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[6·17 대책 ②] 갭투자 원천 차단...무주택·1주택자 대출 제한

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Wednesday, June 17, 2020, 15:06:23

무주택·1주택자, 주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무
전세대출보증한도 2억..대출 후 규제지역 주택 구매도 제한

 

인더뉴스 이재형 기자ㅣ무주택자가 규제지역에서 내 집을 마련하거나 전세 입주를 위해 주택담보대출과 전세자금대출을 받을 경우 실거주 조건이 추가됩니다. 특히 규제지역의 1주택자는 '갭투자'의 가능성 때문에 전세대출을 할 수 없게 됐습니다.

 

정부는 17일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 ‘주택시장 과열요인 관리방안’ 관계기관 합동 브리핑에서 대출 규제를 한 층 강화하겠다고 밝혔습니다. 브리핑에는 김현미 국토교통부 장관, 김용범 기획재정부 1차관, 손병두 금융위원회 부위원장이 참석했는데요.

 

이른바 ‘6·17 부동산 대책’이 주목받는 이유 중 하나는 갭투자를 기반으로 하는 부동산 투기 수요를 잡기 위해 무주택자와 1주택자를 대상으로 하는 규제에도 착수했다는 점입니다.

 

먼저, 내달 1일부터는 모든 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 주택을 구입하기 위해 주택담보대출(LTV)을 받을 경우, 무주택자와 1주택자도 6개월 내에 새 집에 전입해야합니다.

 

특히 1주택자는 6개월 안에 기존 주택을 처분하고 입주까지 마쳐야 하는데요. 기존에는 처분 기한이 1년이었지만 이제 절반으로 줄어드는 겁니다. 또 무주택자를 위한 보금자리론은 대출을 받은 후 3개월 내 전입 및 전입 후 1년 이상 거주 의무가 생깁니다.

 

정부는 실거주 수요자에게 주택을 보다 맞춤 공급하기 위해 입주 기한을 줄여야 한다는 입장입니다. 가령 무주택자와 1주택자가 입주 전 1년여 기한을 계획하고 집을 미리 사둔 경우에도 실거주수요로 볼 수 없다는 건데요.

 

김흥진 국토교통부 주택토지실장은 “주택 유무만 따져 무주택자와 1주택자면 반드시 실수요자가 되는 것은 아니다”라며 “당장 입주가 급한 경우를 기준으로 실수요의 개념을 좁히다보니 입주 시기를 대출 조건에 추가하게 됐다”고 말했습니다.

 

전세자금대출보증도 보다 깐깐하게 관리합니다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원을 초과한 아파트를 구매할 경우 전세대출을 받을 수 없으며, 이미 전세대출을 받았는데 이런 주택을 구매했다면 즉시 전액 반납해야 합니다. 기존에는 이 같은 조건이 시가 9억원 초과 주택을 소유할 경우에만 적용됐습니다.

 

또 1주택자의 경우 주택도시보증공사(HUG)에서 받을 수 있는 전세대출보증한도가 2억원까지로 줄었습니다. 기존에는 수도권 4억원, 지방 3.2억원까지 받을 수 있었습니다.

 

이처럼 전세자금대출을 제한하는 것은 세입자의 전세금을 끼고 약간의 여윳돈만 들여서 집을 사는 식의 ‘갭투자’를 투기수단으로 보고 방지하기 위함입니다.

 

1주택자의 전세대출을 허용하면 본인이 살 전셋집은 대출로 마련해놓고, 마찬가지로 전세를 낀 다른 집을 자기 돈으로 사는 식으로 활용할 수 있습니다. 가령 매매가가 5억원이면서 전세금 3억원 집이 매물로 있을 때 본인 수중에 2억원이 있다면, 2억원은 집을 사는데 쓰고 자기는 대출을 받아 다른 집에서 전세를 사는 겁니다.

 

따라서 전세자금 대출이 부동산 시장에 유동성을 유입하는 원인이므로 이를 차단해야 한다는 게 정부의 입장입니다.

 

국토교통부 관계자는 “강남4구에서 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중이 지난 1월 57.4%였는데 5월 72.7%까지 증가했다”며 “공적보증기관의 1주택자에 대한 전세자금 대출 보증한도를 먼저 제한하고 사적보증기관으로도 한도 인하를 요청할 계획”이라고 말했습니다.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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[서지은의 보험키워드] 보험료 냈는데, 보험사가 사라진다면

