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“한남4 뛰어넘었다”…HDC현산, 용산정비창에 역대 최고수준 제안

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Friday, May 16, 2025, 10:05:53

정비업계 최초로 '주거·오피스·상가' 모두 분양책임
조합 사업비 CD+0.1% 고정
연초 한남4구역 대비 사업조건 모두 우위

 

인더뉴스 박호식 기자ㅣHDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 사업제안에서 올해초 역대급 조건으로 회자되던 한남4구역에서 경쟁한 삼성물산과 현대건설의 제안을 모두 뛰어넘는 조건을 제안했다는 평가가 나오고 있습니다.

 

HDC현대산업개발은 ▲공사비 ▲금융조건(사업비) ▲이주비 ▲공사기간 ▲분양책임(대물변제) 등 핵심 항목에서 한남4구역은 물론 경쟁사보다 우위의 조건을 제안했습니다. 또한 HDC현대산업개발만이 보유한 용산역 전면지하개발권을 활용해 용산역과 직접 연결을 책임지고 완수하겠다는 제안도 밝혔습니다.

 

세부적으로 대안설계() 기준 평당 공사비는 약 858만원으로 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)보다 36만원 낮게 책정됐습니다. 올해초 한남4구역 경쟁입찰 당시 현대건설 881만원, 삼성물산 938만원과 비교하면 많이 낮은 제안가격입니다.

 

가장 눈에 띄는 항목은 금리 조건입니다. 용산 정비창전면 제1구역의 사업비는 조() 단위 규모이기 때문에 금융비용은 조합원들의 분담금과 큰 연관성을 갖습니다. HDC현대산업개발은 'CD+0.1%' 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했습니다. 금리경쟁이 치열했던 한남4구역의 현대건설 CD+0.1%(고정금리)과 동일하며, 삼성물산 CD+0.78%(변동금리), 포스코이앤씨 CD+0.70%(변동금리) 보다 많이 낮습니다.

 

금융비용은 사업기간이 길어질수록 누적되는 구조입니다. HDC현대산업개발은 공사기간 42개월을 약속했습니다. 포스코이앤씨의 47개월 대비 5개월 짧기 때문에 사업 추진의 신속성과 금융비용 절감이 예상됩니다.

 

이주비도 정비업계 역대 최고인 조합원 세대당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했습니다. 한남4구역의 삼성물산(938만3000원)이나 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와는 상당한 차이가 있습니다. 이는 공사기간동안 조합원의 이주 안정성을 극대화한 조건으로 평가되고 있습니다.

 

또한 HDC현대산업개발은 아파트, 오피스텔, 상가, 업무시설 등 모든 분양대상 건축물을 대물변제하겠다고 밝혔습니다. 조합원들의 '미분양 리스크' 우려를 사전에 해소시키겠다는 목적으로 풀이됩니다. 대물변제 금액은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액중 높은 금액입니다. 조합의 분양수익을 제도적으로 뒷받침하겠다는 의도입니다. 반면 포스코이앤씨는 상가의 대물변제 조건으로 관리처분계획(안) 가격을 제안했으며, 업무시설은 대물변제를 제안하지 않았습니다.  

 

업계 관계자는한남4구역은 그동안 업계에서 가장 좋은 조건으로 회자됐지만, HDC현대산업개발이 제시한 용산정비창의 조건은 그 수준을 훨씬 뛰어넘은 도시정비 사상 최고 조건이라며단순히 비용절감과 사업기간 단축에 초점을 맞췄다기보다, 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현가능성을 극대화했다는 점에서 높은 평가를 받고 있다고 말했습니다.

 

                                             ◇ 한남4구역-용산정비창1구역 사업조건 비교

 

한남4구역

용산정비창1구역

삼성물산

현대건설

포스코이앤씨

HDC현대산업개발

공사비

9,383천원/

8,814천원/

8,940천원/

8,588천원/

공사기간

48개월

43개월

47개월

42개월

사업비

CD+0.78%

CD+0.1% (고정)

CD+0.70%

CD+0.85%

CD+0.1%(고정)

이주비

최저 12

(LTV 150%)

제시안함

(LTV 100%)

최저16

(LTV 160%)

최저20

(LTV150%)

분담금

부담금

입주시 100% 입주후 2+2년 후

입주시 100% 입주후 2+2년 후

입주시 100% 입주후 2+2년 후

입주시 100% 입주후 2+2년 후

환급금

계약시 조기지급

입주 전 80%

일부금액만 지급

입주 전 80%

분양책임

(대물변제)

모든시설

모든시설

일부

모든시설

 

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박호식 기자 hspark@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

2025.06.27 15:18:53

인더뉴스 문승현 기자ㅣ정부가 서울 집값 급등세에 고강도 대출규제 카드를 빼들었습니다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리강화방안을 확정·발표했습니다. 집값상승을 이끌고 있는 수도권과 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역으로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산을 정조준했습니다. 주담대 한도 6억원·실거주 의무 금융당국은 수도권·규제지역내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한합니다. 소득·집값 상관없이 주담대 총액을 제한하는 강력한 조처입니다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 제한하려는 것"이라고 설명했습니다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체한도를 적용하고 중도금대출은 한도제한을 두지 않습니다. 중도금대출이 잔금대출로 전환하면 6억원 한도가 적용됩니다. 실거주 의무도 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 정책대출(보금자리론)도 마찬가지입니다. 다주택자 주담대 금지 수도권·규제지역내 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 때엔 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 추가 주택구입목적 주담대를 원천봉쇄하는 것입니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 동일합니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면 무주택자와 같은 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 처분조건부 1주택자의 조건이 2년내 처분에서 6개월내 처분으로 엄격해졌습니다. 처분약정을 지키지 않으면 대출금은 즉시회수(기한이익상실)되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다. 주담대 만기 30년 수도권·규제지역내 주담대 만기는 30년 이내로 일괄제한합니다. 은행별로 30~40년 이내에서 자율관리하던 만기제한을 묶었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제우회 방지조처입니다. 보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해선 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지합니다. 갭투자 방지 전세대출 조인다 전세대출도 깐깐해집니다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 내립니다. 금융회사의 전세대출 여신심사 강화를 유도하는 것입니다. 주택매수자 또는 수분양자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출 이른바 소유권이전조건부전세대출은 금지됩니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 않도록 막는 것입니다. 신용대출을 활용한 주택구입을 방지하기 위해 신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한합니다. "과도한 빚내 집 사지 말아야" 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정합니다. 금융당국은 대출수요 쏠림을 최소화하기 위해 이번 규제조처를 오는 28일부터 즉시 적용하기로 했습니다. 전세대출 보증비율 감축은 7월21일 시행입니다. 권대영 금융위 사무처장은 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가지속적으로 반복돼 왔다"며 "이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 진단했습니다. 그러면서 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제정비 등 준비돼 있는 추가적인 조처를 즉각 시행하겠다"고 강조했습니다.


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