[2018년 업권별 5대뉴스& 後] ③부동산: 文정부, 투기와 전쟁 지속

대출·재건축·분양가·등 전방위 규제로 집값 잡기에 올인

 

[인더뉴스 이수정 기자] 올해 초 문재인 정부는 '초과이익환수제' 부활을 선포하며 부동산 시장 압박의 신호탄을 쏘아 올렸다. 정권 초기부터 시작된 부동산 투기와의 전쟁을 본격화하는 모습이었다.

 

하지만, 서울 집값은 속수무책으로 오른 반면 지방시장은 좀처럼 회복될 기미가 보이지 않았다. 여기에 국토교통부와 서울시의 동몽이상(同夢異想)으로 수요자들의 혼란을 가중했다는 얘기도 나돌았다.

 

9·13대책과 9·21공급안 발표로 서울 집값은 떨어지는 추세다. 그러나 서울 주택 공급책이 아직 미완인 데다, 지방시장 부흥 등 해결해야 할 과제가 쌓여있다. 내년에도 지속될 것으로 예상되는 올해의 부동산 이슈를 정리해 봤다. 

 

1. 초과이익환수제 부활…재건축시장 문턱 높아졌다

 

올해 부동산 시장은 규제의 연속이었다. 정부는 그 시작으로 6년 만에 '재건축 초과이익환수제'를 부활시켰다. 지난해 발표된 8·2부동산 대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이은 재건축 시장 규제다. 

 

재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 환수하는 조치다. 재건축 가격 안정화 도모를 위한 정책으로 주변 시세보다 많은 이익이 발생할 경우 부담금을 부과해 개발이익의 사유화를 막겠다는 취지다. 

 

이와 함께 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개했는데, 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원에서 최고 8억원이 초과할 것이라는 결과가 나왔다. 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 '재건축 안전진단 기준 정상화' 대책이 발표돼 이전보다 재건축 시장의 문턱이 높아졌다.

 

2. '로또청약' 청약광풍…"시세차익만 몇 억"

 

2018년 분양시장 키워드는 '로또'로 점철됐다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)를 통한 간접적 고분양가를 통제하면서 새아파트 가격이 떨어짐과 동시에, 주변 주택시장 가격은 계속 오르는 가운데 시세차익을 노리는 분양 전쟁이 펼쳐진 것.

 

분양가와 시세의 간극은 '분양만 되면 로또'라는 수요자들에게 인식을 심어줬다. 실례로 지난 3월 강남구 개포주공 8단지를 재건축한 '디에이치자이 개포'는 3.3㎡ 당 4200만원의 높은 분양가에도 주변 시세가 평당 5000만원을 넘어서 청약 경쟁률 최고 90.69대 1을 기록했다.

 

시세차익을 노린 불법 청약 사례도 다수였다. 지난 6월 국토교통부가 이른바 로또 아파트로 불렸던 ▲디에이치자이 개포 ▲과천 위버필드 ▲논현 아이파크 ▲마포 프레스티지 자이 ▲당산 센트럴 아이파크를 대상으로 조사한 결과 총 68건의 의심 사례가 적발돼 당국의 엄정 대처가 예고 되기도 했다.

 

3. 남북관계 개선에 접견지역 땅값 '들썩'

 

올해 최고의 이슈는 단연 남북정상회담이다. 이에 따라 부동산 시장에도 변화의 바람이 불었다. 북한과 가까운 지역인 경기도 파주를 비롯, 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천, 강원도 일대에 대한 수요자들의 관심이 높아졌다.

 

실제로 경기도 파주시는 지난 4월 1.77% 지가상승률을 기록해 전월보다 3배 이상 급등했다. 이후에도 해당 지역 땅값 변동률을 전년 대비 5.60% 올랐다. 

 

특히 강원도 동해안권 부동산시장은 크루즈, 요트선착장, 온천 등 해양관광개발 추진이 맞물리면서 급격한 상승곡선을 그렸다. 부동산 업계 관계자들은 "남북경협을 통한 지속적인 개발 기대감이 커진 접경지역 훈풍이 지속적으로 예상된다"고 분석했다.

 

4. 박원순 發 여의도·용산개발…일대 집값 고공행진

 

"용산과 여의도를 MICE 단지로 통째 개발하겠다". 지난 7월 박원순 서울시장의 이 한마디로 두 지역의 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 발언을 한 바로 다음 주부터 용산구와 영등포구 일대는 주 단위 0.20%대 상승률을 보였다. 심지어 8월 셋째 주 영등포구 집값은 0.51% 상승을 기록해 충격을 줬다. 

 

주택값 상승 움직임이 강남으로 번질 조짐을 보이자, 집값 잡기에 열을 올리던 정부와 서울시 간 신경전이 펼쳐지기도 했다. 이런 가운데 수요자들은 명확하지 않은 정부 시그널 탓에 혼란스러운 심경을 토로했다.

 

결국, 김현미 국토교통부 장관이 나서 "대규모 개발계획은 부동산시장에 미치는 영향이 큰 만큼 중앙정부와 긴밀히 논의돼야 실현 가능성이 높다"며 제동을 걸었다. 이에 박원순 서울시장은 개발 계획 전면 보류를 발표했지만, 이후로도 한동안 해당 일대 집값은 진정될 기미를 보이지 않았다.

 

5. 9·13부동산 대책과 9·21공급 방안 발표

 

서울 집값이 하향곡선을 그리게 된 데는 9·13대책 발표 영향이 크다는 게 중론이다. 정부는 지난 9월 비이성적으로 오르는 서울 부동산 시장에 9·13대책이라는 특약을 처방했다. 여기에 서울 집값 상승의 원인 중 하나로 거론돼 온 공급부족을 타개하기 위한 9·21대책도 내놨다. 

 

골자는 보유세인 종합부동산세(종부세) 인상과 강력한 대출 제한이었다. 3주택 이상, 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 종부세에 최고세율 3.2%를 적용하고, 주택을 보유한 사람은 규제지역에서 주택 신규 구입 자금을 대출받을 수 없게 했다. 

 

이에 대한 갑론을박은 여전히 지속되고 있지만, 결과적으로 서울 부동산 시장에 관망세가 확산되면서 집값은 하향곡선을 그리고 있다. 한국감정원의 주간 부동산 시황에 따르면 서울 집값은 6주 연속(12월 3주차 기준) 하락했다.

 

정부는 여기에 최근 3기 신도시 공급 계획안을 발표해 수요자들의 공급불안 해소를 꾀하는 모양새다. 이에 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 20~40대 내집마련 수요 관심을 끌어내 장기적인 집값 안정 효과를 기대할만 하다"며 "합리적인 분양가와 광역교통망이 정부 계획대로 이뤄진다면 성공적인 대책이 될 것"이라고 평가했다.


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