[박상용 부동산 ‘GNOM‘ 대표] ‘트루시니스(Truthiness).’
트루시니스를 번역하면 믿고 있는 진실, 주관적 진실이다. 논증이나 논리, 지적조사, 사실과 상관없이 '직감적으로 옮다'고 느끼는 주장을 진실로 받아들이는 경우를 말한다. 트루시니스는 인생의 경험을 이용해 사실인 것처럼 보인다.
부동산도 '트루시니스'와 연관이 깊다. 지금부터 세 가지의 대표적인 예를 제시하려고 한다. 첫째, '전세 가격이 상승하면 부동산 가격도 오른다'이다. 흔히들 믿고 있는 부동산 관련 이야기인데, 사실인지 따져 본다.
위는 서울 마포구 도화동의 삼성아파트의 매매가격을 나타내는 그래프다. 가격이 상승한 아파트들을 직접 살펴보면, 전세가격이 먼저 상승한 뒤 매매가격이 오른 아파트는 그리 많지 않다는 것을 알 수 있다.
하지만, 실제 부동산 투자를 고려할 때 전세가격이 올라 전세가율(전세가격÷매매가격×100)이 높아진 아파트만 선호하는 경향이 있다.
둘째, 호재가 생기면 부동산 가격이 세 번(계획, 착공, 준공) 상승한다는 점이다. 최근 부동산 시장의 큰 호재로 여겨졌던 SRT(수서고속철도)를 예로 들어보자. SRT는 2011년 4월 제2차 국가철도망 구축계획으로 시작돼 같은 해 6월 수서발 KTX(현 SRT)착공이 이어졌다.
SRT 개통식은 2016년 12월에 진행했다. SRT의 수혜 지역으로는 수서역 부근인 강남구 일원동, 수서동, 문정동이 있다. 이들 지역에서는 SRT 계획발표와 착공식이 진행된 2년 동안 부동산 가격이 보합 또는 하락세를 보이다가 2013년 중반부터 상승했다.
2013년 초반의 경우 서울시 전체적인 가격이 오름세였기 때문에 SRT 호재로 인한 가격 상승으로 보긴 어렵다. 지역의 전체적인 부동산 심리가 상승하고 있을 땐 호재가 있는 주변으로 가격 오름세를 보이지만, 부동산 심리가 침체된 지역에서는 호재가 가격 상승에 영향을 주진 않는다.
만약 뉴스에서 어느 특정 지역의 호재에 대해 언급해 부동산 투자를 고려 중이라면, 그와 비슷한 호재가 발생했던 다른 지역의 가격 동향을 꼭 살펴보기를 당부한다.
셋째, 입주물량이 없다면 부동산 가격이 상승한다는 것이다. 입주물량(공급)이 많아지고, 수요가 적어진다면 부동산 가격은 자연스레 하락한다. 반대로 공급이 적을 경우 수요가 무조건적으로 많아지진 않는다.
수요는 해당 지역의 정주여건이 개선돼 주거하고 싶다는 욕구가 생겨나면 증가한다. 단지, 공급이 부족하다는 이유만으로 수요가 공급보다 높아지진 않는다는 뜻이다. 3년 동안 공급이 없었던 인천광역시 동구를 살펴보자.
과거 3년 이상 아파트 공급이 없었는데도 아파트 실거래가지수는 하락세를 이어갔다. 입주물량이 적다면 상대적으로 부동산 가격이 하락할 확률이 줄어들 수 있지만, 과거 거래량을 통해 그 지역의 수요가 얼마나 되는지 참고해보길 권한다.
