인더뉴스 진은혜 기자ㅣ
<대치동 학원가 골목>
▲ 신대리: 네, 저희가 지금 들어와있는 골목 또한 학원가인가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, (상권은) 여기보다 한티역 쪽이 좋긴 해요. 여기도 지금 상권이 많이 형성되어 있고 이 앞에 있는 건물이 2017년도에 매각된 건물입니다. 이 건물도 보면 위층까지 학원이 들어와 있고 건물이 굉장히 오래됐는데도 임대수익률이 높았어요. 2017년도에 133억에 매입했는데 월세가 5000만원이 넘게 나와요. 제3종일반주거지역이 원래 250%인데, 이 건물은 350%까지 받았거든요. 이게 어떻게 그렇게 될 수 있냐면, 2003년도 전에는 종 세분화가 안 됐었어요. 예전에 지은 건물들은 높게 지은 건물들이 많거든요, 약 100% 정도 이득을 본 거죠.
▲ 신대리: 이런 건물들은 허름하다고 해서 다시 신축하면 안 되겠네요?
- 빌사남 김윤수 대표: 그 순간 250%로 줄어들죠. 신축하시면 안 되고 리모델링만 하셔야 합니다. 쉽게 설명해 드리자면 층이 한두 개 층 더 있는 거예요.
▲ 신대리: 그럼 임대수익을 더 얻을 수 있겠네요.
- 빌사남 김윤수 대표: 약 130평 이득을 본 셈이죠. 대지 평단가만 봤을 때는 약 1억 정도 되는데, 단지 평단가로만 볼 게 아니에요. 용적률 이득도 봤고 워낙 임대수익률도 높기 때문에 굉장히 매입을 잘한 사례라고 보여집니다.
▲ 신대리: 여기가 골목인데 이쪽 이면 평단가는 얼마인가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 여기는 거의 1억 정도 간다고 보시면 될 것 같습니다. 그리고 은마아파트사거리와 한티역 있는 대로변 쪽은 1억 중반까지 보시면 돼요. 장범준 씨 빌딩 가기 전에 잠시 들렸는데 여기도 굉장히 관심 있게 보셔야 할 도로입니다. 일단 도로가 반듯하고 넓어요. 만약에 대치동에 투자하신다고 하면 이쪽도 굉장히 유심히 보셔야 할 필요가 있습니다.
<장범준 빌딩>
▲ 신대리: 뒤에 보이는 건물이 장범준 씨 건물이죠.
- 빌사남 김윤수 대표: 한티역에서 도보로 5분 정도 걸리는 것 같아요. 여기가 학원가라고 보기에는 어렵고, 주택가에 위치한 건물입니다. 2014년도에 20억에 매입을 해서 리모델링을 조금 했습니다. 그때 당시에는 대출 규제가 없어서 실투자금이 10억이 안 들었어요.
▲ 신대리: 제가 알기로는 8억 정도 들었다고.
- 빌사남 김윤수 대표: 반지하 1호는 카페처럼 꾸며져 있는 걸로 알고 있는데 팬들도 많이 오신다고 하네요. 직접 사용하기도 괜찮고 지금 시세도 40억 정도로 굉장히 많이 올랐어요. 봄마다 벚꽃 연금도 받고 계시고, 빌딩 가격도 두 배가 되셨네요.
<한티역 인근>
▲ 신대리: 대표님이 이 건물에 대해 하실 말씀이 많으시다고요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 제가 굉장히 좋아하는 건물이고 사례입니다. 롯데백화점 바로 이면에 있는 건물이에요. 이 건물이 원래 3층짜리였는데 2012년도에 43억원에 매입을 해서 신축을 한 다음, 2년 만에 팔았습니다. 얼마에 판지 아세요?
▲ 신대리: 신축했으니까 많이 비싸게 팔지 않았을까요?
- 빌사남 김윤수 대표 : 약 73억원에 매각을 했습니다. 임대수익률이 그때 당시 매가 대비했을 때 5% 중반까지 나왔고 더 재미있는 것은 1년 뒤에 아무 건축행위도 하지 않고 89억원에 매각을 했습니다.
▲ 신대리: 그럼 1년 만에 16억 시세차익을 보신 거네요? 어떻게 1년 만에 시세차익을 볼 수 있나요?
- 빌사남 김윤수 대표: 일단은 임대수익이 받쳐줬거든요. 89억원에 매입을 했다고 하더라도 수익률이 4% 중반까지 나왔어요. 임대수익률이 받쳐줬기 때문에 그렇게 해서 매각이 되었던 것 같고, 지금은 110억 정도 예상됩니다. 굉장히 투자를 잘한 사례이고, 89억도 잘 샀다고 생각해요. 학원가를 많이 말씀드렸는데, 메인 상권은 바로 이쪽입니다.
