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[빌사남TV] 임차인은 싫고 권리금은 무섭다면?...손해배상이 ‘답’

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Friday, May 22, 2020, 16:05:22

[빌사남TV] 권리금에 대한 모든 것 ①

인더뉴스 이재형 기자ㅣ우리 빌딩 1층 피자집 사장님이 이번달 임대차 계약이 끝나는데..새로 데려온 임차인이 강력범죄 전과자라면? 다른 사람과 계약하면 권리금을 내가 물어줘야 된다? 상가임대차보호법상 현실적인 대처법을 빌딩을 사랑한 남자, 빌사남TV와 법무법인 산하의 현지원 변호사가 풀어봤습니다!

▶ 빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남)
안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 법무법인 산하의 미녀 변호사님 중 한 분 이신 현지원 변호사와 함께 권리금에 대해 알아보겠습니다. 권리금이 정확하게 어떤 건가요?

 

▷ 현지원 변호사
'권리금'이란 임차인이 영업하며 쌓아온 고객 관계나 무형 재산 등을 일컫는 말입니다. 이전 임차인이 새로운 임차인에게 점포를 양도하면서 시설비와 영업권을 넘기는 대가로 받는 돈이죠.

 

권리금을 보호하는 제도는 상가임대차보호법에 2018년부터 마련됐습니다. 그 전에는 임차인들이 권리금을 차후 못 받는 사례가 많았죠.

 

▶ 빌사남
저는 '권리금' 하면 2018년에 있었던 ‘서촌 족발집 사건’이 기억납니다. 그 사건 이후 갱신요구권도 많이 바뀐 걸로 아는데요?

 

▷ 현지원 변호사
현행법은 기존 임차인이 권리금을 못 받게 된 경우 임대인에게 일부 받을 수 있게 보호하고 있습니다. 기존 임차인이 새로 소개한 신규 임차인을 임대인이 '정당한 이유' 없이 거절할 경우, 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하라는 판결이 많이 선고되고 있어요.

 

문제는 이 ‘정당한 이유가 없는 경우’가 굉장히 폭넓게 인정된다는 거에요. 가령 임대인과 임차인이 맺는 임대차계약의 계약 기간이 끝난 후 최대 10년까지 갱신을 할 수 있잖아요?(갱신요구권) 그럼 10년 뒤에는 임차인이 나가야 되는데, 그때도 권리금은 보호해줘야 한다는 판례도 나왔죠.

 

▶ 빌사남
저도 그 판례를 보고 좀 의아했어요. 그럼 어떨 때 기존 임차인이 소개한 새 임차인을 거절할 수 있는 '정당한 이유'로 인정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
판례는 '정당한 이유'를 딱 4가지 경우만 인정하고 있습니다.
▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ▲해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲건물주가 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급할 경우입니다.

 

일례로 임차인이 어머니이고 딸이 신규임차인인데 딸을 데려와 임대인에게 계약해달라고 한 적이 있었죠. 결국 딸을 신규 임차인으로 볼 수 없다는 판결이 났습니다.

 

 

▶ 빌사남
권리금은 어떻게 산정되나요?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 달라는 액수대로 임대인이 다 줘야 하는 건 아닙니다. 법원은 감정평가에 해당 건물의 권리금을 산정하는데, 보통 임차인이 요구하는 권리금의 절반에서 3분의 1 수준입니다.

 

감정가액이 너무 낮을 경우에 대비해 사설 업체에 감정을 맡길 수도 있습니다. 그러나 이 경우(사감정)는 양 당사자들이 불복하면 강제할 수 없죠. 그리고 사감정 결과를 제출해도 법원이 한 번 더 감정합니다. 사감정보다 바로 소송으로 대응하는 편이 경제적일 수 있습니다.

 

▶ 빌사남
임대료가 밀리자 임차인이 권리금을 요구한다면 어떡하죠?

 

▷ 현지원 변호사
임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 권리가 생긴 건 아니거든요. 권리금을 보호하는 제도는 임차인이 신규 임차인을 데려왔고, 신규 임차인에게 권리금을 받기로 했는데 임대인이 다른 사람과 계약해 권리금을 못 받는, 이런 경우를 막으려고 있는 겁니다.

