검색창 열기 인더뉴스 부·울·경

Estate 건설/부동산

문턱만 낮아진 서울 분양권 거래…‘실거주·양도세’ 언제 손 보나?

URL복사

Tuesday, April 11, 2023, 17:04:18

7일부터 전매제한 최대 3년으로 규제 완화
서울, 16개 단지서 총 1만1233가구 수혜
‘실거주의무 폐지’ 확정 안돼 실효성 의문
분양권 양도소득세율 그대로..걸림돌 작용

 

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ전매제한 기간이 완화되며 서울 내 신규단지의 분양권 거래 활성화에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 그러나 폐지가 예고됐던 '실거주의무'가 아직까지는 적용되고 있어 완화 효과가 바로 발휘되기는 쉽지 않을 것이라는 지적이 나오고 있습니다.

 

지난 7일 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 최대 10년에서 수도권 최대 3년, 지방권 최대 1년으로 각각 단축됐습니다. 세부적으로 살펴보면, 수도권은 규제지역 또는 공공택지일 경우 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역은 6개월이며, 지방권의 경우 규제지역 또는 공공택지 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 '폐지' 등을 적용받게 됐습니다.

 

이에 따라, 서울은 규제지역인 강남 3구와 용산구, 일부 공공택지지구를 제외한 전 지역에서 전매제한 기간이 1년으로 단축됐습니다. 강남 3구와 용산구 등 또한 기존 10년에서 3년으로 기간이 크게 완화되며 분양권 거래에 어느 정도 숨통을 틔게 됐습니다.

 

전매제한 완화에 따라 수도권에서만 총 12만여가구 규모의 120개 단지에서 분양권 거래제한이 풀렸습니다. 서울의 경우 16개 단지에서 총 1만1233가구가 전매제한 대상에서 풀려 분양권 거래를 할 수 있게 됐습니다.

 

국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면, 완화 첫 날인 지난 7일부터 10일까지 나흘 간 서울서 분양권이 판매된 건수는 총 8건으로 나타났습니다. 지난해 서울서 거래된 아파트 분양권이 총 16건으로 역대 최저치를 찍은 것과 비교할 경우 나흘 만에 지난해 전체 건수의 50%를 달성한 셈입니다.

 

이 가운데, 서울 동대문구 전농동에 공급된 고층 주상복합 단지인 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'의 경우 전용면적 84㎡에서 시행 첫날에만 3가구의 분양권이 거래됐습니다. 거래금액은 10억9000만원~11억6670만원에 형성됐는데, 이는 분양이 진행됐던 지난 2019년 당시 공급가였던 8억9990만원~10억8470만원(14층~50층 이상)보다 약간 높은 수준입니다. 

 

서울 중구 청계3가 일원에 자리한 '힐스테이트 세운 센트럴' 단지의 도시형 생활주택에서도 직거래 방식으로 첫날과 지난 9일 총 2건의 분양권 거래가 신고됐습니다. 거래가격은 전용 25㎡에서 3억2550만원, 49㎡에서 9억4250만원입니다.

 


◇제한은 풀렸지만..실거주의무·양도세율 '걸림돌' 등장

 

규제 완화로 서울 등 각 지역에서 분양권 매매를 원활히 할 수 있는 토대는 마련됐으나 '공생 관계'라고 할 수 있는 '실거주의무 폐지' 부분이 국회에 계류돼 있다는 것이 분양권 거래 활성화의 걸림돌로 작용할 전망입니다.

 

국토부는 올해 초 청약 문턱을 낮추고자 전매제한 규제 완화와 동시에 실거주의무 규정 또한 폐지하겠다고 발표한 바 있습니다. 기존 주택법 상 실거주 의무기간은 분양가상한제 지역에서 적용되며, 기간의 경우 공공택지에서는 3년, 민간택지에서는 2년입니다. 분양가가 인근 주택시세의 80% 미만일 경우 공공택지 5년, 민간택지 3년으로 규정하고 있습니다.

 

실거주의무를 적용받게 될 경우 전매제한 완화 개정은 사실상 무의미하다는 게 부동산업계의 인식입니다. 분상제 적용 단지에서 분양권을 팔 경우 입주할 수 있는 방법이 사실상 없어 주택법을 위반하는 행위가 되기 때문입니다. 주택법 상 실거주의무를 위반할 시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

 

지난해 12월 서울 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'과 서울 성북구 '장위자이 레디언트'도 당시 2년의 실거주 의무기간이 적용된 바 있습니다.

