인 요인으로 작용했습니다. 교촌은 2018년 업계 최초로 배달비를 도입했고 이는 요식업계 전체 배달비 유료화에 영향을 미쳤습니다. 교촌은 지난해 4월에도 주요 메뉴 가격을 나홀로 최대 3000원 인상하며 소비자들의 눈총을 받았습니다. 경쟁사 대비 부족한 히트 상품도 보완 과제로 언급됩니다. 교촌의 인기 제품으로는 1991년 간장치킨(교촌시리즈)을 시작으로 2004년 레드시리즈, 2010년 허니시리즈 등이 손꼽힙니다. 허니시리즈 이후 15년 가까이 꾸준히 신제품을 내고 있으나 히트작으로 불릴 만한 상품을 내놓지 못하고 있다는 분석입니다. 지난 2020년 24가지 재료로 완성한 불맛을 강조하며 선보인 '교촌신화'는 반짝 인기를 끌었으나 오래가지 못하고 2년 뒤인 2022년 7월 단종됐습니다. 교촌에프앤비는 같은달 블랙시크릿을 출시하며 5가지 향신료로 만든 이국적인 치킨 콘셉트를 앞세웠고 콤보 출시, 시식단 모집 등 마케팅을 강화했습니다. 블랙시크릿은 지난해 1월 출시 약 6개월 만에 누적 판매량이 100만마리를 돌파하며 가능성을 보였으나 시장에 반향을 일으킬 정도로 보기는 어렵다는 평이 지배적입니다. 교촌에프앤비 입장에서는 허니시리즈를 이어 매출 증대와 신규 고객 창출을 견인할 인기 제품이 필요한 실정입니다. 이는 송종화 부회장을 교촌의 새 사령탑으로 임명한 배경이기도 합니다. 교촌은 지난달 정기주주총회를 열고 송 부회장을 신임 대표로 선임했습니다. 송 대표는 2003년부터 2012년까지 교촌에프앤비 총괄상무 및 사장으로 재직한 전문경영인입니다. 지난해 9월 부회장으로 11년 만에 경영에 복귀했습니다. 송 대표는 2000년대 초반 조류 인플루엔자(AI) 파동으로 가라앉은 치킨 프렌차이즈 시장 위기를 극복하고 교촌치킨을 치킨 선두 브랜드로 올리는 데 기여한 프렌차이즈 전문가로 평가받습니다. 임원 재직 당시 미국과 중국 시장 진출을 주도했습니다. 2010년에는 교촌의 효자 상품인 '허니시리즈'를 출시했습니다. 허니시리즈는 후라이드와 양념으로 대표되던 치킨 시장에 꿀을 활용해 상품화에 성공했습니다. 치킨 고객층을 아이와 여성들까지 넓히는 첨병 역할을 했습니다. 2014년에는 허니시리즈 판매량이 전년 대비 2배가량 신장하며 그해 매출과 영업이익이 전년 대비 각각 30%, 63% 증가하는 데 큰 역할을 했습니다. 최근 교촌은 신사업 확장에 주력하는 모앙새입니다. 이마트와 협력해 자사 소스를 상품화한 K1 핫소스를 출시하며 소스 시장에 진출했고 지난해 6월에는 이태원에 '치킨 오마카세' 닭요리 전문점 교촌필방을 열었습니다. 올초에도 여의도에 메밀 한식주점 '메밀단편'을 론칭하고 소비자 반응을 살피고 있습니다. 이러한 교촌의 신사업 시도는 매출 부진과 맞물리며 본업 경쟁력 저하에 대한 비판으로 연결되고 있습니다. 교촌에프앤비는 그룹 성장의 전기를 마련한 송 대표 체제에서 재도약을 도모한다는 계획입니다. 송 대표는 국내가맹사업과 신성장사업, 해외사업, 각 계열사 등을 총괄하는 역할을 맡습니다. 송 대표는 취임사를 통해 "경기위축과 소비침체 등 회사 안팎의 여러 위기를 극복하기 위해 ‘절박함’을 갖고 업무에 임할 것"이라며 "지속적 경영혁신을 통해 체질 개선을 가속화하고, 브랜드 경쟁력 강화와 미래 성장동력 확보에 주력해 교촌을 100년 기업으로 성장시키는 일에 열정을 바치겠다"고 말했습니다.


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