▲ 신대리: 이쪽 라인 시세는 어떻게 되나요?
- 빌사남 김윤수 대표: 여기도 1억 중반까지 보셔야 해요. 안쪽까지도 상권이 많이 형성되어있습니다. 아까 보셨던 은마아파트사거리 도로변도 상권이 괜찮습니다.
<현우진 빌딩>
▲ 신대리: 대치동 학원가에서 명성을 떨치던 수학 강사 현우진 씨 빌딩 앞에 나와 있습니다.
- 빌사남 김윤수 대표: 학동역 바로 앞에 있는데, 커피빈이 들어와 있는 건물을 매입했어요, 작년에 매입했는데 얼마에 매입한 지 아세요? 무려 320억입니다. 제가 알고 있기로는 굉장히 수입이 많은 걸로 알고 있는데 굉장히 부럽습니다. 지금 커피빈이 들어와 있고 매각을 하면서 리스백한 건물입니다. 계약 기간은 2023년까지.
▲ 신대리: 그럼 2023년까지 커피빈이 계속 사용하는 건가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 네, 어떻게 보면 건물주에게 안 좋은 거예요. 이 건물은 지금 준주거지역이에요, 지금 상태로 건물을 쓰면 임대수익률이 낮아요. 준주거지역이니까 용적률이 400%까지 가능한데, 지금은 180%밖에 안 됩니다. 만약에 신축을 할 경우에는 8층까지 가능하기 때문에 현재로서는 리스백이 안 좋아 보입니다. 대지 평단가로 봤을 때는 약 1억 정도 되는데 역 바로 앞에 잘 샀어요.
▲ 신대리: 그럼 2, 3층은 일부러 공실로 유지를 하고 있는 건가요?
- 빌사남 김윤수 대표: 어찌 됐든 신축 계획이 있어서 2, 3층 임대주기가 애매해요. 만약에 한다고 하더라도 커피빈이 나갔을 때 명도하는 조건으로 임대를 할 가능성이 있긴 합니다.
▲ 신대리: 저도 오늘 대치동 둘러보면서 몰랐던 부분들을 많이 알게 되었는데요, 이제 정리하는 시간을 가져보시죠.
<총정리>
- 빌사남 김윤수 대표: 요즘 공실이 많은데 대치동은 거의 안 보였어요.
▲ 신대리: 대치동 임차인 특징이 뭐 있을까요?
- 빌사남 김윤수 대표: 대치동 임차인들이 대부분 매출이 높아요. 제가 알고 있기로 대부분 월매출 1억원이 넘는 것으로 알고 있고 임대료도 선불로 내요. 대치동 건물 중개도 해보고 직접 관리도 해봤지만 밀리는 임차인이 거의 없어요. 워낙 수익이 많이 나서.
▲ 신대리: 참 들으면 들을수록 매력적인 동네네요.
- 빌사남 김윤수 대표 : 오늘 대치역에서 만나서 신세계 건물-은마아파트-은마아파트사거리-학원가거리-장범준 빌딩-최애건물-현우진 빌딩까지 봤는데요, 굉장히 유익했던 것 같습니다. 아직 못 본 곳이 강남 역삼동, 논현동이 남았는데, 다음 시간에는 이쪽 지역을 돌아보도록 하겠습니다. 우선 가격을 정리해보자면 은마아파트사거리와 한티역 쪽은 1억 중반 정도 보시면 될 것 같고, 그 이면에 도로가 10미터 되는 도로변은 1억 정도, 그 안쪽으로는 더 낮아지고요.
▲ 신대리: 아까 좋아하셨던 도로와 가격이 비슷하네요?
- 빌사남 김윤수 대표: 강남 다른 곳과 비교해서 가격이 비싸거나 그런 곳은 아닌 것 같아요.
▲ 신대리: 똑같은 평당 1억 5000에 대로변이냐 사거리 이면이냐, 어디가 더 좋나요?
- 빌사남 김윤수 대표 : 저는 아까 봤던 유명한 학원 들어가 있는 건물. 개인적으로 저는 연 면적 큰 걸 좋아하거든요. 일단 면적이 커야 임대수익률도 크기 때문에 저라면 대로변보다는 이면에 연 면적 100% 더 받은 걸 살 것 같아요. 대치동은 강남 중에서도 매력적인 동네에요. 만약에 강남에 투자를 생각하신다면, 대치동을 관심 있게 보시면 좋을 것 같습니다. 앞으로도 미래가치가 좋고, 은마아파트가 만약 재건축된다면, 더 각광받을 것이라고 생각합니다.
