인더뉴스 이재형 기자ㅣ우리 빌딩 1층 피자집 사장님이 이번달 임대차 계약이 끝나는데..새로 데려온 임차인이 강력범죄 전과자라면? 다른 사람과 계약하면 권리금을 내가 물어줘야 된다? 상가임대차보호법상 현실적인 대처법을 빌딩을 사랑한 남자, ‘빌사남TV’와 법무법인 산하의 현지원 변호사가 풀어봤습니다!
▶ 빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남)
안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 법무법인 산하의 미녀 변호사님 중 한 분 이신 현지원 변호사와 함께 권리금에 대해 알아보겠습니다. 권리금이 정확하게 어떤 건가요?
▷ 현지원 변호사
'권리금'이란 임차인이 영업하며 쌓아온 고객 관계나 무형 재산 등을 일컫는 말입니다. 이전 임차인이 새로운 임차인에게 점포를 양도하면서 시설비와 영업권을 넘기는 대가로 받는 돈이죠.
권리금을 보호하는 제도는 상가임대차보호법에 2018년부터 마련됐습니다. 그 전에는 임차인들이 권리금을 차후 못 받는 사례가 많았죠.
▶ 빌사남
저는 '권리금' 하면 2018년에 있었던 ‘서촌 족발집 사건’이 기억납니다. 그 사건 이후 갱신요구권도 많이 바뀐 걸로 아는데요?
▷ 현지원 변호사
현행법은 기존 임차인이 권리금을 못 받게 된 경우 임대인에게 일부 받을 수 있게 보호하고 있습니다. 기존 임차인이 새로 소개한 신규 임차인을 임대인이 '정당한 이유' 없이 거절할 경우, 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하라는 판결이 많이 선고되고 있어요.
문제는 이 ‘정당한 이유가 없는 경우’가 굉장히 폭넓게 인정된다는 거에요. 가령 임대인과 임차인이 맺는 임대차계약의 계약 기간이 끝난 후 최대 10년까지 갱신을 할 수 있잖아요?(갱신요구권) 그럼 10년 뒤에는 임차인이 나가야 되는데, 그때도 권리금은 보호해줘야 한다는 판례도 나왔죠.
▶ 빌사남
저도 그 판례를 보고 좀 의아했어요. 그럼 어떨 때 기존 임차인이 소개한 새 임차인을 거절할 수 있는 '정당한 이유'로 인정되나요?
▷ 현지원 변호사
판례는 '정당한 이유'를 딱 4가지 경우만 인정하고 있습니다.
▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ▲해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲건물주가 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급할 경우입니다.
일례로 임차인이 어머니이고 딸이 신규임차인인데 딸을 데려와 임대인에게 계약해달라고 한 적이 있었죠. 결국 딸을 신규 임차인으로 볼 수 없다는 판결이 났습니다.
▶ 빌사남
권리금은 어떻게 산정되나요?
▷ 현지원 변호사
임차인이 달라는 액수대로 임대인이 다 줘야 하는 건 아닙니다. 법원은 감정평가에 해당 건물의 권리금을 산정하는데, 보통 임차인이 요구하는 권리금의 절반에서 3분의 1 수준입니다.
감정가액이 너무 낮을 경우에 대비해 사설 업체에 감정을 맡길 수도 있습니다. 그러나 이 경우(사감정)는 양 당사자들이 불복하면 강제할 수 없죠. 그리고 사감정 결과를 제출해도 법원이 한 번 더 감정합니다. 사감정보다 바로 소송으로 대응하는 편이 경제적일 수 있습니다.
▶ 빌사남
임대료가 밀리자 임차인이 권리금을 요구한다면 어떡하죠?
▷ 현지원 변호사
임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 권리가 생긴 건 아니거든요. 권리금을 보호하는 제도는 임차인이 신규 임차인을 데려왔고, 신규 임차인에게 권리금을 받기로 했는데 임대인이 다른 사람과 계약해 권리금을 못 받는, 이런 경우를 막으려고 있는 겁니다.
따라서 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구할 순 없고, 그럼에도 임차인이 권리금을 달라고 하면 “직접 줄 수는 없으며, 신규 임차인이 있어 실질적으로 계약을 체결했다면 손해 배상금으로 보전해주겠다” 이런 식으로 대응하면 됩니다.
▶ 빌사남
건물주가 리모델링이나 신축을 한다고 할 때도 곤란한 상황이 있겠는데요?
▷ 현지원 변호사
네. 갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 보전해줘야 한다는 대법원 판례가 이미 있기 때문에 리모델링으로 내보내는 경우는 '정당한 이유'로 인정 못 받을 가능성이 높습니다.
▶ 빌사남
권리금 협상을 잘 해야겠네요.
▷ 현지원 변호사
소송에 들어가면 소송비용도 만만치 않죠. 임차인이 합리적인 수준에서 권리금을 요구하고 있고, 임대인이 신규 임차인을 받지 못할 이유가 있다면 차라리 협상을 통해 권리금에 해당하는 손해배상금을 지급하는 게 더 나을 수도 있습니다.
