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[뉴스+] ‘뜨거운 감자’ 분양가상한제…복잡해진 셈법, 내 집 마련 전략은 ②

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Thursday, November 14, 2019, 18:11:52

강남권(중소형) 당첨 안정권 70점 이상...강북은 60점 넘어야 당첨 가능성↑
자금 조달 계획도 중요...‘전대임대 후 입주전략’ 통하지 않을 것 고려해야

 

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ “일종의 최고가격제인 분양가상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자잉여가 커지는 것이므로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상됩니다. 로또라는 말이 나올 정도입니다” (박원갑 KB국민은행 수석연구위원)

 

서울 27개 동이 분양가상한제 적용지역으로 선정되자 분양가상한제 적용을 받은 단지에 청약이 쏠릴 것을 우려하는 목소리가 커지고 있습니다. 분양가상한제 덕분에 서울 시내에서 시세보다 싸게 내 집을 마련할 기회가 커진 만큼 청약 전쟁이 치열해질 것으로 예상되기 때문입니다.

 

이에 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 수요자들의 머릿속은 복잡해졌습니다. 전문가들은 청약가점이 높은 수요자들은 분양가상한제 적용 단지를 노리되, 청약 당첨만큼이나 자금 조달 계획이 중요하다고 강조합니다.

 

◇ 강남 중소형 당첨 안정권은 70점...가점 애매하다면 분양가상한제 미적용 지역 노려야

 

전문가들은 청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 청약 대기자는 분양가상한제가 본격적으로 적용되는 단지를 기다리는 게 좋다고 말합니다. 청약1 순위 요건은 무주택자, 세대 주, 과거 5년 내 당첨 사실 없음 등입니다.

 

박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “기본적으로 강남권에서 당첨 안정권에 들려면 중소형은 70점을 넘어서야 할 것으로 보인다. 강북에서는 60점은 넘어야 당첨 가능성이 있지 않을까 생각된다”며 “주택도시보증공사(HUG) 분양도 여전히 시세보다 저렴하므로 꾸준히 청약하는 것도 나쁘지 않다”고 설명했습니다.

 

 

청약가점이 높지 않은 수요자에겐 다른 전략이 필요해 보입니다. 함영진 빅데이터랩장은 “청약가점이 30~40점대로 인기 단지 당첨이 애매한 가점자나 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 분양가상한제 미적용 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋을 것”이라고 조언했습니다.

 

다만, 수도권 아파트 청약을 고려한다면 해당 지역이 공급이 많은 곳인지, 분양가가 주변 시세보다 비싸지 않은지, 출퇴근 교통 여건이 양호한 곳인지 등의 요소를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 이 외에 차선으로 분양권이나 입주권 또는 입주 5년 차 이내 새 아파트 구입 등을 꼽을 수 있습니다.

 

◇ 당첨보다 중요한 건 자금계획...규제 꼼꼼히 살펴야

 

전문가들은 당첨보다 자금 조달 계획이 중요하다고 강조했습니다. 9억원이 넘으면 중도금 대출이 안 되는 데다 분양가상한제 적용 아파트가 시세의 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년 동안 아파트를 팔지 못하는 까닭입니다.

 

아울러 2년~5년으로 예상되는 의무거주요건 도입으로 입주 후 전세로 임대를 놓기 어려워집니다. 박 연구위원은 “그동안은 분양을 받고 잔금이 부족하면 전세로 자금을 조달했지만 이제는 이 같은 ‘전대임대 후 입주전략’이 통하지 않는다는 점을 고려해야 한다”고 강조했습니다.

 

또한, 분양가상한제 적용 아파트 당첨자의 경우 전수조사를 통해 자금출처 등을 확인할 가능성도 커서 이 점을 유념해야 합니다.

