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문턱만 낮아진 서울 분양권 거래…‘실거주·양도세’ 언제 손 보나?

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Tuesday, April 11, 2023, 17:04:18

7일부터 전매제한 최대 3년으로 규제 완화
서울, 16개 단지서 총 1만1233가구 수혜
‘실거주의무 폐지’ 확정 안돼 실효성 의문
분양권 양도소득세율 그대로..걸림돌 작용

 

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ전매제한 기간이 완화되며 서울 내 신규단지의 분양권 거래 활성화에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 그러나 폐지가 예고됐던 '실거주의무'가 아직까지는 적용되고 있어 완화 효과가 바로 발휘되기는 쉽지 않을 것이라는 지적이 나오고 있습니다.

 

지난 7일 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 최대 10년에서 수도권 최대 3년, 지방권 최대 1년으로 각각 단축됐습니다. 세부적으로 살펴보면, 수도권은 규제지역 또는 공공택지일 경우 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월이며, 지방권의 경우 규제지역 또는 공공택지 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 '폐지' 등을 적용받게 됐습니다.

 

이에 따라, 서울은 규제지역인 강남 3구와 용산구, 일부 공공택지지구를 제외한 전 지역에서 전매제한 기간이 1년으로 단축됐습니다. 강남 3구와 용산구 등 또한 기존 10년에서 3년으로 기간이 크게 완화되며 분양권 거래에 어느 정도 숨통을 틔게 됐습니다.

 

전매제한 완화에 따라 수도권에서만 총 12만여가구 규모의 120개 단지에서 분양권 거래제한이 풀렸습니다. 서울의 경우 16개 단지에서 총 1만1233가구가 전매제한 대상에서 풀려 분양권 거래를 할 수 있게 됐습니다.

 

국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면, 완화 첫 날인 지난 7일부터 10일까지 나흘 간 서울서 분양권이 판매된 건수는 총 8건으로 나타났습니다. 지난해 서울서 거래된 아파트 분양권이 총 16건으로 역대 최저치를 찍은 것과 비교할 경우 나흘 만에 지난해 전체 건수의 50%를 달성한 셈입니다.

 

이 가운데, 서울 동대문구 전농동에 공급된 고층 주상복합 단지인 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'의 경우 전용면적 84㎡에서 시행 첫날에만 3가구의 분양권이 거래됐습니다. 거래금액은 10억9000만원~11억6670만원에 형성됐는데, 이는 분양이 진행됐던 지난 2019년 당시 공급가였던 8억9990만원~10억8470만원(14층~50층 이상)보다 약간 높은 수준입니다. 

 

서울 중구 청계3가 일원에 자리한 '힐스테이트 세운 센트럴' 단지의 도시형 생활주택에서도 직거래 방식으로 첫날과 지난 9일 총 2건의 분양권 거래가 신고됐습니다. 거래가격은 전용 25㎡에서 3억2550만원, 49㎡에서 9억4250만원입니다.

 


◇제한은 풀렸지만..실거주의무·양도세율 '걸림돌' 등장

 

규제 완화로 서울 등 각 지역에서 분양권 매매를 원활히 할 수 있는 토대는 마련됐으나 '공생 관계'라고 할 수 있는 '실거주의무 폐지' 부분이 국회에 계류돼 있다는 것이 분양권 거래 활성화의 걸림돌로 작용할 전망입니다.

 

국토부는 올해 초 청약 문턱을 낮추고자 전매제한 규제 완화와 동시에 실거주의무 규정 또한 폐지하겠다고 발표한 바 있습니다. 기존 주택법 상 실거주 의무기간은 분양가상한제 지역에서 적용되며, 기간의 경우 공공택지에서는 3년, 민간택지에서는 2년입니다. 분양가가 인근 주택시세의 80% 미만일 경우 공공택지 5년, 민간택지 3년으로 규정하고 있습니다.

 

실거주의무를 적용받게 될 경우 전매제한 완화 개정은 사실상 무의미하다는 게 부동산업계의 인식입니다. 분상제 적용 단지에서 분양권을 팔 경우 입주할 수 있는 방법이 사실상 없어 주택법을 위반하는 행위가 되기 때문입니다. 주택법 상 실거주의무를 위반할 시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

 

지난해 12월 서울 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'과 서울 성북구 '장위자이 레디언트'도 당시 2년의 실거주 의무기간이 적용된 바 있습니다.

