인더뉴스 문승현 기자ㅣ오는 27일부터 1년동안 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제가 한시적으로 완화됩니다. 주택시장 침체로 집주인이 세입자에 보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 역전세난 해소를 위해 전세보증금 반환목적 대출에 한해 규제를 풉니다.
26일 금융위원회에 따르면 이번 대책의 핵심은 완화된 대출규제 범위 안에서 반환자금을 지원하는 것입니다. 집주인에게 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%만 적용합니다.
집주인이 임대사업자라면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 내립니다. 대출금액은 기본적으로 전세금 차액(기존 전세금-신규 전세금)에 대해 지원하는 것이 원칙입니다.
당장 후속세입자가 없더라도 1년내 후속세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정입니다. 반환대출금은 은행이 세입자 계좌로 직접 입금해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없습니다.
금융위 분석 결과 연소득 5000만원 차주(개인다주택자)가 대출금리 4.0%의 30년만기 대출을 받는다고 가정하면 이번 규제완화 효과로 늘어나는 대출한도는 1억7500만원가량입니다. 같은 조건에서 연소득이 1억원이라면 한도는 3억5000만원가량 증가할 것으로 추산됩니다.
개인임대사업자는 보유주택 5채에 전세금 5억원, 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%를 가정하면 대출 한도가 3억7500만원가량 증가하는 것으로 분석됐습니다.
금융당국 관계자는 "이미 실행된 대출 등으로 차주별 실제 대출한도는 차이가 날 수 있지만 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 안팎"이라며 "대부분은 규제완화 범위 내에서 해소될 것"이라고 전망했습니다.
이번 대책의 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전(2023년 7월3일 이전) 임대차계약이 체결된 경우 중 2024년 7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정됩니다.
지원과정에서 집주인이 대출 외 전세보증금 상환방법은 없는지 확인하고 반환대출 이용기간 신규주택 구입을 금지합니다. 주택 구입이 적발되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급 금지 등 페널티를 부과할 계획입니다.
이와 함께 금융당국은 집주인이 후속세입자 보호조처를 하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원합니다. 집주인의 선순위 대출로 후속세입자 전세금 미반환 위험이 확대되는 것을 미연에 방지하기 위한 것입니다.
집주인은 후속세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하고 은행은 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제 아래 대출을 실행합니다.
집주인은 후속세입자 입주 후 3개월내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이행되지 않으면 대출금 전액회수 등 제재가 이뤄질 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증은 새로운 보증보험 상품을 한시적으로 운영합니다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있습니다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월중 출시될 예정입니다.
정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장 충격을 최소화하는 취지"라고 말했습니다.
그러면서 "이러한 조처가 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환 능력 확인, 세입자 보호조처 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리하겠다"고 강조했습니다.
