인더뉴스 진은혜 기자ㅣ
- 빌사남 김윤수 대표: 안녕하세요, 빌사남TV 김윤수 대표입니다. 오늘은 제가 아주 특별한 게스트를 모셨습니다. 전 편에서도 한 번 소개해드렸는데요, 얼마 전에 건물주가 되신 양제경 회계사님을 모셨습니다.
▲ 양제경 회계사: 안녕하세요, 빌사남TV에 출연하게 된 양제경 회계사라고 합니다. 반갑습니다. 저는 빌사남 김윤수 대표님 옆에서 세무대리 업무를 하고 있고 무엇보다 중요한 것은 매도자 매수자분 세무상담 역할을 하고 있습니다.
또 중개하시는 팀장님들 업무 하실 때 궁금한 것 자문해드리고 있습니다. 그리고 빌사남 꼬마빌딩 스터디가 벌써 14기까지 된걸로 아는데요, 저도 2년 전부터 시작했으니까 4기 그때부터 10번 정도 강의한 것 같습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 최근에 건물을 매입하셨다고 하는데, 어떤 건물인가요?
▲ 양제경 회계사: 제가 세금회계사무소를 운영하고 있어요. 저 말고 나머지 회계사 두 분과 함께해서 총 세 명의 회계사가 사무소를 운영하고 있는데 저희가 회계법인 사옥으로 쓸 건물을 매입하게 되었습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 건물 매입과정에서 일어난 에피소드 말해주세요.
▲ 양제경 회계사: 건물을 사야겠다고 생각한 게 6월 첫째 주 월요일이었고, 가계약금을 보낸 게 그 주 금요일. 5일 만에 결정했습니다. 사실 실질적으로 들여다보면 오래전부터 언젠가는 사옥을 매입해야겠다는 생각을 하고 있었고요.
옆에서 꼬마빌딩 중개하는 것들 업무적으로 보면서도 이게 투자가치가 상당히 있다는 것도 느꼈습니다. 가장 중요한 것은 김윤수 대표님을 신뢰했기 때문에 빠른 결정을 할 수 있었습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 저희가 물건을 딱 두 개만 보여드렸잖아요. 빌딩 매입도 놀라운데 그것도 제일 핫한 곳에 매입하셨어요. 삼성동. 삼성동에 매입하신 이유가 있으실까요?
▲ 양제경 회계사: 회계법인 사옥으로 사용할 예정이라서 김윤수 대표님이 추천해주신 신사동이나 논현동도 좋았지만 아무래도 사무실로 쓸 수 있는 조용한 동네를 고르다 보니까 삼성동으로 선택하게 되었습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 매입하신 빌딩이 9호선 삼성중앙역과 거리가 멀지 않아서 좋은 것 같아요. 도보로 약 5분에서 7분 정도 걸리고, 또 앞에 선릉공원이 있어서 사무실로 쓰기 좋은 것 같아요. 그 주변이 상권보다는 조용한 주택가라 사무실로 사용하기 좋습니다.
<신규법인 설립 후 매입한 에피소드>
- 빌사남 김윤수 대표: 매입하시면서 실투자금은 얼마나 드셨나요?
▲ 양제경 회계사: 3명이 1인당 5억씩 모아서 15억이었습니다. 15억을 실투금으로 하고, 건물, 리모델링, 기타비용 해서 33억 정도 차입할 예정입니다. 건물 매가가 40억, 리모델링 예상비용이 6억, 기타 2억. 총 들어가는 자금은 48억인데, 저희가 자본금으로 모은 건 15억입니다. 아직 대출이 확정이 안 돼서 많이 알아보고 있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 개인 같은 경우에는 대출이 많이 안 나오는데, 이번에 직접 신규법인 설립해서 매입하셨잖아요. 신규법인 설립과 매입에 관해서 설명해주세요.
▲ 양제경 회계사: 많은 분이 부동산을 매입하면서 이걸 개인 명의로 살까 법인 명의로 살까. 요즘 한참 이슈가 되는 것 같아요. 저희 같은 경우는 3명 함께 신설법인 설립해서 신설법인 명의로 매입을 했고요. 제가 여러 금융기관을 돌아다니면서 상담을 하다 보니까 개인보다는 법인이 확실히 대출에서는 유리한 것 맞습니다.
근데 법인 안에서도 두 가지의 경우가 존재하는 게 부동산 임대법인과 부동산 임대법인이 아닌 법인. 예를 들자면 기존에 하는 업이 매입한다든지. 부동산 임대법인은 부동산 안에서 조금 불이익을 받는 것 같아요. 대출을 받음에 있어서 아무래도 대출 규제를 받는 느낌이 있었습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 여기서 아셔야 할 것은, 신설법인인데도 대출이 잘 나왔어요.
▲ 양제경 회계사: 네, 저희도 자기 자본 대비 대출 200% 넘는 것이라서 사실 적게 나온 것은 아닌데요, 처음에는 당연히 나오는 줄 알았는데 그게 아니더라고요. 처음에 저희에게 제안해주신 안과 실제 최종안이 다른 경우도 있었고, 변수가 엄청 많았습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 계약하는 과정에서도 많은 에피소드가 있었잖아요.
▲ 양제경 회계사: 네, 많았죠. 저희가 가계약금을 보내고 계약서를 쓰기까지 3주 정도 기간이 있었는데, 그 사이에 저희가 매매하려는 가격에 2억을 더 줄 테니 자기가 매입하겠다는 다른 매수자분도 나타났습니다. 그래서 매도자분이 많이 흔들리셨죠. 심지어는 계약 자리에서 계약서 쓰는 그 순간까지도 2억을 더 주겠다고 전화가 막 오고, 급하게 계약서를 썼던 것 같습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 잘 사셨고, 이 건물의 장점은 명도가 되어 있었다는 점입니다.
