
인더뉴스 박호식 기자ㅣHDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 사업제안에서 올해초 역대급 조건으로 회자되던 한남4구역에서 경쟁한 삼성물산과 현대건설의 제안을 모두 뛰어넘는 조건을 제안했다는 평가가 나오고 있습니다.
HDC현대산업개발은 ▲공사비 ▲금융조건(사업비) ▲이주비 ▲공사기간 ▲분양책임(대물변제) 등 핵심 항목에서 한남4구역은 물론 경쟁사보다 우위의 조건을 제안했습니다.
세부적으로 대안설계(안) 기준 평당 공사비는 약 858만원으로 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)보다 36만원 낮게 책정됐습니다. 올해초 한남4구역 경쟁입찰 당시 현대건설 881만원, 삼성물산 938만원과 비교하면 많이 낮은 제안가격입니다.
가장 눈에 띄는 항목은 금리 조건입니다. 용산 정비창전면 제1구역의 사업비는 조(兆) 단위 규모이기 때문에 금융비용은 조합원들의 분담금과 큰 연관성을 갖습니다. HDC현대산업개발은 'CD+0.1%' 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했습니다. 금리경쟁이 치열했던 한남4구역의 현대건설 CD+0.1%(고정금리)과 동일하며, 삼성물산 CD+0.78%(변동금리), 포스코이앤씨 CD+0.70%(변동금리) 보다 많이 낮습니다.
금융비용은 사업기간이 길어질수록 누적되는 구조입니다. HDC현대산업개발은 공사기간 42개월을 약속했습니다. 포스코이앤씨의 47개월 대비 5개월 짧기 때문에 사업 추진의 신속성과 금융비용 절감이 예상됩니다.
이주비도 정비업계 역대 최고인 조합원 세대당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했습니다. 한남4구역의 삼성물산(938만3000원)이나 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와는 상당한 차이가 있습니다. 이는 공사기간동안 조합원의 이주 안정성을 극대화한 조건으로 평가되고 있습니다.
또한 HDC현대산업개발은 아파트, 오피스텔, 상가, 업무시설 등 모든 분양대상 건축물을 대물변제하겠다고 밝혔습니다. 조합원들의 '미분양 리스크' 우려를 사전에 해소시키겠다는 목적으로 풀이됩니다. 대물변제 금액은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액중 높은 금액입니다. 조합의 분양수익을 제도적으로 뒷받침하겠다는 의도입니다. 반면 포스코이앤씨는 상가의 대물변제 조건으로 관리처분계획(안) 가격을 제안했으며, 업무시설은 대물변제를 제안하지 않았습니다.
업계 관계자는 “한남4구역은 그동안 업계에서 가장 좋은 조건으로 회자됐지만, HDC현대산업개발이 제시한 용산정비창의 조건은 그 수준을 훨씬 뛰어넘은 도시정비 사상 최고 조건”이라며 “단순히 비용절감과 사업기간 단축에 초점을 맞췄다기보다, 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현가능성을 극대화했다는 점에서 높은 평가를 받고 있다”고 말했습니다.
◇ 한남4구역-용산정비창1구역 사업조건 비교
구 분 |
한남4구역 |
용산정비창1구역 |
|||
삼성물산 |
현대건설 |
포스코이앤씨 |
HDC현대산업개발 |
||
공사비 |
9,383천원/평 |
8,814천원/평 |
8,940천원/평 |
8,588천원/평 |
|
공사기간 |
48개월 |
43개월 |
47개월 |
42개월 |
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사업비 |
CD+0.78% |
CD+0.1% (고정) |
CD+0.70% CD+0.85% |
CD+0.1%(고정) |
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이주비 |
최저 12억 (LTV 150%) |
제시안함 (LTV 100%) |
최저16억 (LTV 160%) |
최저20억 (LTV150%) |
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분담금 |
부담금 |
입주시 100% 입주후 2+2년 후 |
입주시 100% 입주후 2+2년 후 |
입주시 100% 입주후 2+2년 후 |
입주시 100% 입주후 2+2년 후 |
환급금 |
계약시 조기지급 |
입주 전 80% |
일부금액만 지급 |
입주 전 80% |
|
분양책임 (대물변제) |
모든시설 |
모든시설 |
일부 |
모든시설 |