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[빌사남TV] 어렵게 산 꼬마빌딩, 알고보니 도로 위에 지어졌다?

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Monday, June 15, 2020, 16:06:31

[빌사남TV] 노후 건물 리모델링 ①편

인더뉴스 이재형 기자ㅣ여기 준공 50년된 상가 건물이 있습니다. 콘크리트 벽엔 석순이 자라고 옥상엔 왠 불법 가건물? 모두가 외면한 이 빌딩, 알고보니 여대생, 카페 덕후, 카공족들의 성지로 다시 태어날 원석이었다면 믿으시겠습니까? 빌딩전문가들의 눈에만 보이는 노후 건물의 숨겨진 가치를 빌딩을 사랑한 남자 빌사남이 마술처럼 보여드립니다!

빌사남 김윤수 대표(이하 ‘빌사남’)
안녕하세요, 빌사남TV 김윤수 대표입니다. 오늘 방송은 특별히 공사현장에서 빌사남 디자인의 이윤호 이사와 함께 진행합니다. 이사님 오늘 이곳, 원래는 어떤 건물이 있었죠?

 

이윤호 이사
서울 도심의 오래된 꼬마빌딩입니다. 준공연도가 1968년이니 지어진 지 50년 정도 됐네요. 매우 낡았죠. 대지면적은 약 60평, 전체 연면적은 120평정도고 지하1층~지상3층으로 구성됐습니다.

 

이 건물은 그간 근린생활시설로 사용됐었는데 시설이 워낙 노후화된 탓에 건축주가 리모델링을 하기로 했어요. 새 단장 이후에는 대로변에 위치한 장점을 살려 카페를 만들 계획이라고 합니다.

 

 

빌사남
그렇군요. 리모델링을 하면 건물이 어떻게 바뀔까요?

 

이윤호 이사
먼저 갑갑했던 건물의 창을 넓힐 겁니다. 원래는 창호 면적도 좁고 바닥에서 창문까지의 벽 높이도 높아 개방감 거의 없었거든요. 이런 창을 속칭 ‘빵빵이 창’이라고 합니다.

 

그리고 이 건물이 거리의 코너에 있는데도 메인 출입구가 건물의 인상을 끌지 못하고 있었어요. 그래서 이 메인 출입구를 코너의 중심이 되는 공간으로 부각시키고, 나머지 면은 유리창을 넓혀 개방감을 주려고 합니다.

 

빌사남
건물 디자인의 이 윗부분이 특이하네요?

 

이윤호 이사
윗부분은 지금 우리가 있는 사무실 공간인데, 2층보다 약간 안쪽으로 면적을 좁힐 거예요. 3층은 베란다가 생기는 거죠. 또 밖에서 건물을 볼 때는 3층이 따로 있는 게 아니라 하나의 모자 같이 보일 수 있도록 설계했습니다.

 

 

빌사남
재밌는 아이디어네요. 설계도를 보니 실내에는 냉방기만 해주고 나머지는 다 조명이더라구요?

 

이윤호 이사
네. 원래 건물의 모든 마감재를 철거해보니 기본 골조가 드러나더라고요. 골조에다가 별다른 마감을 해주지 않고 골조 느낌을 그대로 놔두면서 넓은 공간감을 연출하려고 해요.

 

빌사남
간판은 어떻게 달리나요?

 

이윤호 이사
간판의 위치를 다 지정해주려고 해요. 내부에서 밖을 볼 때 시야가 가리지 않게 하려고요. 건물의 보가 지나는 ‘스펜드럴 구간’에 간판을 설치하면 실내에서 안 보이기 때문에 간판이 강한 빛을 발산해도 불편이 없습니다.

 

빌사남
알겠습니다. 이사님, 그런데 이쪽 지적(토지의 여러 정보를 등록한 기록물)이 잘못됐다고 말씀을 들었어요?

