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빌사남TV 특집, 강남구 빌딩 매매 전수 조사 1편

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Thursday, January 16, 2020, 10:01:22

2019년 1월부터 11월까지 거래된 강남구 빌딩매매 분석

역삼동이 전체 거래의 30% 차지

인더뉴스 김철 기자ㅣ

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 특별한 특집을 준비했어요. 작년에 강남구에 매각된 사례들을 전수 조사했습니다. 전수 조사한 게 총 182건이에요.

 

△ 신대리 : 네, 여기서 강남구만 저희가 추렸습니다. 조사 시점이 12월부터 시작된 거여서 1월부터 11월까지 등기부등본이 넘어간 사례 위주로 했습니다. 총 182건이고 강남구 내에서도 역삼동이 진짜 많았어요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 보니까 역삼동이 대락 30% 가까이 차지하고 있네요.

 

△ 신대리 : 개포동, 도곡동 이런 곳은 인기가 없더라고요. 개포동은 지금 1건 있고 도곡동은 4건 밖에 없어요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 이 통계자료를 통해 알 수 있는 것은 동별로도 차이가 많이 나는구나.

 

△ 신대리 : 역삼동 다음으로 논현동, 신사동, 청담동 순이고요, 대표님이 좋아하시는 지역들이네요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 그리고 매입하는 것도 표를 보시면 2017년에는 개인 비율이 월등히 많았어요. 개인이 7이고 법인이 3이었다면 작년에는 거의 5대 5에요.

 

△ 신대리 : 법인 비중이 늘어난 게 사실이더라고요. 아무래도 대출이슈가 가장 큰 이슈였죠.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 법인의 경우에는 RTI 규제를 덜 받아서 법인으로 매입한 사례들이 많아졌고 세금적으로도 혜택이 있기 때문에 장기적으로 측면에서 법인으로 매입한 것으로 보입니다.

 

△ 신대리 : 그리고 놀라웠던 게 공동명의가 많아졌어요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 원래는 개인명의 비율이 많았던 걸로 알고 있었는데 이 부분도 세금적인 이슈 때문에 이렇게 된 것 같아요. 누진세다보니까 사람이 많으면 많을수록 소득 구간이 낮아지긴 하거든요. 그리고 신탁사례도 많아졌고 제일 재밌는 건 연령대인 것 같아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 젊어졌어요. 통계자료를 보면 20-30대가 7건이나 있어요. 그리고 30-40대가 2% 차지했고 40-50대가 32%, 50대 이상이 38%를 차지했습니다. 결론은 매입 연령대가 낮아졌다는 것. 제가 봤을 때 일단 빌딩시장이 과거에 되게 폐쇄적이었어요.

 

근데 현재는 정보가 많이 공유되고 젊은분들이 관심을 많이 갖는 것 같아요. 또, 이분들이 어디 사시는지 봤는데 서울에 사시는 분들이 75%정도였고 수도권 외 지역에 사시는 분들이 25%정도 차지했습니다.

 

25%면 꽤 많은 비율인데요, 저희도 최근에 중개를 했지만 경남지방분들이 많이 사시는 것 같아요. 그리고 건축년도를 보니까 거의 20년 이상 되었어요. 10년 미만된 건물이 20%밖에 안돼요.

 

△ 신대리 : 신축 건물은 거의 없더라고요. 전체적으로 너무 노후된 거 아닌가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 아직까지 노후화된 건물들이 많아요. 그래서 임대수익률도 낮은데, 반대로 생각해보면 리모델링이나 신축 등 건축행위 할 만한 건물들이 많은 거에요. 투자수익 올릴 수 있는 건물들이 많다는 거죠.

 

△ 신대리 : 대출비율도 확인했는데 50%미만이 3%정도 차지하고, 50-80%구간이 45%로 가장 많았죠. 건물 매입 시, 대출 적당한 비율이 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 10%현금주고 매입하시는 분은 열 명중에 한두명밖에 없는 것같아요. 개인적으로 저는 현금이 충분히 있다고 하더라도 30-50%까지는 권장합니다.

