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빌사남TV, 강남 빌딩 매매 전수 조사하다 (2편)

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Tuesday, January 28, 2020, 13:01:08

빌사남 김윤수 대표 : 2편에서 조금 더 많은 사례들을 보도록 하겠습니다. 건물의 특징들을 찾아보고 왜 매입했는지 살펴보시죠.

 

신대리 : 다음 매각사례는 이 건물입니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 여기는 제가 잘 아는 곳입니다. 이 건물 부근 학동공원이 굉장히 좋아요. 여기가 신사역에서 거리가 가까워보이잖아요? 근데 굉장히 오르막길이에요. 로드뷰를 한 번 볼까요?

 

신대리 : 이 건물도 멋있네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 네, 굉장히 멋있게 잘 지어놓은 것 같아요. 아무래도 공원 앞이다 보니까 사옥쓰기는 너무 좋아요. 일단 특이한 점이 1종일반주거지역이에요. 건폐율 60% 용적률 150%밖에 안돼요. 되게 낮죠. 그래서 건물을 대부분 높게 못 지어요.

 

신대리 : 근데 이 건물은 되게 높게 잘 지은 것 같아요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 왜 그러냐면 일단 경사가 있어서 여기가 지하1층일거에요. 여기가 주차장이고요. 주차장은 용적률에 해당이 안됩니다. 그래서 건물이 커 보이는거죠. 실제로보면 한 2종건물같아요.

 

6층짜리 건물같아보이지만 지하1층과 1층은 대부분 안 쓰고 상층만 쓸거에요. 1종인데도 불구하고 건물 활용을 잘했어요. 경사가 있는 건물은 이렇게 일반주거지역이 작아도 이득을 볼 수 있는 장점이 있어요.

 

건물을 2018년도에 지어놓고 매각한 겁니다. 전 건물주분이 2017년도에 이 주택을 산거예요. 2017년도에 32억원에 사서 2년만에 65억원에 팔았죠. 아까 말씀드렸다시피 신축 건물에 대한 수요가 많이 있어요.

 

신대리 : 다음은 청담동으로 넘어가보겠습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 신대리님이 골라주셨는데 이 건물은 유명한 건물이죠. 권상우씨가 판 건물입니다. 이 건물은 청담역에서 가깝고 청담사거리 가는 대로변에 위치하고 있습니다. 토지이용계획을 보면 3종일반주거지역이에요.

 

건축물대장을 보면 대지면적이 229.2㎡이고 철근콘크리트에 전부 근생건물이에요. 용적률이 160% 건폐율이 47%. 땅 모양이 전면이 좁고 뒤로 길어요.

 

지금 용적률이 160%로 증축도 생각해볼 수 있지만 항상 건물은 북쪽에서 일조권사선을 받아요. 그래서 건물을 올릴 수가 없어요.

 

북쪽으로 일조권 사선제한을 받아서 건물이 못 올라가요. 지금이 어떻게 보면 베스트상태에요. 2014년도에 법인명의로 58억원에 매입을 했었어요.

 

5년 만에 77억원에 매각을 했고 바로 이 건물이에요. 대로변에 접해있고 건물을 더 올리거나 가치를 올릴 수는 없고요. 그래서 임대수익도 한정되어 있다고 보면 될 것 같습니다.

 

신대리 : 가격은 적당한 시세선에서 매입했다고 보시나요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 네, 비싸게 매입했다고 보이진 않아요. 적정선에서 매입한 것으로 보입니다. 큰 대로변에 이런 건물이 많이 없긴 하거든요. 그런 면에서 희소성이 조금 있긴 합니다.

 

신대리 : 네, 잘봤습니다. 다음은 대치동 보겠습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 일단은 우리가 생각하는 학원가와는 떨어져있어요. 대로변에서 들어가서 끝까지 쭉 뻗은 도로에 위치해있잖아요. 이 정도면 괜찮습니다. 이쪽 대로변에서 또 건물이 보여요. 땅이 366㎡고, 3종 일반주거지역입니다.

 

건축물대장 같이 보면 용적률이 약 265%죠? 종 세분화된 게 2003년도거든요, 그 전에 허가받은 건물은 지금 법정용적률보다 많이 받은 건물들이 꽤 있습니다. 이 건물도 3종일반주거지역. 250%인데 15%정도 더 받은 케이스입니다.

