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“개발호재 팡팡 터지네!”...삼성동 투자가치 집중 분석

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Thursday, July 18, 2019, 16:07:50

빌사남TV, 삼성동 특집 1화...인근 빌딩 활용 사례 및 한전부지 개발 호재 점검
꼬마빌딩의 경우 한전부지가 속해있는 블록에 속해야 영향받을 것으로 예상

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

 

<선릉공원 근처>

 

▲신대리 : 안녕하세요, 빌사남 TV입니다. 저번 주는 공원이었는데 오늘은 웬 숲인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 여기가 강남에서 제일 핫한 곳이죠. 삼성동인데요, 삼성동 쪽에서도 유일하게 공원이 있는 곳이에요. 뒤에 보이는 곳이 선릉공원입니다. 이쪽 주변이 되게 쾌적해요. 주거 시설이나 사무실 등이 굉장히 많은데 이번 시간에는 한전부지. 현대가 매입해서 개발하려고 하는 그쪽 부지랑 삼성동 전체적으로 둘러보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 삼성동이 왜 삼성동인지 아세요?

 

▲신대리 : 많은 분이 사실 강남구 삼성동의 유래는 잘 모르실 것 같거든요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 삼성 그룹과 연관된 건 아니고요. 세 개의 마을을 합친 거예요. 원래는 삼성리였다가 삼성동으로 바뀐 거고 전혀 삼성 (그룹)과는 관련이 없습니다.

 

▲신대리: 네, 삼성동편 첫 번째 행선지가 궁금한데요, 한 번 가보시죠.

 

<가수 이승철 건물 앞>

 

▲신대리: 저희 뒤에 나와 있는 건물은 어떤 건물인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이 건물은 가수 이승철씨 아시죠? IMF때 헐값에 경매로 낙찰을 받았어요. 대지가 111평 정도 되는데 4억 9000에 받았습니다.

 

▲신대리: 와! 원래는 단독주택으로 있었던 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 매입한 다음에 신축했고요. 현재 시세는 한 80억 정도 됩니다. 지금 실제로 소속사가 사무실로 사용 중이고, 1층 같은 경우에는 다 필로티 구조로 해놨어요. 기획사가 큰 차들이 많아서 1층을 주차하기 편하게, 활용하기 좋게 만들어 놓은 것 같습니다.

 

▲신대리: 그럼 1층에 임차인이 없이 필로티 구조로 해도 괜찮은 투자방법인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 원래는 1층이 살아있어야 하는데 여기 같은 경우에는 특별히 상권이 형성되어있진 않아요. 앞에도 거의 주거시설이고, 바로 앞에 선릉공원도 있어서 상권보다는 사무실이나 주택으로 쓰기 좋은 건물입니다.

 

▲신대리: 정말 성공적인 투자로 보이네요. 다음 장소로 가보시죠.

 

<빌사남 스터디 수강생 빌딩 근처>

 

▲신대리: 뒤에 건물 정말 아름다워요. 어디서 많이 본 건물인데.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그렇죠. 뒤에 있는 건물은 저희 스터디 수강생분이 매입한 건물입니다. 저희 수강생분이 청담동, 삼성동 건물 두 채의 건물을 샀는데 그중 한 건물입니다. 건물은 지어진 지 얼마 안 된 건물이고 원래 디자인회사 사옥이에요. 현재도 쓰고 있고 매매했던 조건이 리스백 조건으로 매각을 했었거든요.

 

건물 매각하는 매도자분이 임차인으로 다시 들어가는 거예요. 현재 보증금 15억에 월세 1000만원 정도에 임대로 들어와 있습니다. 이 건물도 대지가 75평 정도 되는데, 단독주택이었다가 지하 2층~지상 6층 규모로 신축을 했거든요. 지금 연면적이 228평인데 리스백 기간이 끝나고 재임대만 해도 월 2000 정도 나올 것 같아요.

 

▲신대리: 수익률이 그렇게 확 올라가네요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 수익률 기준으로 역산만 해도 매가는 한 70억 정도입니다. 50억에 매입했는데 지금은 70억도 팔릴만한 금액입니다.

 

▲신대리: 당시 매입할 때 대출조건 따져서 실투금은 얼마 정도 들었나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 실투금은 15억이 안 들었습니다.