 

왜냐하면 비용처리가 되거든요. 이자에 대해 비용처리가 돼서 대출을 이용하는 걸 권하고 아까 잠깐 공동명의를 말씀드렸는데 공동명의 경우에는 대출을 받을 때 동업계약서를 써야만 비용처리가 돼요. 자세한 내용은 저희 블로그 나와있으니까 참고하시면 됩니다.

 

△ 신대리 : 네, 2019년 강남구 매각사례 간단히 둘러봤습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 본격적으로 건물 매각 사례를 보시죠.

 

△ 신대리 : 강남에서 2019년 제일 싸게 매매된 건물을 먼저 보겠습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 제일 저렴한 가격이 2억이었습니다. 지역은 논현동이었고요. 이 건물은 강남구청역에서 거리가 그렇게 멀지 않아요. 일단 단점은 도로가 되게 좁아요.

 

4m 도로라서 진입이 쉽지 않아요. 건물 보실 때 지적도를 체크하시고 부동산정보 통합열람에 들어가셔서 땅 모양도 같이 보셔야 해요. 토지이용계획을 보면 용도지역이 2종일반주거지역이에요.

 

1종은 60에 150이고 3종은 특이하게 50에 250입니다. 일단 건폐율이 49%에 용적률 13%에요. 아까 법적 용적률이 20%라고 했잖아요. 건폐율과 용적률이 남아있긴 해요. 그리고 준공된 걸보니까 87년도. 30년이 넘었죠. 용도도 체크해야합니다.

 

제가 봤을 때는 지금 당장 임대수익이 나오는 건물은 아닌 것 같아요. 리모델링이나 신축 목적으로 매입한 것 같아요. 도로가 되게 좁지만 그래도 이 정도 금액대는 좀 싸게 매입한 것 같아요. 강남구에 신축건물이 거의 없어요.

 

저희가 신축아파트에 살고 싶은 마음이 있듯이 신축건물도 잘 지어놓으면 비싼 가격에 잘 팔립니다. 단점이 있긴 하지만 괜찮게 매입한 사례로 보여집니다.

 

△ 신대리 : 사실 10% 완벽한 건물을 찾긴 힘들죠.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 건물마다 다 단점이 있어요. 그렇지만 장점이 조금 더 크다면 투자하는게 맞거든요.

 

△ 신대리 : 이제 신사동으로 넘어가보겠습니다. 대표님이 로드뷰를 잘 보시잖아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 신사동은 필지만 봐도 어딘지 다 보여요. 그만큼 답사를 많이 다닌거죠. 이 건물은 신구초등학교 앞에 있는 건물인데, 신사역과 압구정역 사이에 있는 골목에 위치해 있습니다.

 

원래 그전에 여기는 다 주택가였어요. 최근에 리모델링 건물이 생겨났는데요, 차 한 대가 지나갈 정도로 도로가 좁습니다. 보니까 3억에 매각이 되었어요. 2종일반주거지역이고 대지가 109제곱미터밖에 안돼요.

 

3평정도인데 3억에 매입했으니까 거의 평당 1억정도에 매입한 거에요. 이 건물을 리모델링한 건물이거든요. 2013년도에 13억6천만원에 매입을 했었어요. 5년만에 시세차익을 보신거죠. 그때 당시 이 모습이라면 신대리는 사겠어요?

 

△ 신대리 : 저는 못 살 것 같아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 이렇게 형편없어도 뭔가 리모델링을 할 수 있다 생각을 가지고 계시면 색다른 게 보입니다. 건물 가치도 다르게 보이고요. 여러분들께 해드리고 싶은 말은 리모델링이나 신축이나 이렇게 건물을 바꾼 사례들을 많이 보셔야 해요. 그래야 머릿속에 그려져요.

 

△ 신대리 : 그런데 이렇게 좁은 도로에 깔끔한 건물, 임차가 잘 들어올까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 신축건물이 없다보니까 건물만 잘해놓으면 들어와요. 여기도 4미터 도로에 굉장히 안쪽에 있지만 임대가 다 들어왔거든요. 여기서 또 아셔야할 것은 학교 인근은 절대보호구역과 상대보호구역이 있어요. 그래서 업종제한이 있기 때문에 매입 전에 확인해야 합니다.