 

분양 당첨자 발표 이후 1년 경과 시점인 오는 12월 해당 단지 모두 전매제한이 풀리더라도, 실거주의무 규정을 적용받을 경우 실질적으로 자유롭게 팔 수 있는 시점은 입주 예정연도인 2025년보다 2년 뒤인 2027년이 돼 사실상 규제완화 효과가 없는 셈이 됩니다.

 

실거주의무 폐지와 함께 분양권에 대한 '양도세 완화' 또한 해결해야 할 필수적인 과제로 꼽히고 있습니다.

 

현재 분양권을 갖고 있는 시기가 1년 미만일 경우 양도세율이 시세차익의 70%, 2년 이내일 경우 60%가 적용되고 있으며, 지방세까지 더할 경우 최대 66%에서 77%까지 올라가게 돼 사실상 시세차익에 따른 이득을 볼 수 없게 됩니다. 정부가 올해 초 양도세율을 6~45% 범위로 낮추겠다고 이야기했으나 이 또한 개정 논의가 지지부진한 상황입니다.

 

부동산 업계는 두 가지 걸림돌이 아직 남아있는 상황에서 규제 완화 효과가 두드러지게 발휘되기는 어렵다는 입장이 다수입니다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량의 경우 지난해보다 증가할 것으로 보고 있지만 분상제 지역의 실거주의무, 양도소득세가 적용돼 단기간 내에 2019~2020년 수준의 큰 폭으로 오르기는 어려울 것으로 본다"며 "분상제를 적용받지 않는 아파트 단지에서는 그래도 환금성 등에 대한 부분이 괜찮아지며 거래가 늘 수 있을 것으로 예상하고 있다"고 밝혔습니다.

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

배너

홍승표 기자 softman@inthenews.co.kr

배너

미 기준금리 0.25p 추가인하…“내년엔 2차례 인하 예상”

미 기준금리 0.25%p 추가인하…“내년엔 2차례 인하 예상”

2024.12.19 09:51:24

인더뉴스 문승현 기자ㅣ미국 중앙은행 연방준비제도(Fed·연준)는 18일(현지시간) 올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 열고 기준금리를 종전보다 0.25%p 낮은 4.25~4.50%로 조정한다고 밝혔습니다. 지난 9월 빅컷(기준금리 0.50%p 인하) 단행을 통한 통화정책 기조전환 이른바 피벗(pivot)에 나선 연준은 11월에도 베이비스텝(0.25%p 인하)을 밟은 바 있습니다. 이로써 미 기준금리는 인플레이션 대응을 위해 2022년 3월부터 공격적으로 올린 이후 최고치(5.50%·2023년 7월~2024년 9월)와 비교하면 1%p 낮아졌습니다. 한국(3.00%)과 기준금리 차이는 상단 기준 1.75%p에서 1.50%p로 줄었습니다. 연준은 성명에서 "올해초부터 노동시장 상황은 전반적으로 완화됐고 실업률은 상승하기는 했으나 여전히 낮다"며 "인플레이션은 위원회 목표치 2%를 향한 진전을 이뤘으나 여전히 다소 높은 수준"이라고 평가했습니다. 이와 함께 연준은 경제전망예측(SEP)을 통해 내년말 예상 기준금리를 기존 9월 전망치(3.4%)보다 0.5%p 높은 3.9%로 제시했습니다. 내년 금리인하 횟수를 스몰컷(0.25%p 인하) 기준 4차례에서 2차례로 줄인 것입니다. 연준은 이날 성명에서 "금리 목표범위에 대한 추가적인 조정의 폭과 시기(the extent and timing)를 고려할 때 위원회는 지표와 전망, 위험균형을 신중하게 평가할 것"이라고 밝혔습니다. 제롬 파월 연준 의장은 FOMC 회의 후 기자회견에서 "오늘 결정문에 금리조정 폭과 시기라는 표현을 통해 금리 추가조정 속도를 늦추는 게 적절한 시점에 도달했거나 부근에 도달했다는 신호를 보냈다"며 "정책금리의 추가적인 조정을 고려할 때 우리는 더 신중을 기할(cautious) 수 있다. 이제부터는 새 국면"이라고 말했습니다. 연준은 이날 수정전망에서 2025년 개인소비지출(PCE) 물가지수 상승률 전망치를 종전 2.1%에서 2.5%로 상향조정했습니다. 내년 미국 경제성장률은 2.1%로 예상했습니다.


배너


배너