 

▲신대리: 15억 미만으로 50억 빌딩 건물주가 되신 수강생분. 대단하시네요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 여기 인근에도 최근에 저희 고객분이 매입했는데 삼성동이 워낙 핫하잖아요. 그때도 계약하고 있는데 계약하려는 금액보다 몇억을 더 주겠다고 매도자분에게 전화가 굉장히 많이 왔었어요. 그래서 계약이 좀 힘들었었는데 아직 잔금 전이라서 확실하게 말씀드리기는 곤란하긴 하지만 매수자분을 다음에 초청할 예정이에요. 그분도 최근에 신규법인 설립해서 대출 70% 받아서 현금 한 15억 정도로 매입을 했거든요.

 

▲신대리: 네, 다음 빌사남TV에 초청해서 비하인드 스토리를 들어보도록 하겠습니다. 기대해주세요.

 

<전지현 빌딩 인근>

 

▲신대리: 대표님! 흑돼지 먹으러 온 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그건 아니고요. 이 건물도 연예인 빌딩인데 여성분이 매입했어요. 연예인 중에서도 빌딩으로 부자세요. 바로 전지현씨입니다. 전지현씨가 2017년도에 325억에 매입했어요. 대지가 350평 정도 되는데 평당 9000만원에 매입을 했습니다. 그것도 대출 없이 다 현금으로 샀습니다. 전지현씨가 현금으로 많이 삽니다. 이 건물도 그렇고 용산에 있는 건물도 현금으로 매입을 했어요. 일단 땅이 넓어서 삼성동 개발 호재를 보고 매입한 것으로 보입니다.

 

▲신대리 : 이 건물 상권은 어떤 상권인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 일단, 이 앞에 도심 공항 타워랑 호텔, 사무실이 많아요. 이 건너편에는 먹자 상권이 형성되어있는데 한 가지 아쉬운 점은 300억이 넘어가는데 3종일반주거지역이라는 점입니다. 보통 300억이 넘으면 일반상업지나 노선 상업지 건물이 많은데, 용도가 조금 낮은 점이 아쉽죠.

 

▲신대리: 그럼에도 불구하고 투자한 이유는 뭘까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 삼성동 개발호재, 장기적인 호재를 보고 매입한 것으로 보입니다.

 

<코엑스, 한전부지 개발 현장 근처>

 

▲신대리: 삼성동하면 빠질 수 없는 곳이죠. 코엑스 앞에 와있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 코엑스는 1979년도에 개관했고, 연면적이 13만 평 정도 됩니다. 코엑스 내부로 들어왔는데 이곳에서 행사를 많이 해요. 저희도 얼마 전에 서울 머니쇼에 참가했었거든요. 내부 한 번 보시죠. (이하생략) 한전부지 개발하는 현장을 자세히 볼 수 있어서 올라와 봤어요.

 

▲신대리: 네, 삼성동의 가장 큰 호재죠. 한전부지에 대해 설명해주시겠어요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 원래 한전이 있던 부지, 코엑스 부지, 봉은사 부지. 이쪽을 원래 봉은사가 소유하고 있었어요. 봉은사에서 여기에 농사를 지을 정도로 낙후된 곳이었는데, 1970년도 강남이 한창 개발될 때 정부한테 이 땅을 팔았어요. 지금 한전부지가 2만 4000평 정도 되는데 이 일대를 더해서 10만평을 5억 3000에 팔았거든요.

 

그때 당시에는 큰돈이었지만 그래도 싼 가격이었어요. 봉은사에서 ‘정부에 너무 싸게 팔았다. 비리가 있었다’해서 최근까지 문제가 많았습니다. 한전에서 헐값에 매입해서 현대차에 팔았죠. 10조 5500억에 팔렸거든요.

 

감정가는 4조가 안 나왔어요. 3조대 나왔는데 현대차가 감정가보다는 되게 높게 샀죠. 매입한 건 2014년도에 매입했는데 지금까지 이슈가 되게 많았어요. 봉은사 이슈도 있고 정부도 이슈가 많아서 지금까지 못 짓고 있다가 최근에 허가를 내서 이제 막 짓고 있습니다.

 

계획은 2023년 준공이 목표인데, 높이가 569m입니다. 우리나라에서 가장 높은 빌딩이 될 예정이에요. 한전부지를 현대차에서 개발하면 업무 시설도 들어오고 호텔도 들어올 거예요. 코엑스처럼 컨벤션이나 기타 관련된 업종이 들어올 것으로 예상해서 이 일대는 상권이 좋아질 것으로 보입니다.

 

▲신대리: 그럼 이쪽 일대 꼬마빌딩은 어떻게 보시나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 한전부지 땅을 평당 4억에 샀거든요. 한전부지 같은 블록 건물들은 가격이 많이 올랐어요. 1억 이상 1억 5000 이상도 달라고 하고, 가격이 굉장히 많이 올랐는데요, 지금 꼬마빌딩 같은 경우에는 이 영향을 받는 곳이 한전부지가 속해있는 블록 정도일 것 같습니다.

