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‘보증금 떼일 걱정 無’..새 전세금보장보험, 정체는?

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Thursday, January 12, 2017, 17:01:42

올해부터 집주인 동의없이 전세금보장보험 가입 가능..금융위 활성화 방안 발표
임차인-부동산간 직접 가입..4억 아파트 기준 보험료 153만→122만원 인하 전망

인더뉴스 권지영 기자ㅣ 앞으로 전세 계약을 할 때 임대인의 동의 없이 전세금보장보험에 가입이 가능해진다. 지금까지는 임대인의 주민번호 등 정보활용에 동의를 얻어야 했다. 보험요율도 인하돼 전세금보장보험의 보험료도 지금보다 낮아질 전망이다.


12일 금융당국에 따르면 현재 전세금보장보험은 서울보증보험(SGI)와 주택도시보증공사(HUG) 2군데서 판매하고 있다. 현재 서울보증보험의 전세금보장보험의 가입 규모는 6조 4000억원이며, HUG의 경우 5조 5000억원 규모로 나타났다.


전세금보장신용보험은 임차인이 집주인(임대인)으로부터 회수해야 할 전세금을 보호받기 위해 가입하는 상품이다. 특히 법인은 주택임대차보호법의 보호대상이 아니기 때문에 전세금보장보험의 가입 필요성이 중요시 되고 있다. 이 상품은 서울보증보험과 HUG 홈페이지 혹은 판매처를 직접 방문해 가입할 수 있다.



이 상품은 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일 경과했는데 임차인이 반환받지 못하는 보증금을 보상한다. 또 임대차계약 기간 중 해당 주택에 대해서 경매 혹은 공매가 이뤄지고, 배당이 실시된 이후에도 반환받지 못한 보증금을 받을 수 있다.


가입할 때 필요한 서류는 공인중개업소를 통해 확정일자를 받은 임대차계약서와 임차물의 등기부등본 등이다. 여태까지는 임대인의 주민등록등본이 구비서류에 포함됐는데, 앞으로 임대인의 개인정보 동의 없이 임차인이 전세금보장보험에 가입할 수 있도록 바뀐다.


보통 전세금보장보험은 아파트, 다세대(연립), 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 가입 대상이다. 다만, 임차물건의 등기부등본상 압류, 가압류, 가처분, 경매신청 등인 경우 가입할 수 없다. 또 토지와 건물의 소유주가 다른 경우나 임차물건이 미등기된 경우 등도 가입이 불가하다.


전세금보장보험에 가입할 때 두 가지 조건의 인수 기준을 거쳐야 한다. 선순위 설정최고액(근저당 설정금액)과 임차보증금 합산금액이 해당 주택 추정시가의 100% 이내여야 하며, 선순위 설정최고액은 주택 추정시가의 60% 이내여야 가입할 수 있다.


예를 들어 주택담보대출 6억원이 끼어 있는 현재 시가 11억원의 아파트를 전세계약금 4억원으로 가정해보자. 이 아파트의 선순위 설정최고액은 주택 추정시가인 11억원의 60%를 계산하면 6억 9000만원이다. 또 선순위 설정최고액(6억 9000만원)과 임차보증금(4억원)을 더하면 10억 9000만원이다.


이같은 조건으로 전세금보장보험에 가입할 경우 선순위 설정최고액과 임차보증금 총액(10억 9000만원)이 주택 시가(11억원)의 100% 이내여야 한다는 조건에 맞는다. 여기에 선순위 설정최고액 6억 9000만원보다 실제 근저당 설정금액이 6억원으로 낮아 가입 조건에 부합된다.


전세금보장보험의 보험료는 주택과 아파트에 따라 차이가 있으며, 임차보증금 규모에 따라 보험료 수준도 달라진다. 위의 예시와 같이 아파트 전세금 4억원 기준(가입기간 2년)으로 현재 보험료는 153만 6000원이다. 앞으로 보험요율이 기존 0.192%(아파트 기준)에서 0.153%로 낮아지면 122만 4000원으로 30만원 가량 인하된다.


올해부터 전세계약을 체결하는 부동산중개업소(단종보험대리점)에서 직접 보험에 가입할 수 있도록 접근성이 높아진다. 지난해 단종보험대리점 활성화 방안으로 부동산중개업소에서 전세금보장보험을 가입할 수 있도록 관련 규제를 완화했다.


금융위 관계자는 “현재 단종보험대리점으로 등록한 부동산중개업소는 전국의 40개 규모인데, 올해 가맹업소 규모가 늘도록 독려할 계획이다”며 “보험요율 인하 시기는 현재 서울보증과 협의 중이며, 조만간 시기를 확정할 것으로 보인다”고 말했다.


서울보증보험도 이번 금융위의 전세금보장보험 활성화 방안에 환영하는 분위기다. 회사 관계자는 “보험가입 때 임대인의 동의가 면제되면, 임차인의 가입이 훨씬 편리해진다”며 “단종보험대리점으로 등록한 중개업소가 많아지고, 가입절차가 간소화되면 보험 가입률도 서서히 높아질 것으로 기대한다”고 말했다.

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권지영 기자 eileenkwon@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

2025.06.27 15:18:53

인더뉴스 문승현 기자ㅣ정부가 서울 집값 급등세에 고강도 대출규제 카드를 빼들었습니다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리강화방안을 확정·발표했습니다. 집값상승을 이끌고 있는 수도권과 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역으로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산을 정조준했습니다. 주담대 한도 6억원·실거주 의무 금융당국은 수도권·규제지역내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한합니다. 소득·집값 상관없이 주담대 총액을 제한하는 강력한 조처입니다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 제한하려는 것"이라고 설명했습니다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체한도를 적용하고 중도금대출은 한도제한을 두지 않습니다. 중도금대출이 잔금대출로 전환하면 6억원 한도가 적용됩니다. 실거주 의무도 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 정책대출(보금자리론)도 마찬가지입니다. 다주택자 주담대 금지 수도권·규제지역내 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 때엔 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 추가 주택구입목적 주담대를 원천봉쇄하는 것입니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 동일합니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면 무주택자와 같은 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 처분조건부 1주택자의 조건이 2년내 처분에서 6개월내 처분으로 엄격해졌습니다. 처분약정을 지키지 않으면 대출금은 즉시회수(기한이익상실)되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다. 주담대 만기 30년 수도권·규제지역내 주담대 만기는 30년 이내로 일괄제한합니다. 은행별로 30~40년 이내에서 자율관리하던 만기제한을 묶었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제우회 방지조처입니다. 보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해선 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지합니다. 갭투자 방지 전세대출 조인다 전세대출도 깐깐해집니다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 내립니다. 금융회사의 전세대출 여신심사 강화를 유도하는 것입니다. 주택매수자 또는 수분양자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출 이른바 소유권이전조건부전세대출은 금지됩니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 않도록 막는 것입니다. 신용대출을 활용한 주택구입을 방지하기 위해 신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한합니다. "과도한 빚내 집 사지 말아야" 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정합니다. 금융당국은 대출수요 쏠림을 최소화하기 위해 이번 규제조처를 오는 28일부터 즉시 적용하기로 했습니다. 전세대출 보증비율 감축은 7월21일 시행입니다. 권대영 금융위 사무처장은 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가지속적으로 반복돼 왔다"며 "이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 진단했습니다. 그러면서 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제정비 등 준비돼 있는 추가적인 조처를 즉각 시행하겠다"고 강조했습니다.


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