[박상용 부동산 ‘GNOM‘ 대표] 부동산 투자를 고려할 때 가장 중요한 것은 가격 상승·하락의 원인을 파악하는 것이다.
앞선 기고문에서 1990년 이후 국내 부동산 가격이 하락한 경우는 1998년 IMF, 2008년 리먼사태, 2009년 유럽발 금융위기 등 크게 세 가지 요인을 꼽았다. 지금까지 약 30년 동안 외부 영향으로 인한 세 차례를 제외하고는 부동산 가격이 꾸준히 상승하고 있다는 이야기다.
부동산 가격의 상승 요인들이 뭔지 살펴봐야 한다. 주변에서 많이 언급됐던 이야기를 중심으로 어떤 조건들이 부동산 가격을 상승시켰는지 알아보겠다.
#. "금리가 오르기 시작하면 부동산 가격은 하락한다?"
은행에서 대출을 받아 아파트에 투자한 A씨는 금리가 오르면서 상황이 난감해졌다. 월세보다 대출 이자가 높아져 빚을 제대로 갚지 못하게 된 것. 결국 A씨가 투자한 아파트가 강제 경매에 넘어갔고, B씨가 저렴하게 낙찰받았다.
위의 사례가 반복되면 아파트 평균 시세가 하락해 전반적으로 부동산 하락세를 보인다. 수도권 평균 월세 평균 수익률은 3~4%인데, 대출 이자가 이보다 높으면 손해를 보기 때문이다. 그렇다면, 금리가 오른다고 매번 부동산 가격이 하락할까? 미국의 경우를 살펴보자.
금리가 오르고 있는 약 24개월(붉은 네모로 표시)동안 부동산 가격도 상승했다. 반대로 금리가 하락(파란 네모로 표시)한 약 18개월 간 부동산 가격도 내려갔다. 한국의 경우는 어땠을까? 한국도 금리 상승시기엔 부동산 가격이 오름세, 하락할 땐 부동산 가격도 떨어진 것으로 나타났다.
앞서 제시한 사례에서는 금리가 오르면 부동산 경기가 하락세를 타고, 금리가 내려가면 부동산 경기가 살아난 것으로 이해했다. 하지만 실제로는 반대의 상황이 벌어진 것이다.
금리와 부동산 가격의 상관관계를 살펴볼 때 금리가 오르면서 전체적인 부동산 하락을 동반할 수 있기 때문에 보수적인 접근이 필요하다. 또 금리 상승이 예측된다고 해서 무조건 부동산 매도를 고려할 필요는 없다.
