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27일부터 ‘역전세 반환대출’ 규제완화…DSR 40%→DTI 60%

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Wednesday, July 26, 2023, 14:07:08

전세금 차액분 지원 원칙에 타용도 사용불가
전세금반환보증 가입특약 등 세입자보호조처

 

인더뉴스 문승현 기자ㅣ오는 27일부터 1년동안 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제가 한시적으로 완화됩니다. 주택시장 침체로 집주인이 세입자에 보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 역전세난 해소를 위해 전세보증금 반환목적 대출에 한해 규제를 풉니다.


26일 금융위원회에 따르면 이번 대책의 핵심은 완화된 대출규제 범위 안에서 반환자금을 지원하는 것입니다. 집주인에게 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%만 적용합니다.


집주인이 임대사업자라면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 내립니다. 대출금액은 기본적으로 전세금 차액(기존 전세금-신규 전세금)에 대해 지원하는 것이 원칙입니다.


당장 후속세입자가 없더라도 1년내 후속세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정입니다. 반환대출금은 은행이 세입자 계좌로 직접 입금해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없습니다.


금융위 분석 결과 연소득 5000만원 차주(개인다주택자)가 대출금리 4.0%의 30년만기 대출을 받는다고 가정하면 이번 규제완화 효과로 늘어나는 대출한도는 1억7500만원가량입니다. 같은 조건에서 연소득이 1억원이라면 한도는 3억5000만원가량 증가할 것으로 추산됩니다.


개인임대사업자는 보유주택 5채에 전세금 5억원, 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%를 가정하면 대출 한도가 3억7500만원가량 증가하는 것으로 분석됐습니다.


금융당국 관계자는 "이미 실행된 대출 등으로 차주별 실제 대출한도는 차이가 날 수 있지만 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 안팎"이라며 "대부분은 규제완화 범위 내에서 해소될 것"이라고 전망했습니다.


이번 대책의 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전(2023년 7월3일 이전) 임대차계약이 체결된 경우 중 2024년 7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정됩니다.


지원과정에서 집주인이 대출 외 전세보증금 상환방법은 없는지 확인하고 반환대출 이용기간 신규주택 구입을 금지합니다. 주택 구입이 적발되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급 금지 등 페널티를 부과할 계획입니다.


이와 함께 금융당국은 집주인이 후속세입자 보호조처를 하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원합니다. 집주인의 선순위 대출로 후속세입자 전세금 미반환 위험이 확대되는 것을 미연에 방지하기 위한 것입니다.


집주인은 후속세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하고 은행은 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제 아래 대출을 실행합니다.


집주인은 후속세입자 입주 후 3개월내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이행되지 않으면 대출금 전액회수 등 제재가 이뤄질 수 있습니다.


주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증은 새로운 보증보험 상품을 한시적으로 운영합니다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있습니다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월중 출시될 예정입니다.


정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장 충격을 최소화하는 취지"라고 말했습니다.


그러면서 "이러한 조처가 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환 능력 확인, 세입자 보호조처 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리하겠다"고 강조했습니다.

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문승현 기자 heysunny@inthenews.co.kr


‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

‘기업 밸류업’ 가이드라인 공개…‘쪼개기상장’ 시장에 설명 권고

2024.05.02 16:14:17

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융당국이 '기업 밸류업 프로그램'의 핵심인 '기업가치 제고계획' 수립 원칙과 세부 작성법을 담은 가이드라인을 내놓았습니다. 밸류업 당사자로 새로운 형태의 공시라는 숙제를 받아든 상장기업에 길라잡이를 제시해 이행 초기 혼란을 최소화하고 적극적인 밸류업 프로그램 동참을 독려하기 위한 조처로 받아들여집니다. 하지만 기업이 민감하게 반응하는 '지배구조'를 한국증시 주요 저평가 요인중 하나로 지목하고 개선방안 공시를 권고하면서 일선 기업들의 수용성에 변수로 작용할 것으로 전망됩니다. 금융위원회는 2일 한국거래소·자본시장연구원과 함께 기업 밸류업 지원방안 2차세미나를 열고 '기업가치 제고계획 가이드라인(안)'을 공개했습니다. 이번 가이드라인은 기업가치 제고계획 흐름도를 '기업개요-현황진단-목표설정-계획수립-이행평가-소통'으로 구성했습니다. 먼저 '기업개요'에는 기업가치 제고계획이 그 자체로 기업에 대한 완결성 있는 보고서로 기능할 수 있도록 업종, 주요 제품·서비스, 연혁, 재무상태 등 기본적인 정보를 기재합니다. '현황진단'은 기업의 사업현황에 대해 시장환경·경쟁우위요소·리스크 등을 입체적으로 진단하고 다양한 재무·비재무 지표 중 중장기적인 가치제고 목적에 부합하는 핵심지표를 선정·분석하는 단계입니다. 주요 재무지표는 ▲PBR(주가순자산비율), PER(주가이익비율) 등 시장평가 ▲ROE(자기자본이익률), ROIC(투하자본이익률), COE(주주자본비용), WACC(가중평균자본비용) 등 자본효율성 ▲배당(금액·성향·수익률), 자사주(보유분·신규취득·소각내역), TSR(총주주수익률) 등 주주환원 ▲매출액·영업이익·자산 증가율 등 성장성 ▲자산 포트폴리오(영업·비영업자산), FCF(잉여현금흐름), 부채비율 등 기타로 분류해 다각적인 지표를 예로 제시했습니다. 비재무지표는 지배구조 관련 일반주주 권익제고, 이사회 책임성, 감사 독립성을 위한 여러 요소를 기존 '기업지배구조보고서' 공시항목 및 기관투자자 등 시장참여자가 주목하는 내용을 중심으로 합니다. 가령 상장기업이 성장성 높은 사업부문을 물적분할한 뒤 분할자회사를 상장하는 모자회사 중복상장 이슈가 있다면 기업은 모회사 일반주주 권익을 보호·증진하는 계획을 설명하거나 물적분할 후 분할자회사를 비상장 완전자회사로 유지하는 계획을 밝히는 소통을 할 수 있습니다. 이른바 '쪼개기 상장'은 핵심사업부를 자회사로 쪼개 신규상장하면서 모회사 기업가치를 떨어뜨리고 기존 주주의 지분가치가 훼손된다는 지적이 제기돼 왔습니다. 또 다른 예로 상장기업 지배주주 및 그 특수관계인의 비상장 개인회사 보유 이슈가 있는 경우 상장기업과 비상장 개인회사간 이해상충 우려를 해소하기 위한 정확한 사실관계와 향후 계획을 설명할 수 있습니다. 가이드라인은 감사위원 분리선출을 통한 감사 독립성 강화도 좋은 예시로 기업은 감사위원 분리선출 현황과 향후 계획을 밝힐 수 있다고 설명합니다. '목표설정'에서는 일시적·임시방편적 개선이 아닌 중장기 목표를 제시합니다. 중장기적 사업전략없이 단기적인 주가부양만을 목표로 하는 것은 기업가치 제고계획 취지와 부합하지 않는다고 가이드라인은 분명히 밝히고 있습니다. 계량화된 수치로 명료하게 제시하는 것이 권장되지만 정성적인 서술 또는 구간제시 등 다양한 방법의 목표설정도 가능합니다. '계획수립'에서 기업은 목표달성을 위한 구체적인 계획을 작성하며 사업부문별 투자, R&D확대, 사업 포트폴리오 개편, 자사주 소각·배당 등 주주환원, 비효율적인 자산처분 등 다양한 사업전략적·재무적 계획을 수립할 수 있습니다. 이와 함께 기업은 연 1회 공시 사이에 어떤 노력을 이행했는지 잘된 점과 보완 필요사항을 기재(이행평가)하고 주주·시장참여자 의견이 경영에 반영될 수 있는 공식적인 프로세스를 구축해 쌍방향 '소통'을 확대합니다. 상장사 이사회는 경영진이 기업가치 제고계획을 적절히 수립·이행하는지 감독하고 필요하다면 이사회 보고, 심의 또는 의결을 거치는 등 적극적으로 참여해야 한다고 금융위는 강조합니다. 공시는 연 1회 등 주기적 공시와 외국인투자자를 위한 영문공시 병행이 권장되며 예고공시도 가능합니다. 이번 기업가치 제고계획 가이드라인·해설서 제정안은 최종 의견수렴을 거쳐 이달중으로 확정·발표될 예정입니다. 이후 준비가 되는 기업부터 거래소 상장공시시스템(KIND)을 통해 공시를 시작합니다. 김소영 금융위 부위원장은 이날 축사에서 "기업 밸류업은 긴 호흡으로 추진해야 할 과제이며 기업가치 제고계획 가이드라인은 기업 밸류업 지원방안의 끝이 아니라 시작"이라고 말했습니다. 그러면서 "정부와 유관기관은 밸류업 세제 지원방안 마련·발표, 코리아 밸류업 지수 개발, 연계 상장지수펀드(ETF) 상장, 우수기업 표창 등 과제를 차질없이 추진하며 적극 지원하겠다"고 강조했습니다.


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