인더뉴스 이재형 기자ㅣ안녕하세요! 빌사남TV입니다. 요즘 주변에서 투자 실패사례를 많이 목격합니다. 많은 분들이 ‘위반건축물’ 때문에 골머리를 앓습니다. 매입한 건물의 면적 중 일부가 알고 보니 불법 증축된 것이라면? 철거할 경우 비용을 떠안아야 되고 임대수익도 줄죠.
빌딩을 지으려고 땅을 샀는데 정작 개발을 못하는 경우도 있어요. 토지이용계획상 신축을 할 수 없도록 옆 건물과 공동개발로 묶여있던 거죠. 또 공실률을 확인하지 않고 샀다가 몇 년째 임대가 안 된 경우도 있습니다. 매입자 입장에선 정말 난감한 상황이 아닐 수 없습니다.
그런데 이런 안타까운 사태는 사실 ‘몇 가지’만 잘 확인하면 막을 수 있어요. 그래서 빌사남이 준비했습니다. 건물을 살 때 무엇을 어떻게 봐야 하는지 알려드리는 ‘빌딩 매입 전 필수 체크리스트’입니다!
◇ 덮어놓고 투자하면 땅을 치고 후회한다! 빌딩투자 전 꼭 확인해야할 것들
첫 번째, 소유권에 관한 사항들이 적혀 있는 ‘등기사항전부증명서’를 보셔야 돼요. 먼저 소유주가 누구인지 확인하고 이 사람이 지금 매도가 급한지 안 급한지를 알 수 있습니다.
두 번째는 ‘건축물대장’입니다. 이 서류에선 건물에 ‘위반건축물’이 있는지, ‘면적’은 얼마나 되는지를 확인하세요. 면적을 보라는 이유는 불법 개조한 건물이 많기 때문이에요. 가령 3층 이상은 일조권 사선제한을 받은 건물 중 실제로 보니 다 동일한 층으로 되어있거든요.
그리고 건축물대장에서 ‘주차대수’도 확인하세요. 대장에는 4대인데 실제로 가보니 1대까지 주차할 수 있더라, 이런 경우가 많거든요. ‘변동사항’도 확인하면 좋습니다. 이 건물에서 위반건축물이 적발됐다거나 해지, 기타 대수선, 리모델링 등 내용을 알 수 있습니다.
세 번째는 ‘토지이용계획’입니다. 토지이용계획에는 정확한 ‘대지모양’과 ‘용도지역’이 나와요. 만약 이 땅이 ‘지구단위계획’에 해당된다면 해당 구청 홈페이지에서 ‘결정도’를 알아보세요. 신축이 가능한지 공동개발로 지정이 되어있는지 확인하려면 구청 담당자와 통화하는 게 가장 정확합니다.
현장을 답사할 땐 그 건물만 보고 오면 안 됩니다. 역세권에 있는 건물이라면 주변 역에서 걸어서 얼마나 걸리는지 걸어보고요. 해당 건물 주변의 매각사례도 최소 2곳 이상 알아봐야합니다. 이 건물이 왜 팔렸는지, 가격이 얼마였는지, 임대 시세는 얼마인지 조사해야 합니다.
주변 건물을 조사하라는 이유는 일대에 형성된 ‘평당 임대가’ 때문입니다. 1층은 15만원, 지하는 4만~5만원 이런 식으로 옆 건물의 임대시세가 형성돼있다면 내가 살 건물의 적정 임대료 수준도 알 수 있습니다.
또 부동산의 매물 정보에 나온 ‘수익률’은 잘 따져봐야 합니다. 대출 이자까지 동원한 레버리지 수익률로 광고하는 경우가 있거든요. 그래서 ‘수익률 계산법’은 알아두시는 걸 추천 드려요. 내가 본 수익률이 계산법대로 산출한 수익률이 맞는지 확인해야 합니다.