[서지은의 보험키워드] 보험료 냈는데, 보험사가 사라진다면

2025.05.11 10:37:57

서지은 보험설계사·칼럼니스트ㅣ우리나라에는 몇 개의 보험사가 있을까? 2024년 11월을 기준으로 영업 중인 보험회사는 생명보험회사가 22개 손해보험회사가 31개로 총 53개의 보험회사가 있다. 보험회사가 완전히 무너진 사례는 아직 없지만 사실 지급여력 부분에서 건전성을 의심받는 보험사가 없다고 할 수는 없다, 최근 M 손보사 사태로 인해 가입자의 불안 및 보험사를 향한 불신의 시선이 증가하고 있다. 게다가 이를 이용한 일부의 갈아타기 유도 영업이 소비자의 혼란을 초래해 현장에서 일하는 설계사의 한 사람으로 마음이 편하지 않다. 인생에 닥칠지 모르는 위험에 대비해 가입한 내 보험이 제대로 기능하지 못하거나 최악의 경우 보험사가 사라진다면 가입자는 어떻게 해야 하는 걸까? 보험사의 건전성을 평가하는 지수 중 RBC 비율이 있다. Risk-Based Capital, 줄여서 RBC라 부르는 이 지수는 보험회사의 다양한 리스크를 고려해 요구되는 자본 계산 방식으로 쉽게 풀면 '지급여력'을 뜻한다. RBC 지수는 보험사의 가용자본을 손실 금액(요구 자본)으로 나눈 값으로, 보험 가입자에게 약속한 보험금을 제대로 지급할 수 있을 만큼의 자본을 쌓아놓았는지 알 수 있는 지표가 된다. 당연히 RBC 비율이 높을수록 재무 건전성이 좋다. 가령 RBC 비율이 200%라면 보험금 지급을 위한 자본이 감독 당국이 제시한 기준의 2배를 보유하고 있다는 의미가 된다. 반면 100% 미만일 경우에는 그만큼 지급하지 못할 가능성이 큰 것으로 본다. 최근 논란이 된 M 손보사의 사태를 되짚어보자면, M 손보사는 2022년 4월 부실 금융기관으로 지정되어 이후 예금보험공사가 경영관리 체제로 여러 차례 매각을 시도해 왔으나 무산되었고, 연속 적자를 기록하면서 2023년 3분기 기준으로 자본이 마이너스 184억원이 되어 완전 자본 잠식 사태에 빠졌다. 당시 M 손보사의 지급여력비율은 35.9%로 금융당국 권고치인 150%는커녕 법정 기준인 100%에도 미치지 못하는 등 재무 건전성이 극도로 떨어졌다. 상황이 이렇다 보니 회사의 시장 매력도가 크게 하락해 인수자를 찾는 데 어려움을 겪었고 매각은 번번이 성공하지 못했다. 이 과정에서 고용 승계 문제를 두고 M 손보사의 노조와 인수 후보 회사 간 갈등까지 깊어지면서 앞날이 불투명한 상황이다. 정부에서도 해법을 찾고 있지만 아직 뚜렷한 해결책을 제시하진 못하고 있다. 가장 큰 문제는 매각에 실패한 M 손보사가 청산이나 파산의 길을 걷게 될 경우 '124만 명이 넘는 가입자의 보험 자산은 어떻게 되는가?'이다. 게다가 사태를 정확히 인지하지 못하고 있는 설계사들이 지금도 보험영업을 계속하고 있는 와중에, M 손보사의 대규모 구조조정이 불가피하고 나아가 보험업계 전반에 대한 신뢰가 저하되어 소비자의 불안은 더 깊어지게 될 것이다. 그렇다면 M 손보사에 오랜 기간 보험을 유지해 온 가입자는 어떤 선택을 할 수 있을까? 가장 기대하고 싶은 가능성은 과거 리젠트 화재보험사의 선례처럼 계약이 타 보험사로 이전되는 것이다. 하지만 현재 M 손보사의 경우 손해율이 비교도 되지 않을 정도로 높아 계약 이전이 쉽지 않다고 보아야 한다. 다음으로는 끝까지 버티다 보험사가 파산이나 청산의 길을 밟게 되면 당국의 '예금자보호법'에 기대는 방법이다. 그러나 이는 어디까지나 나의 보험 자산이 아닌 ‘해지환급금’을 보전해 주는 제도라는 점을 기억해야 하며, 무해지나 저해지 보험 상품은 예금자보호법이 있어도 현실적으로 돌려받을 수 있는 금액이 거의 없다. 역시 건전한 보험사를 통해 새로 보장자산을 마련하는 것이 가장 현명한 방법이라 할 수 있다. 유감스럽게도 보험설계사로 일하는 내게도 무척 쉽지 않은 일이다. 중도해지의 손해는 가입자가 고스란히 떠안아야 할 뿐만 아니라, 새로 가입하게 되면 나의 보험 나이와 병력 유무에 따라 이전보다 높은 보험료를 납부해야 할 가능성이 있기 때문이다. 다만, 어떤 선택을 하든 가입자가 손해를 볼 수밖에 없는 상황이라면 가장 손해를 줄이는 방법을 모색하는 것이 나은 방법이 될 수 있다. 최선이나 차선이 아니라 차악을 피하는 것이 정치라는 말들을 많이 한다. 보험이 정치도 아닌데, 최선이나 차선이 아닌 최악을 피하라고 조언해야 하는 상황이 참 씁쓸하다. 소 잃고 외양간 고치는 상황을 겪지 않기 위해서라도 내 보장자산을 관리하는 보험사의 재무 건전성 정도는 꼭 확인하는 습관이 필요하다. ■서지은 필자 하루의 대부분을 걷고, 말하고, 듣고, 씁니다. 장래희망은 최장기 근속 보험설계사 겸 프로작가입니다. 마흔다섯에 에세이집 <내가 이렇게 평범하게 살줄이야>를 냈습니다.


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