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투자 전 ‘미분양 데이터’를 봐야하는 이유

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Wednesday, June 13, 2018, 12:06:00

[박상용의 부동산 빅데이터] “미분양이 증가할수록 부동산 심리 감소 가능성이 커” 

[박상용 부동산 'GNOM' 대표] 부동산 투자를 고려하기 전 반드시 살펴봐야 하는 조건이 있다. 그 중 하나가 바로 해당 지역의 주택 미분양 현황이다. 미분양이란 분양한 주택에서 정해진 일부 또는 전부가 분양되지 않은 것을 의미한다. 

 

최근 언론에 미분양 아파트에 대한 얘기가 심심찮게 거론되고 있다. 실제 지난 2015년 11월, 경기도 용인시의 8156세대의 대규모 아파트가 미분양을 기록하면서 언론에서 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐다. 당시 많은 사람들은 부동산 가격 하락에 대해 걱정하기 시작했다. 

 

 

경기도 용인시의 미분양 현황을 살펴보자. 그래프에 따르면 2014년 5월부터 2015년 10월까지 미분양 수치는 오르락내리락 반복했다. 2015년 11월 사상 최대의 미분양 수치를 기록했고, 이후 하락폭이 가속화됐다. 2018년 3월엔 833세대 미분양을 기록했다. 

 

미분양과 부동산 가격은 어떤 상관관계가 있을까? 아래 경기도 용인시의 미분양 현황과 아파트 실거래가지수를 보면 알 수 있다. 그래프를 보면 미분양 수치가 하락하는 동안 부동산 실거래가지수는 상승해 서로 반비례하는 모습을 보여준다. 

 

 

미분양은 부동산 심리의 척도이기도 하다. 전국의 실거래가지수와 미분양 현황을 살펴보면, 미분양 현황이 감소할수록 실거래가지수가 상승하는 모습을 볼 수 있다. 쉽게 말해 비어 있는 세대가 줄어들수록 더 많은 거래가 이뤄진다는 의미다. 

 

이는 부동산 가격과도 연관이 있다. 부동산 가격이 상승하기 위해서는 지역의 부동산 심리가 살아나야 하는데, 지역 내 미분양이 감소할수록 심리가 상승한다. 반대로, 미분양이 증가할수록 부동산 심리가 감소할 가능성이 커진다는 뜻이다. 

 

하지만 단순히 미분양 데이터만 보고 투자에 나서는 것은 바람직하지 않다. 미분양 데이터는 부동산 가격에 영향을 주는 지표이지만, 미분양 데이터의 상승 또는 하락 추이만 관찰하면서 투자에 나설 경우 미래의 미분양 변화를 예측할 수 없기 때문에 큰 손실을 볼 수 있다. 


여기에 함께 따져봐야 하는 또 다른 데이터가 있다. 바로 '입주물량'이다. 보통 수요와 공급의 원칙에 따라 입주물량이 많아지면 부동산 가격이 하락한다고 알고 있다. 하지만, 입주물량이 많다고 해서 부동산 가격이 무조건 내려가진 않는데, 이는 미분양과 관련이 있다. 

 

입주물량이 많고 적음을 판단하기 위해선 적정 수요를 정확하게 예측해야 한다. 기존 도시의 경우 시장 흐름에 따라 생성되는 자연수요를 예측할 수 있는 반면, 새롭게 형성되는 도시는 인구와 세대가 얼마나 증가할지 몰라 수요를 예측하기 상당히 어렵다. 

 

 

세종특별자치시가 좋은 예다. 그래프는 2011년 1분기부터 2020년 4분기까지 아파트 입주물량이다. 2014년 많은 전문가들은 세종특별자치시가 입지적으로 좋아질 것은 분명하지만, 과도한 입주물량으로 부동산 가격은 보합세가 장기간 이어질 것이란 예측이 우세했다. 

 

결과는 어떨까. 2018년 현재 기준으로 당시 예측은 틀리게 됐다. 2014년 2분기부터 미분양 세대수가 증가하면서 부동산 가격이 내려갔다. 하지만, 이후 급속도로 미분양이 모두 소진되면서 부동산 가격이 상승세를 탔다.

 

 

세종특별자치시는 새롭게 형성되는 도시여서 입주물량에 대한 수요 예측이 어려웠던 것. 이 때 미분양 현황을 파악해 투자를 감행할지 판단할 수 있다. 2015년 3월 이후 세종특별자치시는 미분양 제로를 기록한다.

 

미분양 없으면 지역심리가 살아나고, 이 때부터 실거래가지수도 꿈틀대고, 2016년 3월부터 상승세를 타는 것을 볼 수 있다. 부동산 투자의 중요한 조건으로 미분양을 체크해야 하는 이유가 여기에 있다. 다음 편은 입주물량에 대한 데이터를 살펴볼 예정이다. 

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

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박상용 부동산 'GNOM' 대표 기자 mirip@inthenews.co.kr

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[1분기 실적] KT&G, 영업익 2856억…전년비 20.7 ↑

[1분기 실적] KT&G, 영업익 2856억…전년비 20.7% ↑

2025.05.08 17:02:04

인더뉴스 장승윤 기자ㅣKT&G(사장 방경만)는 올해 1분기 연결 기준 영업이익이 2856억원으로 전년 동기 대비 20.7% 증가했다고 8일 공시했습니다. 같은 기간 매출은 1조4911억원으로 15.4% 증가했습니다. 본업인 담배사업부문은 해외사업의 고성장에 힘입어 매출이 전년 동기 대비 15.3% 증가한 9880억원, 영업이익은 22.4% 증가한 2529억원을 기록했습니다. 해외궐련사업은 주요 권역에서의 가격 인상과 판매량 확대로 인해 영업이익·매출·수량이 모두 증가하는 ‘트리플 성장’을 4개 분기 연속 달성했습니다. 그 결과 해외궐련사업은 전년 동기 대비 영업이익이 312.5% 급증하며 실적 성장을 견인했고 매출도 53.9% 증가한 4491억원을 기록하며 분기 기준 역대 최대치를 경신했습니다. KT&G는 지난해 방경만 사장 취임 이후 현지 인프라 확장에 주력하고 있습니다. 지난 4월 카자흐스탄 신공장을 준공했으며 인도네시아 신공장은 내년 완공을 목표로 건설 중입니다. ‘릴 하이브리드’를 앞세운 NGP사업은 국내 매출이 전년 동기 대비 6.5% 증가했으며 KGC인삼공사가 영위하는 건강기능식품(건기식) 사업부문 매출은 1.9% 증가했습니다. 부동산사업부문은 개발사업 실적 반영으로 매출은 1004억원, 영업이익은 104억원을 기록해 전사 수익성 개선에 기여했습니다. KT&G 관계자는 "환율 급등과 내수 침체 등 어려운 경영 환경 속에서도 수익 중심의 본업 경쟁력 강화와 글로벌 궐련 사업에 집중한 결과 매출과 영업이익 동반 성장을 이뤄냈다”며 “앞으로도 글로벌 경쟁력을 제고하고 궐련 중심 사업에서 확장한 신제품을 통해 미래 성장 동력을 확보할 것"이라고 말했습니다. 한편 KT&G는 지난해부터 2027년까지 현금 배당과 자사주 매입 등 총 3조7000억원 규모의 현금 환원과 신규 매입한 자사주를 포함해 발행주식총수 20% 이상을 소각하는 밸류업 계획을 공개한 바 있습니다. 지난해 약 1조1000억원 규모의 현금 환원을 실행해 총주주환원율 100%를 달성했습니다.


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