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[빌사남TV] 노후 건물, 헐고 새로 지으면 이런 것도 됩니다

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Friday, September 25, 2020, 18:09:32

[빌사남TV] ‘노후 건물 리모델링? 신축이 답일 수도 있습니다’ 편

인더뉴스 이재형 기자ㅣ때로는 자금을 조금 더 투자해 주택을 헐고 수익형 부동산을 짓는 게 나은 투자일 수 있죠. 면적이 적다면 신축할 때 최대한 공간감을 살려야 할텐데요. 빌사남TV가 개성과 수익성을 모두 살린 빌딩 신축 사례를 소개합니다.

 

▷빌사남 : 안녕하세요. 빌사남TV 김윤수입니다. 오늘은 이윤호 빌사남 리모델링 이사와 함께 빌딩 신축 현장에 왔습니다. 주택을 저렴하게 매입해 상가주택으로 신축하는 곳이라고 합니다.

 

▶이윤호 이사 : 건물주가 제게 리모델링과 신축 중 어느 쪽이 좋을지 설계 의뢰를 하는 경우가 많습니다. 용적률이나 더 많은 임대면적을 찾을 수 있을 때는 비용을 더 들여 신축을 하고 임대수익을 얻는 게 나을 수 있지요.

 

이 건물이 바로 신축이 나은 케이스였어요. 주택을 헐고 전체 연면적 100평에 지하에 20평, 지상 4개 층에 20평씩 총 80평인 건물을 새로 짓습니다. 지하와 지상 1~2층은 근린생활시설, 3~4층은 다중주택 용도입니다. 인근에 대학가가 있어 임대수요가 많은 점을 고려해 신축하는 빌딩입니다.

 

외부와 터울 없이 맞닿은 지하~1

 

빌사남TV

▶이윤호 이사 : 건물 1층은 입구에서 우측에 주차장을, 왼쪽에 지하로 내려가는 썬큰 계단을 만들 거예요. 주차장은 차량 2대를 주차할 수 있고 차량이 없을 땐 마당이 됩니다.

 

썬큰 계단은 자연스럽게 채광과 환기가 되도록 외부공간으로 터놨어요. 이곳 인근 거리를 지나가던 행인들도 한 눈에 지하를 들여다보고 자연스럽게 들어올 수 있게 됩니다. 그리고 지하부터 2층 천정 부근까지 외벽을 터놔 지하부터 2층까지 하나처럼 보이게 했어요. 지하를 개방한 만큼 비가 많이 올 때를 대비해 물을 위로 퍼올릴 수 있도록 집수정을 했어요.

 

그리고 지하에 채광과 환기를 위해 이쪽 창하고 저쪽 창을 만들었고 환기를 위한 DA(dry area) 공간을 확보했습니다.

 

◇ 지하부터 2층까지 천정 뚫어 실내 공간감 살리기

 

빌사남TV

▶이윤호 이사 : 이번 신축 설계는 작은 건물에 확보한 공간감이 특징이에요. 지하부터 2층까지 3개 층을 뚫어놓은 이유죠. 건물 외벽의 유리를 크게 뚫고 외부로 많이 여는 것 외에 내부 공간에서 보통 층들과 극적으로 대비되는 높은 공간 하나를 만들어주는 것도 개방감을 부여할 수 있어요.

 

▷빌사남 : 이런 천정이 개방된 면적에 중정(안채와 바깥채 사이의 뜰)을 하나 설치하는 것도 좋을 것 같아요.

 

▶이윤호 이사 : 보통 실내에선 건물 외관을 못 보거잖아요. 건물 밖에서만 외관이 보이니까요. 그런데 말씀하신 것처럼 중정 공간을 마련하면 실내에서도 건물 외관이 보여요. 그 느낌도 색다르고 깊이감도 부여할 수 있지요.

 

일조권 사선제한을 응용한 3~4층 지붕 디자인

 

▶이윤호 이사 : 3~4층은 다중주택, 일종의 기숙사인데요. 3층에는 공동 출입구와 원룸을 3개 만들었어요. 4층에는 공용주방과 원룸이 하나 더 있지요. 그래서 원룸은 총 4개이고 공용공간은 1개입니다.

 

▷빌사남 : 4층 지붕은 사선 방향으로 설계했네요. 보통 일조권 사선제한 받은 건물은 계단식으로 만들던데, 그렇지 않아 개성적입니다.

 

▶이윤호 이사 : 사선 제한이 거리를 일정 비율로 떨어뜨리는 거예요. 이 구도를 이어서 연장하면 결국 비스듬한 사선이 그려지는 거죠. 그 선을 그대로 설계에 접목해 이런 색다른 공간을 조성했습니다.