 

이윤호 이사
그렇습니다. 건물을 지을 때 기반이 되는 지적도에 오류가 있어서 생긴 문제입니다. 옛날 지적도는 일제 강점기 때 만들어졌거든요. 근데 당시에는 지도를 종이에 그렸겠죠. 그러다보니 보관 상태에 따라 면적이 수축, 팽창하는 일이 흔했고 구겨져서 손실이 되기도 했고요.

 

 

그래서 이 건물처럼 60~70년대에 지어진 건물들은 이 같은 부정확한 지적선에 맞춰 지어진 것들이 많아요. 여기 보시면 지적 포인트에 말뚝을 박아뒀죠? 이쪽부터는 도로라는 표시인데, 사실 이 이전부터 도로였어요.

 

빌사남
예전에는 지적선이 이쪽 바깥쪽에 있었을 거라고 판단을 했던 거군요?

 

이윤호 이사
그렇죠. 원래 있던 건물은 사실 도로 밖으로 넘어와 지어졌던 거예요. 요새 지도가 전산화되고 측량 장비들이 좋아지다 보니 옛 건물의 오류가 밝혀진 거죠. 그래서 저희는 이번에 리모델링을 하면서 아예 정확한 경계를 다시 찍고 가기로 했습니다.

 

물론 리모델링을 하든 안하든 건물면적은 변하지 않습니다. 건물 골조가 이미 도로를 점유하고 있기 때문에 철거를 하지 않는 이상 면적이 줄지는 않아요. 이미 예전에 지어진 건물의 면적은 도로를 점유하고 있더라도 불법으로 규정하진 않는 거죠.

 

그래도 신축이든 리모델링이든 지적 경계는 알고 가는 게 좋습니다. 옆 땅과의 관계도 정확하게 알면 어디까지 포장이나 디자인을 할지 계획할 수 있기 때문입니다.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr


‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

2024.05.02 16:14:17

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융당국이 '기업 밸류업 프로그램'의 핵심인 '기업가치 제고계획' 수립 원칙과 세부 작성법을 담은 가이드라인을 내놓았습니다. 밸류업 당사자로 새로운 형태의 공시라는 숙제를 받아든 상장기업에 길라잡이를 제시해 이행 초기 혼란을 최소화하고 적극적인 밸류업 프로그램 동참을 독려하기 위한 조처로 받아들여집니다. 하지만 기업이 민감하게 반응하는 '지배구조'를 한국증시 주요 저평가 요인중 하나로 지목하고 개선방안 공시를 권고하면서 일선 기업들의 수용성에 변수로 작용할 것으로 전망됩니다. 금융위원회는 2일 한국거래소·자본시장연구원과 함께 기업 밸류업 지원방안 2차세미나를 열고 '기업가치 제고계획 가이드라인(안)'을 공개했습니다. 이번 가이드라인은 기업가치 제고계획 흐름도를 '기업개요-현황진단-목표설정-계획수립-이행평가-소통'으로 구성했습니다. 먼저 '기업개요'에는 기업가치 제고계획이 그 자체로 기업에 대한 완결성 있는 보고서로 기능할 수 있도록 업종, 주요 제품·서비스, 연혁, 재무상태 등 기본적인 정보를 기재합니다. '현황진단'은 기업의 사업현황에 대해 시장환경·경쟁우위요소·리스크 등을 입체적으로 진단하고 다양한 재무·비재무 지표 중 중장기적인 가치제고 목적에 부합하는 핵심지표를 선정·분석하는 단계입니다. 주요 재무지표는 ▲PBR(주가순자산비율), PER(주가이익비율) 등 시장평가 ▲ROE(자기자본이익률), ROIC(투하자본이익률), COE(주주자본비용), WACC(가중평균자본비용) 등 자본효율성 ▲배당(금액·성향·수익률), 자사주(보유분·신규취득·소각내역), TSR(총주주수익률) 등 주주환원 ▲매출액·영업이익·자산 증가율 등 성장성 ▲자산 포트폴리오(영업·비영업자산), FCF(잉여현금흐름), 부채비율 등 기타로 분류해 다각적인 지표를 예로 제시했습니다. 비재무지표는 지배구조 관련 일반주주 권익제고, 이사회 책임성, 감사 독립성을 위한 여러 요소를 기존 '기업지배구조보고서' 공시항목 및 기관투자자 등 시장참여자가 주목하는 내용을 중심으로 합니다. 가령 상장기업이 성장성 높은 사업부문을 물적분할한 뒤 분할자회사를 상장하는 모자회사 중복상장 이슈가 있다면 기업은 모회사 일반주주 권익을 보호·증진하는 계획을 설명하거나 물적분할 후 분할자회사를 비상장 완전자회사로 유지하는 계획을 밝히는 소통을 할 수 있습니다. 이른바 '쪼개기 상장'은 핵심사업부를 자회사로 쪼개 신규상장하면서 모회사 기업가치를 떨어뜨리고 기존 주주의 지분가치가 훼손된다는 지적이 제기돼 왔습니다. 또 다른 예로 상장기업 지배주주 및 그 특수관계인의 비상장 개인회사 보유 이슈가 있는 경우 상장기업과 비상장 개인회사간 이해상충 우려를 해소하기 위한 정확한 사실관계와 향후 계획을 설명할 수 있습니다. 가이드라인은 감사위원 분리선출을 통한 감사 독립성 강화도 좋은 예시로 기업은 감사위원 분리선출 현황과 향후 계획을 밝힐 수 있다고 설명합니다. '목표설정'에서는 일시적·임시방편적 개선이 아닌 중장기 목표를 제시합니다. 중장기적 사업전략없이 단기적인 주가부양만을 목표로 하는 것은 기업가치 제고계획 취지와 부합하지 않는다고 가이드라인은 분명히 밝히고 있습니다. 계량화된 수치로 명료하게 제시하는 것이 권장되지만 정성적인 서술 또는 구간제시 등 다양한 방법의 목표설정도 가능합니다. '계획수립'에서 기업은 목표달성을 위한 구체적인 계획을 작성하며 사업부문별 투자, R&D확대, 사업 포트폴리오 개편, 자사주 소각·배당 등 주주환원, 비효율적인 자산처분 등 다양한 사업전략적·재무적 계획을 수립할 수 있습니다. 이와 함께 기업은 연 1회 공시 사이에 어떤 노력을 이행했는지 잘된 점과 보완 필요사항을 기재(이행평가)하고 주주·시장참여자 의견이 경영에 반영될 수 있는 공식적인 프로세스를 구축해 쌍방향 '소통'을 확대합니다. 상장사 이사회는 경영진이 기업가치 제고계획을 적절히 수립·이행하는지 감독하고 필요하다면 이사회 보고, 심의 또는 의결을 거치는 등 적극적으로 참여해야 한다고 금융위는 강조합니다. 공시는 연 1회 등 주기적 공시와 외국인투자자를 위한 영문공시 병행이 권장되며 예고공시도 가능합니다. 이번 기업가치 제고계획 가이드라인·해설서 제정안은 최종 의견수렴을 거쳐 이달중으로 확정·발표될 예정입니다. 이후 준비가 되는 기업부터 거래소 상장공시시스템(KIND)을 통해 공시를 시작합니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 축사에서 "기업 밸류업은 긴 호흡으로 추진해야 할 과제이며 기업가치 제고계획 가이드라인은 기업 밸류업 지원방안의 끝이 아니라 시작"이라고 말했습니다. 그러면서 "정부와 유관기관은 밸류업 세제 지원방안 마련·발표, 코리아 밸류업 지수 개발, 연계 상장지수펀드(ETF) 상장, 우수기업 표창 등 과제를 차질없이 추진하며 적극 지원하겠다"고 강조했습니다.


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