 

따라서 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구할 순 없고, 그럼에도 임차인이 권리금을 달라고 하면 “직접 줄 수는 없으며, 신규 임차인이 있어 실질적으로 계약을 체결했다면 손해 배상금으로 보전해주겠다” 이런 식으로 대응하면 됩니다.

 

 

▶ 빌사남
건물주가 리모델링이나 신축을 한다고 할 때도 곤란한 상황이 있겠는데요?

 

▷ 현지원 변호사
네. 갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 보전해줘야 한다는 대법원 판례가 이미 있기 때문에 리모델링으로 내보내는 경우는 '정당한 이유'로 인정 못 받을 가능성이 높습니다.

 

▶ 빌사남
권리금 협상을 잘 해야겠네요.

 

▷ 현지원 변호사
소송에 들어가면 소송비용도 만만치 않죠. 임차인이 합리적인 수준에서 권리금을 요구하고 있고, 임대인이 신규 임차인을 받지 못할 이유가 있다면 차라리 협상을 통해 권리금에 해당하는 손해배상금을 지급하는 게 더 나을 수도 있습니다.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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강남·서초·송파·용산 LTV 50→40…1주택자 전세대출한도 2억으로

강남·서초·송파·용산 LTV 50→40%…1주택자 전세대출한도 2억으로

2025.09.07 20:32:25

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회가 수도권 중심 가계부채 관리강화방안 이른바 6·27대책의 일관된 관리기조 아래 추가적인 대출수요 관리방안을 발표했습니다. 7일 금융위는 서울·수도권에 향후 5년동안 총 135만호(연간 27만호)의 신규주택 공급(착공)을 골자로 한 새정부 '주택공급 확대방안'의 후속조치 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이번 가계부채 추가관리방안을 내놓았습니다. 규제지역 LTV 강화 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역 등 규제지역으로 지정된 강남·서초·송파(강남3구)와 용산구에 적용되는 가계대출 주택담보대출(주담대)의 담보인정비율(Loan to Value·LTV) 상한이 기존 50%에서 40%로 강화됩니다. 비규제지역은 현행 그대로 70%를 유지합니다. 이 조처는 무주택자·처분조건부 1주택자를 대상으로 하며 오는 8일부터 바로 시행됩니다. 수도권·규제지역내 주택구입목적 주담대 최대한도를 소득·집값 상관없이 6억원으로 일괄제한한 6·27대책에 이어지는 추가규제인 셈입니다. 금융당국은 주택가격과 대출규모가 상대적으로 큰 규제지역내 대출수요를 억제하면서 가계와 금융회사의 건전성 관리를 강화하기로 했습니다. 주택매매·임대사업자 대출제한 수도권·규제지역내 주택매매·임대사업자의 주담대 LTV는 현행 30%(비규제지역 60%)에서 0%로 대폭 강화합니다. 6·27대책의 규제우회수단으로 이용될 수 있는 '사업자대출'을 전면차단하는 조처입니다. 역시 8일부터 즉각 시행됩니다. 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역내 주택취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주담대를 받는 것도 금지됩니다. 다만, 임대주택 공급위축 등 부작용 가능성을 감안해 주택 신규건설시 최초 대출, 공익법인의 대출, 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등에는 예외를 허용합니다. 1주택자 전세대출 문턱 높인다 1주택자는 8일부터 주택소재지와 무관하게 수도권·규제지역내 전세대출한도가 2억원으로 일원화됩니다. 그간 수도권 기준 1주택자 전세대출한도는 서울보증보험(SGI) 3억원, 주택금융공사(HF) 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG) 2억원 등 전세보증기관별로 달랐습니다. 신진창 금융위 금융정책국장은 "전세대출이 전셋값을 밀어올리고 결국 주택매입가격을 올리는 힘으로 작동했다"며 "무분별하게 느는 전세보증 규모와 전세대출 규모에 일정 정도의 제약은 불가피하다"고 말했습니다. 금융위 추산에 따르면 전세대출 한도가 3억원에서 2억원으로 줄면 기존 보증기관 3사의 수도권 대출이용자 30%가량이 영향을 받고 대출금액은 평균 6500만원 줄어듭니다. 금융위는 "전세대출은 최근 10년 연평균 증가율이 18.5%에 달할 정도로 빠르게 늘고 있다"며 "전세대출 관리를 강화해 갈 것"이라고 밝혔습니다.




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