 

▲신대리 : 삼성동 전체가 좋아지는 건 아니고요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 제 개인적인 생각으로는 삼성동 전체가 좋아지는 것은 아니고 코엑스 블록에 있는 빌딩 정도. 그리고 여기 개발이 GBC 개발도 있지만 영동대로가 50m 정도 되거든요. 여기를 지하화합니다. 여기는 다 공원이 돼요. 지하 7층까지 파는데 지하면적이 잠실야구장의 30배 정도 된다고 합니다.

 

여기에 환승센터가 크게 들어오는데 GTX, 지하철 2호선, 9호선, 위례신사선까지 들어오거든요. 정부가 추측하는 1일 유동인구가 60만명 정도 돼요. 지금 강남역이 100만명 정도 되거든요. 그래서 만약 여기를 개발하게 되면 유동인구가 굉장히 많겠죠. 제 개인적인 생각에는 여러 개발이 이루어지면 사람들은 다 건물 안, 지하로 다닐 것 같아요. 현재 코엑스도 마찬가지로 밖은 잘 안 나가고 있죠.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr


[C-레벨 터치]치킨 3위 교촌…허니시리즈 만든 송종화 ‘절박함’ 통할까

[C-레벨 터치]치킨 3위 교촌…허니시리즈 만든 송종화 ‘절박함’ 통할까

2024.04.25 07:00:00

인더뉴스 장승윤 기자ㅣ치킨업계 1위를 지켜온 교촌치킨의 성장세가 멈췄습니다. 적극적인 출점과 마케팅으로 점유율을 끌어올린 bhc, BBQ와 대비되는 흐름에 본업 경쟁력을 의심하는 목소리가 흘러나오는 상황입니다. 교촌은 '허니시리즈의 아버지' 송종화 대표 체제에서 올해 새판 짜기에 돌입합니다. 25일 업계에 따르면 지난해 치킨업계 매출 순위가 뒤바뀌었습니다. bhc 매출이 전년보다 5.5% 증가한 5356억원으로 교촌치킨을 제치고 1위에 올랐습니다. 치킨 3사 중 유일하게 매출 5000억원을 넘겼습니다. BBQ는 지난해 매출이 12.8% 증가한 4732억원을 기록한 가운데 2년 연속 500억원 넘게 올랐습니다. 교촌에프앤비만 역성장했습니다. 지난해 매출이 4450억원으로 1년 전보다 14% 줄었습니다. 2014년부터 8년간 이어온 국내 치킨프렌차이즈 업계 선두 자리를 bhc에 뺏겼고 BBQ에 2위 자리마저 내줬습니다. 3위로 내려앉았지만 이유는 있습니다. 교촌은 외연 확장보다 내실을 택했습니다. 실제로 지난해 수익성 개선에 성공한 교촌에프앤비입니다. 영업이익이 248억원으로 전년 대비 181% 늘었습니다. 1년 사이 3배 급증했습니다. 영업이익률도 1.7%에서 5.6%로 3.9%p 끌어올렸습니다. bhc와 BBQ의 영업이익은 각각 1203억원, 553억원으로 전년보다 15.2%, 13.7% 줄었습니다. 교촌에프앤비 측은 "당초 가맹점 확장 전략을 추구했다면 매출이 큰 폭으로 올라 업계 순위 회복이 어렵지 않았겠지만 권원강 교촌에프앤비 회장은 쉬운 길을 선택하지 않았다"며 "무엇보다 가맹점 수익이 우선이라는 권 회장 경영철학을 2023년 실적에서도 보여줬다"고 말했습니다. 교촌에프앤비는 가맹점 및 파트너사와 상생 협력 관계 구축을 강조하고 있습니다. 점포당 점주 매출은 업계 최고 수준입니다. 공정거래위원회 가맹사업거래에 따르면 2022년 교촌치킨 가맹점의 전국 평균매출액은 7억5000만원으로 bhc(6억원), BBQ(4억3000만원)보다 높습니다. 0%대 폐점률도 이를 입증합니다. 다만 가맹점주 수익성 보전에만 초점을 맞춘 결과 외형 성장이 더뎠고 매출이 크게 떨어졌습니다. 지난해 경쟁사들이 수십 개 이상 매장을 낼 때 교촌에프앤비의 신규 출점 매장은 10개에 불과했습니다. 