 

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김철 기자 goldiron@inthenews.co.kr


하반기 집값 ‘약보합’ 전망…지역별 가격 ‘다극화’ 추세 이어져

하반기 집값 ‘약보합’ 전망…지역별 가격 ‘다극화’ 추세 이어져

2024.05.06 02:46:09

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ올해 하반기 집값이 약보합세를 이어갈 것이라는 관측과 함께 지역별로 가격 편차가 나타나는 다극화 현상이 두드러질 것이라는 전망이 나왔습니다. 6일 NH투자증권의 ‘2024년 하반기 부동산 시장전망’ 보고서에 따르면, 하반기 시장판세에 대해 약보합을 전망했습니다. 전세가율 상승, 매매·전세간 갭 축소, 총선 결과에 따른 규제완화 기대감 감소 등으로 실수요 중심의 시장 분위기를 이어가며 가격에도 영향을 줄 것이라는 분석입니다. 특히, 지역별 선호도에 따라 시장이 분화되고 차별화가 심화되며 가격 다극화 판도가 발생할 것으로 관측했습니다. 동일수급권 내 주거 선호 입지 및 신구축 여부 등에 따라 다른 수급권이 형성되며 다극화가 나타날 것이라는 전망입니다. 이에 서울 일부 지역은 매매가격이 소폭 상승하고 수도권 대부분은 보합, 지방은 전반적으로 약세를 보일 것으로 예상했습니다. 이와 함께 지난 4월 진행된 22대 국회의원 선거에서의 결과 또한 실수요 중심 시장 분위기로 이어가게 될 요인으로 전망했습니다. 정부는 당초 재건축 패스트트랙, 실거주 의무 폐지, 공시가 현실화 폐지, 단기 등록임대 복원, 악성 미분양 대책. 지역 부동산 시장 활성화, 임대차2법 폐지 및 축소 등 부동산 규제를 파격적으로 완화하는 정책을 내놓았으며, 해당 정책을 시행하려 할 경우 국회 입법과정을 거쳐야 됩니다. 그러나 총선 결과 21대 국회와 마찬가지로 여소야대 흐름이 지속되며 규제완화 정책 시행에 있어 불확실성이 커지고 세금 및 규제완화에 대한 기대감 감소 등으로 실수요 중심의 판세가 지속될 것이라는 분석입니다. 아울러, 매매가격의 경우 상·하방 요인이 상존하며 유동성, 대출, 금리, 통화 등 금융 여건이 교통망 확충, 정비사업, 공급 측면보다 더 큰 가격 결정 요인으로 작용할 것으로 예상했습니다. 전세시장의 경우 하반기 들어 완만하게 회복할 것으로 전망했습니다. 전세대출금리가 하락세로 월 차임보다 전세대출이자의 부담이 낮아지고, 거시경제 불안 및 매물 적체 속에서 매수 심리가 위축되며 대기수요로 전환되는 점을 이유로 들었습니다. 1분기 부동산 시장의 경우 전국적으로 약세 흐름 속에서 지방과 수도권 간 격차가 나타났다고 진단했습니다. 임대차시장은 매매시장보다 빠른 속도로 회복세를 보이고 있으며, 거래량은 증가했으나 매도자와 매수자 간 적정 가격 눈높이가 크게 벌어졌다고 분석했습니다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "현재는 다주택 취득세 중과 및 민간임대주택사업 인센티브가 없어 투자 수요가 시장 진입이 어렵다"며 "단 2022년 고금리 시장을 견디고 현재 남은 매도자는 하방 압력에 경직성이 강해 시장 급락 가능성 또한 낮다"고 말했습니다. 그러면서 "동일 수급권 내에서도 주거 선호 입지에 신축일수록 견조한 실수요를 바탕으로 강보합 흐름이 전개될 것으로 본다"이라고 덧붙였습니다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "상반기 규제 완화와 금리 인하 기대감이 줄어들며 시장이 전반적으로 약세장을 보이면서 입지가 좋거나 신축 단지 위주의 지역은 소폭 강세를 보이는 지역도 나타날 가능성이 크다"며 "기존주택 매물 적체 증가 및 지방 미분양 추이는 하락 요인으로 예의주시가 필요하다"고 말했습니다.


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