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‘공급 쇼크’라던 2·4 부동산 대책...노후 빌라, 불확실성 속 ‘거래절벽’

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Sunday, February 14, 2021, 06:02:00

노후 빌라·단독주택 거래 뚝 ..반사이익 누린 신축 아파트값↑
“아파트와 비아파트 사이에 양극화가 더 심해져”

 

인더뉴스 안정호 기자ㅣ정부가 이달 초 역대급 주택 공급대책을 발표한 지 열흘이 지났지만 부동산 가격 상승세를 막기엔 역부족인 것으로 나타났습니다. 공공이 직접 주도해 개발에 나서겠다는 게 주요 골자인데, 시장의 반응은 싸늘합니다.

 

14일 부동산업계에 따르면 지난 4일 정부는 초대형 규모의 주택 공급이란 큰 그림을 그렸지만 구체적으로 언제, 어디서, 어느 정도 공급하는지 현재 물음표가 붙은 상태입니다. 때문에 시장 불확실성이 해소되지 않으면 노후 주택에 대한 ‘거래 절벽’ 현상이나 신축 아파트 등 가격상승을 초래할 것이란 우려가 나오고 있습니다.

 

정부는 25번째 부동산 대책이자 최대 규모 공급 계획인 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’을 발표했습니다. 전국 83만 6000가구 주택을 2025년까지 추가 공급하는 계획으로 도심 내 신규 사업(57만 3000가구)과 신규 공공택지(26만 3000가구)를 지정하는 방안입니다.

 

이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “공급쇼크 수준”이라며 “주택시장이 안정될 것”이라고 했고 변창흠 국토교통부 장관은 이후 방송에 출연해 “서울 시내에서 보수적으로 잡아도 222곳이 정부가 생각하는 사업 예정지가 될 수 있다”고 말했습니다.

 

정부는 이번 대책에서 공공이 직접 시행하는 정비사업과 역세권·저층노후지역 등을 활용한 도심공공주택 복합사업 등 새로운 공급 개념을 내놨습니다. 아울러 투기수요 차단을 위해 해당 사업구역 내 4일 이후 신규 계약한 매물에 대해 우선공급권을 주지 않고 현금 청산하기로 했습니다.

 

하지만 정부는 서울 역세권 117곳을 포함해 총 222곳이 공공개발 후보지로 검토하겠다고 한 채 대상지를 공개하지 않아 혼란이 불가피한 상황입니다. 섣불리 노후 빌라나 단독주택 등을 매입했다가 해당 지역이 공공 주도 개발사업구역으로 지정되면 현금 청산자가 되기 때문입니다.

 

이 때문에 재건축·재개발 가능성이 있는 노후된 빌라·단독주택에 대한 매매 거래 절벽 현상이 발생하고 있습니다.

 

강동구의 한 공인중개사는 “(정부가) 현금 청산을 한다고 해서 사람들이 매물 자체를 찾지 않는다”며 현금청산 시 현재 매매가를 받을 수 있다면 찾는 사람들이 있겠지만 그렇지도 않기 때문에 수요가 없는 것”이라고 말했습니다.

 

통상적으로 청산 금액은 감정평가금액을 기준으로 산정하기 때문에 시세보다 낮고 향후 개발이익을 포함하지 않아 해당 사업구역 내 주택을 매수한 실수요자에 대한 재산권 침해 논란도 있습니다.

 

아울러 현금 청산 대상이 아닌 신축 아파트는 매매가가 상승하며 풍선 효과 조짐이 나타나고 있습니다.

 

다음달 입주 예정인 서울 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용면적 59㎡는 1월 말 16억 3000만원까지 거래된 이후 정부 대책 발표 직후 최고 17억원까지 호가가 상승한 것입니다. 또한 서울 노원구 상계동 포레나 노원은 지난주 초 14억 5000만원이었던 84㎡형 호가가 지난주 후반 15억원까지 올랐습니다.

 

윤지해 부동산114 수석연구원은 “아파트 자산과 비아파트 자산 사이에 양극화가 더 심해지는 것”이라며 “공공개발 지역을 알 수 없는 상황에서 서울 전역의 역세권 저층 주거지와 재개발 지역이 후보지가 되는 것과 같은 영향이다. 해당 지역의 주택을 매수하면 기존에 주어졌던 ‘입주권’ 옵션이 사라지면서 가치 평가가 하락할 수 밖에 없다”며 이번 정책의 불확실성을 지적했습니다.

 

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안정호 기자 vividocu@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

수도권 주담대 최대 6억·다주택자는 금지…28일부터 즉각시행

2025.06.27 15:18:53

인더뉴스 문승현 기자ㅣ정부가 서울 집값 급등세에 고강도 대출규제 카드를 빼들었습니다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 수도권 중심의 가계부채 관리강화방안을 확정·발표했습니다. 집값상승을 이끌고 있는 수도권과 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역으로 지정된 강남, 서초, 송파, 용산을 정조준했습니다. 주담대 한도 6억원·실거주 의무 금융당국은 수도권·규제지역내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한합니다. 소득·집값 상관없이 주담대 총액을 제한하는 강력한 조처입니다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 제한하려는 것"이라고 설명했습니다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체한도를 적용하고 중도금대출은 한도제한을 두지 않습니다. 중도금대출이 잔금대출로 전환하면 6억원 한도가 적용됩니다. 실거주 의무도 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 정책대출(보금자리론)도 마찬가지입니다. 다주택자 주담대 금지 수도권·규제지역내 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 때엔 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 추가 주택구입목적 주담대를 원천봉쇄하는 것입니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 동일합니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면 무주택자와 같은 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 처분조건부 1주택자의 조건이 2년내 처분에서 6개월내 처분으로 엄격해졌습니다. 처분약정을 지키지 않으면 대출금은 즉시회수(기한이익상실)되고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다. 주담대 만기 30년 수도권·규제지역내 주담대 만기는 30년 이내로 일괄제한합니다. 은행별로 30~40년 이내에서 자율관리하던 만기제한을 묶었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제우회 방지조처입니다. 보유주택을 담보로 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해선 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지합니다. 갭투자 방지 전세대출 조인다 전세대출도 깐깐해집니다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 내립니다. 금융회사의 전세대출 여신심사 강화를 유도하는 것입니다. 주택매수자 또는 수분양자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출 이른바 소유권이전조건부전세대출은 금지됩니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 않도록 막는 것입니다. 신용대출을 활용한 주택구입을 방지하기 위해 신용대출 한도는 차주별 연소득 이내로 제한합니다. "과도한 빚내 집 사지 말아야" 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정합니다. 금융당국은 대출수요 쏠림을 최소화하기 위해 이번 규제조처를 오는 28일부터 즉시 적용하기로 했습니다. 전세대출 보증비율 감축은 7월21일 시행입니다. 권대영 금융위 사무처장은 "그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장 과열과 침체가지속적으로 반복돼 왔다"며 "이제는 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 진단했습니다. 그러면서 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제정비 등 준비돼 있는 추가적인 조처를 즉각 시행하겠다"고 강조했습니다.


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