 

분양 당첨자 발표 이후 1년 경과 시점인 오는 12월 해당 단지 모두 전매제한이 풀리더라도, 실거주의무 규정을 적용받을 경우 실질적으로 자유롭게 팔 수 있는 시점은 입주 예정연도인 2025년보다 2년 뒤인 2027년이 돼 사실상 규제완화 효과가 없는 셈이 됩니다.

 

실거주의무 폐지와 함께 분양권에 대한 '양도세 완화' 또한 해결해야 할 필수적인 과제로 꼽히고 있습니다.

 

현재 분양권을 갖고 있는 시기가 1년 미만일 경우 양도세율이 시세차익의 70%, 2년 이내일 경우 60%가 적용되고 있으며, 지방세까지 더할 경우 최대 66%에서 77%까지 올라가게 돼 사실상 시세차익에 따른 이득을 볼 수 없게 됩니다. 정부가 올해 초 양도세율을 6~45% 범위로 낮추겠다고 이야기했으나 이 또한 개정 논의가 지지부진한 상황입니다.

 

부동산 업계는 두 가지 걸림돌이 아직 남아있는 상황에서 규제 완화 효과가 두드러지게 발휘되기는 어렵다는 입장이 다수입니다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량의 경우 지난해보다 증가할 것으로 보고 있지만 분상제 지역의 실거주의무, 양도소득세가 적용돼 단기간 내에 2019~2020년 수준의 큰 폭으로 오르기는 어려울 것으로 본다"며 "분상제를 적용받지 않는 아파트 단지에서는 그래도 환금성 등에 대한 부분이 괜찮아지며 거래가 늘 수 있을 것으로 예상하고 있다"고 밝혔습니다.

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홍승표 기자 softman@inthenews.co.kr

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[인더 드라이빙] KGM 간판 SUV의 최종 완성형 ‘토레스 HEV’

[인더 드라이빙] KGM 간판 SUV의 최종 완성형 ‘토레스 HEV’