 

신대리 : 학원가는 아니지만 역시 학원들로 임차 구성이 되어 있네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 학원가 임대료가 비싸다 보니까 여기까지 확장이 많이 됐죠. 학원가메인은 대치동편에서도 말씀드렸지만 한티역 이면과 은마아파트 인근입니다. 상대적으로 대치사거리는 조금 학원가에서 빠지긴 하는데 최근에는 여기까지 확장이 많이 됐어요.

 

해냄학원이 층을 많이 쓰고 있네요. 건물도 7층짜리 건물이다보니까 굉장히 괜찮고 제가 봤을 때는 임대수익률이 잘 나올 것 같아요. 대치동 자체가 임대료가 높고 상부층도 임대료가 잘 나옵니다.

 

신대리 : 건물 매입가는 72억이네요.

 

빌사남 김윤수 대표 : 저는 잘 샀다고 봐요. 임대료도 받쳐주고 건물 컨디션도 너무 좋아서.

 

신대리 : 메인 위치는 아니지만 이정도 들어와도 좋은 건가요?

 

빌사남 김윤수 대표 : 도로도 잘 접해있고 임차인 구성도 좋고 잘 매입했다고 판단됩니다.

 

신대리 : 이번에 살펴볼 삼성동 사례는 34억원에 매각되었습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 삼성동은 굉장히 핫하잖아요. 이 건물같은 경우에는 이쪽보다는 많이 떨어져있죠. 코엑스 맞은편에 있는데 이 부근은 먹자상권이 형성되어 있어요. 일단 용도지역이 3종이고 237㎡에요.

 

여러분들 연와조는 증축할 때 돈이 많이 들어요. 증축 계획이 있으시다면 철근콘크리트로 되어있는지 연와조로 되어있는지 확인해보셔야 합니다. 여기가 도로변인데 자루형 토지에요. 땅이 못생겼죠.

 

이 건물같은 경우에는 신축목적으로 산 것 같아요. 그런데 이 땅주인분이 가장 돈을 벌 수 있는 방법은 바로 앞 땅을 사면 됩니다. 옆 건물을 사면 도로에 접해지는 면이 많아지잖아요. 이러면 돈을 엄청 버는 거에요.

 

비록 자루형 토지이긴하지만 앞 건물이나 뒤 건물을 사면 도로를 접하기 때문에 가치가 확 달라집니다. 삼성동에 개발호재가 많고 주변이 많이 바뀔 것으로 예상돼서 장기적인 목적으로 매입한 것으로 예상됩니다.

 

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김철 기자 goldiron@inthenews.co.kr


‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

2024.05.02 16:14:17

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융당국이 '기업 밸류업 프로그램'의 핵심인 '기업가치 제고계획' 수립 원칙과 세부 작성법을 담은 가이드라인을 내놓았습니다. 밸류업 당사자로 새로운 형태의 공시라는 숙제를 받아든 상장기업에 길라잡이를 제시해 이행 초기 혼란을 최소화하고 적극적인 밸류업 프로그램 동참을 독려하기 위한 조처로 받아들여집니다. 하지만 기업이 민감하게 반응하는 '지배구조'를 한국증시 주요 저평가 요인중 하나로 지목하고 개선방안 공시를 권고하면서 일선 기업들의 수용성에 변수로 작용할 것으로 전망됩니다. 금융위원회는 2일 한국거래소·자본시장연구원과 함께 기업 밸류업 지원방안 2차세미나를 열고 '기업가치 제고계획 가이드라인(안)'을 공개했습니다. 이번 가이드라인은 기업가치 제고계획 흐름도를 '기업개요-현황진단-목표설정-계획수립-이행평가-소통'으로 구성했습니다. 먼저 '기업개요'에는 기업가치 제고계획이 그 자체로 기업에 대한 완결성 있는 보고서로 기능할 수 있도록 업종, 주요 제품·서비스, 연혁, 재무상태 등 기본적인 정보를 기재합니다. '현황진단'은 기업의 사업현황에 대해 시장환경·경쟁우위요소·리스크 등을 입체적으로 진단하고 다양한 재무·비재무 지표 중 중장기적인 가치제고 목적에 부합하는 핵심지표를 선정·분석하는 단계입니다. 주요 재무지표는 ▲PBR(주가순자산비율), PER(주가이익비율) 등 시장평가 ▲ROE(자기자본이익률), ROIC(투하자본이익률), COE(주주자본비용), WACC(가중평균자본비용) 등 자본효율성 ▲배당(금액·성향·수익률), 자사주(보유분·신규취득·소각내역), TSR(총주주수익률) 등 주주환원 ▲매출액·영업이익·자산 증가율 등 성장성 ▲자산 포트폴리오(영업·비영업자산), FCF(잉여현금흐름), 부채비율 등 기타로 분류해 다각적인 지표를 예로 제시했습니다. 비재무지표는 지배구조 관련 일반주주 권익제고, 이사회 책임성, 감사 독립성을 위한 여러 요소를 기존 '기업지배구조보고서' 공시항목 및 기관투자자 등 시장참여자가 주목하는 내용을 중심으로 합니다. 가령 상장기업이 성장성 높은 사업부문을 물적분할한 뒤 분할자회사를 상장하는 모자회사 중복상장 이슈가 있다면 기업은 모회사 일반주주 권익을 보호·증진하는 계획을 설명하거나 물적분할 후 분할자회사를 비상장 완전자회사로 유지하는 계획을 밝히는 소통을 할 수 있습니다. 이른바 '쪼개기 상장'은 핵심사업부를 자회사로 쪼개 신규상장하면서 모회사 기업가치를 떨어뜨리고 기존 주주의 지분가치가 훼손된다는 지적이 제기돼 왔습니다. 또 다른 예로 상장기업 지배주주 및 그 특수관계인의 비상장 개인회사 보유 이슈가 있는 경우 상장기업과 비상장 개인회사간 이해상충 우려를 해소하기 위한 정확한 사실관계와 향후 계획을 설명할 수 있습니다. 가이드라인은 감사위원 분리선출을 통한 감사 독립성 강화도 좋은 예시로 기업은 감사위원 분리선출 현황과 향후 계획을 밝힐 수 있다고 설명합니다. '목표설정'에서는 일시적·임시방편적 개선이 아닌 중장기 목표를 제시합니다. 중장기적 사업전략없이 단기적인 주가부양만을 목표로 하는 것은 기업가치 제고계획 취지와 부합하지 않는다고 가이드라인은 분명히 밝히고 있습니다. 계량화된 수치로 명료하게 제시하는 것이 권장되지만 정성적인 서술 또는 구간제시 등 다양한 방법의 목표설정도 가능합니다. '계획수립'에서 기업은 목표달성을 위한 구체적인 계획을 작성하며 사업부문별 투자, R&D확대, 사업 포트폴리오 개편, 자사주 소각·배당 등 주주환원, 비효율적인 자산처분 등 다양한 사업전략적·재무적 계획을 수립할 수 있습니다. 이와 함께 기업은 연 1회 공시 사이에 어떤 노력을 이행했는지 잘된 점과 보완 필요사항을 기재(이행평가)하고 주주·시장참여자 의견이 경영에 반영될 수 있는 공식적인 프로세스를 구축해 쌍방향 '소통'을 확대합니다. 상장사 이사회는 경영진이 기업가치 제고계획을 적절히 수립·이행하는지 감독하고 필요하다면 이사회 보고, 심의 또는 의결을 거치는 등 적극적으로 참여해야 한다고 금융위는 강조합니다. 공시는 연 1회 등 주기적 공시와 외국인투자자를 위한 영문공시 병행이 권장되며 예고공시도 가능합니다. 이번 기업가치 제고계획 가이드라인·해설서 제정안은 최종 의견수렴을 거쳐 이달중으로 확정·발표될 예정입니다. 이후 준비가 되는 기업부터 거래소 상장공시시스템(KIND)을 통해 공시를 시작합니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 축사에서 "기업 밸류업은 긴 호흡으로 추진해야 할 과제이며 기업가치 제고계획 가이드라인은 기업 밸류업 지원방안의 끝이 아니라 시작"이라고 말했습니다. 그러면서 "정부와 유관기관은 밸류업 세제 지원방안 마련·발표, 코리아 밸류업 지수 개발, 연계 상장지수펀드(ETF) 상장, 우수기업 표창 등 과제를 차질없이 추진하며 적극 지원하겠다"고 강조했습니다.


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