▲ 양제경 회계사: 맞아요, 명도가 안 되어있었다고 생각하면 ‘명도가 정말 만만치 않았겠다’라는 생각을 새삼 하고 있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 요즘에 임대차보호법이 바뀌면서 판례도 임차인쪽으로 많이 치우쳐서 나오더라고요,
▲ 양제경 회계사: 저도 법률전문가는 아니지만 신문 기사를 보면 임차인의 권리가 강화되고 있어서 건물주라고 해서 함부로 내보낼 수도 없고, 법은 지켜야 하기 때문에. 명도 과정을 안 거치게 된 게 가장 큰 장점이라고 생각합니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 향후 계획은 어떻게 되시나요?
▲ 양제경 회계사: 아직 잔금을 치르지 않았기 때문에 지금은 리모델링 업체 미팅 중이고 은행 대출 마무리 단계에 있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 아마 방송이 나갈 때쯤 잔금 날짜가 지나있을 거예요. 저도 여러 고객을 만나지만 양 회계사님 건물 매입은 저도 되게 기분이 좋았어요. 매입하신 소감은 어떠세요?
▲ 양제경 회계사: 소위 말하는 건물주라는 표현은 저한테는 안 맞는 것 같고요. 제 입장에서는 사옥을 매입했다는 것에 큰 의의를 두고 있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 기존에 월세를 얼마 정도 내고 계셨나요?
▲ 양제경 회계사: 저희가 전용면적 55평 기준에 평당 10만원해서 550만원 정도. 그걸 절반씩 쓰고 있었거든요. 그래서 저희가 실제로 부담하는 것은 200만원 중반 정도였습니다.
그래서 이번에 사옥 매입을 하기 전에 임차하려고 강남권에 연 면적 100평 정도 사무실을 알아보니까 평당 10만원이면 월세 1000만원이더라고요. 그래서 월세 1000만원을 내냐 이자 1000만원을 내냐 그 의사결정을 고민하다가 건물을 매입하게 되었습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 일단 사옥 매입하면 가장 큰 장점은 임대료가 세이브되는 것도 있지만 아무래도 시세차익이 중요해요.
▲ 양제경 회계사: 궁극적으로는 저희가 저희 업을 열심히 하다 보면 시간이 흐를 거고, 자연스레 지가 상승을 기대할 수 있을 것 같습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 신설법인으로 매입할 때, 주의해야 할 점이 어떤 게 있을까요?
▲ 양제경 회계사: 첫 번째로 본점 위치. 법인으로 설립할 경우 취득세 중과세 문제가 있거든요. 중과세 적용된다면 건물 매입가의 9.4% 중과세가 아니라면 4.6%입니다. 두 번째로는 주주구성. 1명이 100% 주주인 1인 법인이 대부분 있고, 아버지, 어머니, 아들, 딸이 주주로 들어오는 가족 법인이 있습니다. 가족 법인이 되게 많아요.
얼마 전에 두 가지 기사가 있었는데, 이학수 삼성그룹 부회장이 대치동에 건물을 가지고 있었는데, 그게 법인 명의로 가지고 있었어요. 근데 주주 구성원이 이학수 부회장 1인이 아니라 가족이 주주로 들어갔던 케이스고, 한 가지는 보람튜브. 그것도 가족 법인으로 설립해서 부동산을 매입한 케이스입니다.
가족 법인이 왜 이슈가 되나면 자녀분들이 소득이 없어요. 소득이 없는데 주식을 사는 거잖아요. 주식을 매입할 자금이 어디서 났냐가 이슈가 되는 거죠. 자연스럽게 증여세 이슈가 나와서 꼭 세무 전문가와 상담을 하고 설립을 하셔야 합니다. 많은 분이 오해하시는 게 증여를 하는 행위 자체가 불법은 아니에요.
다만, 세법에 따라서 세금만 잘 내면 전혀 문제없습니다. 증여세 관련 상담을 많이 해보면 다르게 오해하시는 분들도 많고, 조금씩 틀린 방법으로 오해를 하고 계시더라고요. 그러니까 최종적으로 설립하시기 전에 전문가와 상의를 하시는 게 안정적일 것 같습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 건물에 있어서 세금은 절대 뗄 수가 없어요. 그렇죠?
▲ 양제경 회계사: 그렇죠. 개인으로 매입한다고 하면 양도소득세만 46.2%. 쉽게 말하면 100억 벌면 46억을 세금으로 내야 하는 거고. 반면에 법인은 법인세율로 과세가 돼서 22%. 세금 절대 무시 못 합니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 꼭 매입하기 전에 전문가와 상담을 해보길 바랍니다. 오늘 정리를 하자면, 현금 15억으로 강남구 삼성동. 제일 핫한 지역을 매입했고 신설법인을 설립해서 대출을 잘 받았다는 점. 그리고 계약과정과 에피소드를 들어봤습니다. 향후 계획이 있어요. 지금 리모델링 계획하고 계시잖아요. 현장 가서 건축사분 직접 만나고 이런 과정들을 찍는 건 어떠세요?
▲ 양제경 회계사: 너무 좋습니다. 매입한 건물이 지금 도저히 사용할 수 없을 정도의 노후화된 건물이에요. 어떻게 바뀔지 저도 너무 기대돼요, 설립부터 대출, 리모델링까지 좋은 샘플로 빌사남을 통해서 공개되면 좋을 것 같습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 잔금 치르고 건축사분과 현장 답사도 같이 갈 거예요. 하나하나 공사해가는 과정을 보여드리도록 하겠습니다. 일단은 오늘 인터뷰 응해주셔서 감사합니다.