2025.04.06 01:50:02

인더뉴스 김용운 기자ㅣKGM의 첫 하이브리드 차량인 '토레스 HEV'를 시승했습니다. 2시간 안팎의 짧은 시승을 통해 차량의 모든 것을 파악할 수는 없었지만 한마디로 ‘가성비’ 측면에서 충분히 경쟁력이 있는 차량이라는 결론을 내리는 데 크게 부족하지 않았습니다. 지난 3월 말 KGM이 마련한 시승행사를 통해 토레스 HEV를 처음 만났습니다. 시승행사 당시 코스는 KGM 익스프레스센터 강남점을 출발해 백운호수를 들러 경기 용인의 대형 카페까지 왕복 84km 구간에서 이뤄졌습니다. 2인 1조 구성으로 시승행사가 진행되었기에 조수석에 앉은 1열 승객으로서의 토레스 HEV와 운전자로서 토레스 HEV를 경험할 수 있었습니다. 토레스 HEV는 2022년 출시한 KGM의 중형 SUV 토레스에 1.5리터 4기통 터보 엔진과 하이브리드 전용 듀얼 모터 변속기 e-DHT(Dual Motor Hybrid Transmission)가 탑재한 차량입니다. 특히 국내 하이브리드 차량 중 가장 용량이 큰 1.83 kwh 용량의 배터리가 적용한 것이 특징입니다. 전기 모터 역시 130kwh로 국내 최고 수준입니다. 덕분에 최고 출력은 150마력, 최대 토크는 22.5kgf.m를 발휘합니다. 토레스는 출시 당시 가솔린 엔진으로 시작해 바이퓨얼과 전기차에 이르는 동안 각각의 개성을 보여주었고 하이브리드는 토레스 라인업 중에 가장 마지막으로 나온 모델입니다. 일종의 최종형 토레스라고 불러도 과언이 아닙니다. 그만큼 토레스 HEV에 거는 KGM의 기대도 큰 상황입니다. 2020년 국내 하이브리드 판매량은 15만대 수준이었으나 지난해 하이브리드 판매량은 39만4000대 수준으로 늘어났습니다. 하이브리드의 인기가 높아지고 있었으나 KGM은 하이브리드 차량이 토레스 HEV가 출시되기 전 까지는 없었기 때문입니다. 1열 조수석에 앉아서 1시간 남짓 고속도로와 일반국도를 달려보니 전기차의 쾌적한 승차감과 크게 다르지 않았습니다. 하이브리드는 전기모터로 차량을 움직이다가 내연기관이 작동할 때 특유의 울컥임이 있는 경우가 적지 않았습니다. 이런 울컥임이 조수석에서도 느껴지곤 하는데 토레스 HEV는 그런 울컥거림을 느낄 수 없었습니다. SUV임을 고려한다면 70~80km 주행 시 정숙성도 기대 이상이었습니다. KGM에 따르면 하이브리드에 걸맞게 NVH를 통해 소음 및 진동을 최소화하는 데 역점을 두었다고 합니다. 엔진룸·엔진커버·휠하우스 등 주요 투과음 발생 부위에 흠·차음재 보강으로 도로에서 올라오는 엔진 투과소음을 저감 했고, 흡음형 20인치 타이어를 적용해 로트 노이즈 및 타이어 공명음 유입 등을 최소화했다는 설명이 과언이 아닌 듯했습니다. 운전석에 앉아 차량을 운전하면 급가감속을 몇 차례 해봤습니다. 고속도로에서 앞차를 추월해 나가기에는 부족하지 않은 출력이었습니다. KGM이 밝힌 ‘토레스 HEV’의 제로백은 8.1초였습니다. 전반적으로 단단한 승차감이었지만 딱딱하지 않고 부드러운 편이었습니다. 토레스 HEV와 경쟁하는 타사의 중형 SUV와 비교했을 때 탁월하게 낫다고 할 수는 없었지만 딱히 약점을 잡기도 어려웠습니다. 하지만 핸들링 측면에서는 약간 헐겁다는 느낌이었습니다. 함께 시승했던 타사 기자는 "기존의 토레스를 모두 시승해봤다"면서 "토레스 HEV의 완성도가 가장 뛰어났다"고 평가했습니다. 물론 내 외부의 디자인에 변화가 없는 만큼 '새로운 차'라고 할 수는 없지만 적어도 차의 가장 기본적인 주행성능에 있어서 만큼은 기존 토레스와는 매우 다른 차라고 강조했습니다. 하이브리드의 장점은 연비입니다. 평균 시속 40km 운행 시 약 19Km/L 정도가 나왔습니다. 그러나 저와 같이 시승했던 타사 기자의 경우 가감속과 고속주행에 역점을 둔 탓에 11km/L 정도의 연비를 기록했습니다. KGM에서는 배터리 완충 시 주행거리는 800km 정도까지 가능하며 고속 기준 연비는 15.7km/L를 기록한다고 밝혔습니다. 토레스 HEV는 차체의 78%에는 초고장력 및 고장력 강판이 사용됐으며, HPF(Hot Press Foaming) 공법이 적용돼 차체 강성과 안전성을 향상했다고 합니다. 전후에 장착된 4대의 디지털카메라로 구현된 3D 어라운드 뷰 기능과 인텔리전트 어댑티브 크루즈 컨트롤(IACC), 긴급 제동 보조(AEB), 안전 하차 경고(SEW), 차선 변경 경고(LCW) 등 다양한 옵션이 적용된 것도 특징이며 인포테인먼트 시스템은 KGM의 차세대 UX 플랫폼 ‘아테나 2.0’ 기반으로 하여 사용자 편의성을 개선했습니다. 시승 행사 이후 기자들 사이에서 토레스 HEV는 '토레스의 완성형'이라는 평가가 많았습니다. 물론 기존 토레스가 가지고 있던 실내 디자인에서의 여러 단점들이 모두 개선되진 않았지만 차량의 가장 기본적인 주행성능과 정숙성 및 연비 측면에서는 확연히 달라진 토레스였다는 평이 주류였습니다. 무엇보다 토레스 HEV는 경쟁사들의 하이브리드 SUV에 비해 가격 경쟁력이 큽니다. 트림별 가격은 각각 3140만원(T5), 3635만 원(T7, 이상 세제 혜택 적용 기준)입니다. 가솔린 모델보다 약 340만~450만원 높지만 타사의 중형 하이브리드 SUV의 기본모델 가격이 대부분 3300만원 이상하는 상황에서 토레스 HEV의 크기나 1열과 2열 실내공간을 고려하면 토레스 HEV의 가격은 확실히 매력적입니다. 토레스 HEV는 초저공해 차량으로 인정받아 제2종 저공해자동차 인증을 획득했으며, 이에 따라 지하철 환승주차장 및 공영·공항주차장 이용료 감면(50~80%) 혜택 대상에 포함됩니다. 따라서 자동차란 단순히 ‘생활의 도구’란 관점에서 도심 운행 위주로 성인이 된 자녀들까지 충분히 태우고 다닐 수 있는 패밀리카로서 토레스 HEV는 충분히 가성비가 뛰어난 차량이자 2022년 출시한 토레스의 완성형 모델이란 결론을 내릴 수 있었습니다.


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