 

▷빌사남 : 지하 썬큰 계단부터 지하와 2층을 잇는 개방 공간에 사선 지붕까지, 재밌는 포인트가 많습니다. 건물면적이 작아도 공간을 최대한 활용하면 재밌는 개성을 부여할 수 있네요.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 한도 7월부터 줄어든다…스트레스 DSR 규제 강화

수도권 주담대 한도 7월부터 줄어든다…스트레스 DSR 규제 강화

2025.05.20 15:17:33

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회(위원장 김병환)는 20일 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행방안을 확정·발표했습니다. 이번 대출규제 조처는 오는 7월부터 본격 시행되며 서울·수도권을 제외한 지방에는 연말까지 6개월 동안 유예합니다. 권대영 금융위 사무처장은 "정부의 일관되고 확고한 가계부채 관리기조 일환으로 추진된 스트레스 DSR제도 3단계 시행으로 모든 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 대해 미래 금리변동 위험을 반영할 수 있는 선진화된 가계부채 관리시스템이 확고하게 구축됐다"고 스스로 평가했습니다. 그러면서 "스트레스 DSR은 특히 금리인하기 차주의 대출한도 확대를 제어할 수 있는 자동제어장치로 역할하는 만큼 앞으로 제도 도입 효과가 더욱 커질 것"이라고 전망했습니다. 전 업권 모든 가계대출에 적용 스트레스 DSR은 '갚을 수 있는 만큼 빌리고 처음부터 나눠갚는' 대출원칙 정착을 목표로 지난해 2월 1단계, 9월 2단계 규제가 시행됐습니다. 이 제도는 미래 금리변동위험을 DSR에 반영해 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과하는 게 핵심입니다. 연간 원리금 상환액이 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 않도록 제한하는 차주 단위 DSR 규제 아래에서 금리가 올라가면 대출한도는 그만큼 줄어들 수밖에 없습니다. 은행권 주택담보대출(주담대)에 우선도입된 스트레스금리는 1단계 0.38%p, 2단계에선 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.20%p, 비수도권 0.75%p를 적용하고 있습니다. 7월1일부터 시작되는 3단계 스트레스 DSR은 은행권과 2금융권 주담대, 신용대출, 기타대출 금리에 스트레스금리 1.5%를 부과합니다. 다만 서울·경기·인천을 제외한 지방 주담대에는 현행 2단계 스트레스금리(0.75%)를 올해 12월말까지 유지하기로 했습니다. 신용대출은 잔액 1억원 초과시 스트레스금리가 적용됩니다. 또 6월30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 DSR을 적용하기로 했습니다. 대출 얼마나 줄어드나 금융당국이 3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 차주 대출한도 영향을 분석한 결과 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 대출한도는 1000만~3000만원(3~5%) 가량 줄었습니다. 가령 연소득 1억원 차주가 30년만기, 연 4.2% 금리, 원리금균등상환 조건으로 5년혼합형(5년간 금리 고정후 6개월주기 변동) 주담대를 받는다면 대출한도는 5억9000만원으로 추산됩니다. 2단계 규제적용시 한도 6억3000만원에서 3300만원(5%) 줄어드는 셈입니다. 같은 조건으로 변동금리라면 5억9000만원에서 5억7000만원으로 1900만원(3%), 주기형(5년주기 금리변동)은 6억5000만원에서 6억4000만원으로 1800만원(3%) 가량 대출한도가 깎입니다. 연소득 5000만원 차주가 동일조건으로 주담대를 받을 때 대출한도는 변동형 3억원→2억9000만원(1000만원↓), 5년혼합형 3억1000만원→3억원(1700만원↓), 주기형 3억3000만원→3억2000만원(900만원↓)으로 떨어집니다. 신용대출 역시 금리유형과 만기별로 2단계 대비 차주별 대출한도가 100만~400만원가량 감소합니다. 연소득 1억원 차주가 5년만기, 만기일시상환, 금리 5.5% 조건으로 신용대출 받는다면 변동형 금리에선 2단계 대비 400만원(1억5200만→1억4800만원), 고정형 금리는 300만원(1억5400만→1억5100만원)으로 한도가 내려갑니다. 금융위, 3단계 규제 전 대출쏠림 경계 권대영 금융위 사무처장은 이날 3단계 스트레스 DSR 시행방안을 공개하면서 "7월1일 3단계 스트레스 DSR 시행 이전 대출 쏠림현상 발생 가능성을 감안해 전 금융권은 가계부채 관리에 만전을 기해달라"고 주문했습니다. 이어 "5월 가계대출 증가세가 확대될 우려가 있는 만큼 금융당국도 금융회사들의 월별·분기별 관리목표 준수여부를 철저하게 모니터링하고 필요시 즉각적으로 조처하겠다"고 강조했습니다. 권대영 사무처장은 "올해말 지방 주담대가 지방경기와 가계부채에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 스트레스금리 수준을 다시 검토할 계획"이라며 "3단계 스트레스 DSR 시행으로 서민·취약계층 등 실수요자에 과도한 자금위축이 발생하지 않는지도 꼼꼼하게 살피겠다"고 밝혔습니다.


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