뚜껑 열린 한남3구역 수주전…대림 공사비 최다, 현대 사업비 2조

공사비 대림 최다..추가공사비 대폭↑
이주비 비슷..사업비 대여 현대 최다
대물변제, 권역별 분양 등 전략도 눈길

인더뉴스 이재형 기자ㅣ정비사업비 총 7조원 규모의 서울 용산구 한남뉴타운 3구역(한남3구역) 재개발 사업이 그 윤곽을 드러냈습니다.

서울 용산구 한남동 686일대에 지하 6층∼지상 22층, 197개 동, 5816가구를 짓는 이 사업은 현대건설, 대림산업, GS건설이 입찰해있고, 내달 21일 총회가 열리면 이 중에서 시공사를 선정할 계획인데요.

26일 정비업계에 따르면 한남3구역 정비사업 조합은 이날 5000여세대의 조합원들에게 세 건설사의 입찰제안서를 정리한 비교표를 우편으로 보냈습니다.

비교표를 보면 총 공사비는 대림산업이 1조8880억원으로 가장 많았고 이어 현대건설 1조 7377억원, GS건설 1조6550억원 순으로 나타났습니다.

현대와 대림은 원안 설계에서 인테리어 등을 변경한 추가제공계획(내외부 마감 + 추가 공사비)에 따른 비용이 각각 1800여억원, 5000여억원씩 추가되면서 공사비 규모가 불었습니다. 반면 GS는 원안설계를 고수해 증액이 없었습니다.

이주비는 현대와 대림이 LTV 100%, GS가 LTV 90%를 제시했습니다. 주택 감정가액의 90~100%에 해당하는 금액을 시공사에서 이주 용도로 빌려주겠다는 겁니다.

특히 대림은 주민들에게 대여할 이주비 중 3200억원까지는 자사가 보유한 자본(직접대여금)으로 빌려주겠다고 제안했습니다.

세입자 보상 등에 필요한 사업비는 현대 2조원, 대림 1조6000억, GS 1조5000억까지 조달하겠다고 밝혔습니다.

이주비와 사업비는 차후 조합원들이 분담금으로 갚아야 하는 비용인 만큼, 3사 모두 자본을 조달하면서 드는 금융비용은 최소로 줄이기로 했습니다.

현대와 GS는 경쟁 입찰을 통해 최저 금리로 돈을 빌리기로 했고, 대림은 CD금리에 1.5%p를 더한 금리나 조달시점에 선정된 금융기관 중 금리가 더 낮은 곳에서 대출하기로 했습니다.

CD란 10개 증권사의 수익률을 평균 낸 수치로, 일반 대출금리보다 저렴한 게 특징입니다. 예를 들어 오늘(26일) CD금리는 1.02%니 이 기준으로 이주비와 사업비를 빌린다면 여기에 1.5를 더해 2.52%의 금리에 대출하게 되는 겁니다.

분양과 관련해선 공동주택의 경우 3사 모두 미분양 시 100% 대물변제하기로 했고 상가는 대림만 예외적으로 조합의 책임으로 한정했습니다.

대신 대림은 상업시설 리츠(Reits)·펀드 매각 등 솔루션도 함께 제시했고 현대는 현대백화점 입점 등 투자를 통해 상가 조합원이 최대한 분양수익을 누릴 수 있도록 돕기로 했습니다.

GS는 공동주택과 상업시설 모두 특별히 ‘권역별 분양’ 카드를 꺼내들었습니다. 한남3구역의 사업지가 넓은 만큼, 권역별로 쪼개 순차 분양한다는 것으로, 이를 통해 사업 속도를 높이겠다는 게 GS건설의 설명입니다.

3사가 제시한 공사기간은 35~37개월 이내였으며, 조합원들이 사업 부담금을 갚아야 하는 시점은 다소 늦췄습니다. 3사 모두 입주 시 100% 납부 조건을 제시했고, 현대와 GS는 입주 1년 후 100% 납부 선택지도 제시해 선택할 수 있게 했습니다.

공사비 납부 방식은 ‘분양수익금 내 기성불’로 모두 같았습니다. 기성불이란 사업지의 완성도에 따라 순차적으로 공사 대금을 지불하는 방식입니다.

공사비가 증액될 우려에 대해선 현대는 2022년 6월까지, GS와 대림은 각각 같은 해 7월, 8월까지 공사비 변동 없으며, 착공 후에도 변동 없다고 못 박았습니다.