인더뉴스 박호식 기자ㅣHDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역 재개발사업의 조합 원안 대비 약 5651평의 분양면적을 추가 확보해 약 3755억원 이상 추가 분양수입을 올릴 수 있는 ‘조합원 수익 극대화 방안’을 제시했다고 29일 밝혔습니다. 이는 조합원 각 세대당 약 8억5000만원의 추가수익이 가능한 파격적인 조건이라는 평가입니다.
HDC현대산업개발은 분양면적 확대에 따른 미분양 리스크 해소방안도 함께 제시했습니다. 늘어난 주거시설과 비주거시설 미분양 발생시 ‘최초 일반분양가 또는 준공 시점 감정평가액중 높은 금액으로 대물변제를 보장합니다. 미분양 발생 여부와 관계없이 조합원의 분담금이 증가하거나 사업성이 훼손되는 위험을 사전에 차단하겠다는 의도입니다.
경쟁사인 포스코이앤씨가 상업시설은 최초분양가가 아닌 관리처분기준가(일반분양가 대비 20~30% 저렴하게 책정)로 대물변제하고, 업무시설은 대물변제 대신 책임임차를 제시한 것과 차별화된다는 평가입니다.
전문가들은 “미분양 물건을 최초분양가가 아닌 관리처분기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 가능성이 있다”고 설명했습니다.
용산역 일대 주거시설은 평당 8000만원 이상 가격에 거래될 정도로 인기가 높지만 상업시설은 2017년 준공된 ‘용산푸르지오써밋’에 아직도 일부 공실이 있을 만큼 상가 활성화가 쉽지 않은 상황입니다.
특히 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 50%를 넘어 비주거시설 분양여부가 사업성에 결정적인 영향을 줄 수 있습니다.
실제로 용산정비창 전면1구역 비주거시설을 주변 시세로 분양한다고 가정했을때, 조합의 원안 기준 분양수입은 약 2조원으로 추정됩니다. 만약 20% 미분양이 발생하면 4000억원의 손해가 발생하며, 조합원 인당 손실액은 약 9억1000만원에 달합니다. 미분양이 30%로 증가하면 총 6000억원의 분양수입이 감소하며, 인당 손실은 약 13억6000만원으로 늘어납니다.
이와 관련해 정비업계 관계자는 “지난해 진행된 주요 정비사업에서 상가 등 비주거시설 미분양시 최초 분양가로 대물변제 조건을 내건 회사가 모두 시공사로 선정됐을 만큼 조합원 입장에서는 절대 양보할 수 없는, 수익과 직결되는 중요한 사안”이라고 강조했습니다.
이어 “포스코이앤씨가 상가에 종합검진센터를 유치할 계획이지만 국제업무도시에 대형 종합병원이 추진되고 있어 실효성은 의문”이라며 “오피스 책임임차 제안 역시 과거 파크원 사례를 볼때 실질적 해결책이 되기 어렵다”고 덧붙였습니다.
◇ HDC산업개발-포스코이앤씨 미분양 발생시 변제 조건
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구 분 |
HDC산업개발 |
포스코이앤씨 |
분양위험도 |
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아파트 |
최초분양가 or 준공시점 감정평가금액 중 높은 금액 |
최초분양가 or 준공시점 감정평가금액 중 높은 금액 |
매우 낮음 |
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오피스텔 |
다소 낮음 |
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상 가 |
관리처분가격 |
다소 높음 |
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오피스 |
X (책임임차) |
매우 높음
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◇정비사업 주요 경쟁 사업지 대물변제 제시 여부
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구 분 |
상가 대물변제 여부 |
비 고 |
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부산 시민촉진2-1구역 |
삼성물산 X |
포스코이앤씨 O |
포스코 선정 |
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여의도 한양아파트 |
현대건설 O |
포스코이앤씨 X (상가 제외) |
현대건설 선정 |
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한남 3구역 |
DL이앤씨 X (상가 제외) |
현대건설 O |
현대건설 선정 |