전국 가맹점 수(2022년)에서도 교촌에프앤비(1365개)는 BBQ(2041개), bhc(1991개)와 차이가 큽니다. 특히 치킨 가격 인상을 주도한다는 점이 매출 하락의 결정적인 요인으로 작용했습니다. 교촌은 2018년 업계 최초로 배달비를 도입했고 이는 요식업계 전체 배달비 유료화에 영향을 미쳤습니다. 교촌은 지난해 4월에도 주요 메뉴 가격을 나홀로 최대 3000원 인상하며 소비자들의 눈총을 받았습니다. 경쟁사 대비 부족한 히트 상품도 보완 과제로 언급됩니다. 교촌의 인기 제품으로는 1991년 간장치킨(교촌시리즈)을 시작으로 2004년 레드시리즈, 2010년 허니시리즈 등이 손꼽힙니다. 허니시리즈 이후 15년 가까이 꾸준히 신제품을 내고 있으나 히트작으로 불릴 만한 상품을 내놓지 못하고 있다는 분석입니다. 지난 2020년 24가지 재료로 완성한 불맛을 강조하며 선보인 '교촌신화'는 반짝 인기를 끌었으나 오래가지 못하고 2년 뒤인 2022년 7월 단종됐습니다. 교촌에프앤비는 같은달 블랙시크릿을 출시하며 5가지 향신료로 만든 이국적인 치킨 콘셉트를 앞세웠고 콤보 출시, 시식단 모집 등 마케팅을 강화했습니다. 블랙시크릿은 지난해 1월 출시 약 6개월 만에 누적 판매량이 100만마리를 돌파하며 가능성을 보였으나 시장에 반향을 일으킬 정도로 보기는 어렵다는 평이 지배적입니다. 교촌에프앤비 입장에서는 허니시리즈를 이어 매출 증대와 신규 고객 창출을 견인할 인기 제품이 필요한 실정입니다. 이는 송종화 부회장을 교촌의 새 사령탑으로 임명한 배경이기도 합니다. 교촌은 지난달 정기주주총회를 열고 송 부회장을 신임 대표로 선임했습니다. 송 대표는 2003년부터 2012년까지 교촌에프앤비 총괄상무 및 사장으로 재직한 전문경영인입니다. 지난해 9월 부회장으로 11년 만에 경영에 복귀했습니다. 송 대표는 2000년대 초반 조류 인플루엔자(AI) 파동으로 가라앉은 치킨 프렌차이즈 시장 위기를 극복하고 교촌치킨을 치킨 선두 브랜드로 올리는 데 기여한 프렌차이즈 전문가로 평가받습니다. 임원 재직 당시 미국과 중국 시장 진출을 주도했습니다. 2010년에는 교촌의 효자 상품인 '허니시리즈'를 출시했습니다. 허니시리즈는 후라이드와 양념으로 대표되던 치킨 시장에 꿀을 활용해 상품화에 성공했습니다. 치킨 고객층을 아이와 여성들까지 넓히는 첨병 역할을 했습니다. 2014년에는 허니시리즈 판매량이 전년 대비 2배가량 신장하며 그해 매출과 영업이익이 전년 대비 각각 30%, 63% 증가하는 데 큰 역할을 했습니다. 최근 교촌은 신사업 확장에 주력하는 모앙새입니다. 이마트와 협력해 자사 소스를 상품화한 K1 핫소스를 출시하며 소스 시장에 진출했고 지난해 6월에는 이태원에 '치킨 오마카세' 닭요리 전문점 교촌필방을 열었습니다. 올초에도 여의도에 메밀 한식주점 '메밀단편'을 론칭하고 소비자 반응을 살피고 있습니다. 이러한 교촌의 신사업 시도는 매출 부진과 맞물리며 본업 경쟁력 저하에 대한 비판으로 연결되고 있습니다. 교촌에프앤비는 그룹 성장의 전기를 마련한 송 대표 체제에서 재도약을 도모한다는 계획입니다. 송 대표는 국내가맹사업과 신성장사업, 해외사업, 각 계열사 등을 총괄하는 역할을 맡습니다. 송 대표는 취임사를 통해 "경기위축과 소비침체 등 회사 안팎의 여러 위기를 극복하기 위해 ‘절박함’을 갖고 업무에 임할 것"이라며 "지속적 경영혁신을 통해 체질 개선을 가속화하고, 브랜드 경쟁력 강화와 미래 성장동력 확보에 주력해 교촌을 100년 기업으로 성장시키는 일에 열정을 바치겠다"고 말했습니다.


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