 

한편, 직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내에 분양할 아파트는 총 52개 단지 6만153호입니다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개 단지 2만 6917호입니다.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 한도 7월부터 줄어든다…스트레스 DSR 규제 강화

수도권 주담대 한도 7월부터 줄어든다…스트레스 DSR 규제 강화

2025.05.20 15:17:33

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회(위원장 김병환)는 20일 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행방안을 확정·발표했습니다. 이번 대출규제 조처는 오는 7월부터 본격 시행되며 서울·수도권을 제외한 지방에는 연말까지 6개월 동안 유예합니다. 권대영 금융위 사무처장은 "정부의 일관되고 확고한 가계부채 관리기조 일환으로 추진된 스트레스 DSR제도 3단계 시행으로 모든 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 대해 미래 금리변동 위험을 반영할 수 있는 선진화된 가계부채 관리시스템이 확고하게 구축됐다"고 스스로 평가했습니다. 그러면서 "스트레스 DSR은 특히 금리인하기 차주의 대출한도 확대를 제어할 수 있는 자동제어장치로 역할하는 만큼 앞으로 제도 도입 효과가 더욱 커질 것"이라고 전망했습니다. 전 업권 모든 가계대출에 적용 스트레스 DSR은 '갚을 수 있는 만큼 빌리고 처음부터 나눠갚는' 대출원칙 정착을 목표로 지난해 2월 1단계, 9월 2단계 규제가 시행됐습니다. 이 제도는 미래 금리변동위험을 DSR에 반영해 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과하는 게 핵심입니다. 연간 원리금 상환액이 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 않도록 제한하는 차주 단위 DSR 규제 아래에서 금리가 올라가면 대출한도는 그만큼 줄어들 수밖에 없습니다. 은행권 주택담보대출(주담대)에 우선도입된 스트레스금리는 1단계 0.38%p, 2단계에선 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.20%p, 비수도권 0.75%p를 적용하고 있습니다. 7월1일부터 시작되는 3단계 스트레스 DSR은 은행권과 2금융권 주담대, 신용대출, 기타대출 금리에 스트레스금리 1.5%를 부과합니다. 다만 서울·경기·인천을 제외한 지방 주담대에는 현행 2단계 스트레스금리(0.75%)를 올해 12월말까지 유지하기로 했습니다. 신용대출은 잔액 1억원 초과시 스트레스금리가 적용됩니다. 또 6월30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 DSR을 적용하기로 했습니다. 대출 얼마나 줄어드나 금융당국이 3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 차주 대출한도 영향을 분석한 결과 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 대출한도는 1000만~3000만원(3~5%) 가량 줄었습니다. 가령 연소득 1억원 차주가 30년만기, 연 4.2% 금리, 원리금균등상환 조건으로 5년혼합형(5년간 금리 고정후 6개월주기 변동) 주담대를 받는다면 대출한도는 5억9000만원으로 추산됩니다. 2단계 규제적용시 한도 6억3000만원에서 3300만원(5%) 줄어드는 셈입니다. 같은 조건으로 변동금리라면 5억9000만원에서 5억7000만원으로 1900만원(3%), 주기형(5년주기 금리변동)은 6억5000만원에서 6억4000만원으로 1800만원(3%) 가량 대출한도가 깎입니다. 연소득 5000만원 차주가 동일조건으로 주담대를 받을 때 대출한도는 변동형 3억원→2억9000만원(1000만원↓), 5년혼합형 3억1000만원→3억원(1700만원↓), 주기형 3억3000만원→3억2000만원(900만원↓)으로 떨어집니다. 신용대출 역시 금리유형과 만기별로 2단계 대비 차주별 대출한도가 100만~400만원가량 감소합니다. 연소득 1억원 차주가 5년만기, 만기일시상환, 금리 5.5% 조건으로 신용대출 받는다면 변동형 금리에선 2단계 대비 400만원(1억5200만→1억4800만원), 고정형 금리는 300만원(1억5400만→1억5100만원)으로 한도가 내려갑니다. 금융위, 3단계 규제 전 대출쏠림 경계 권대영 금융위 사무처장은 이날 3단계 스트레스 DSR 시행방안을 공개하면서 "7월1일 3단계 스트레스 DSR 시행 이전 대출 쏠림현상 발생 가능성을 감안해 전 금융권은 가계부채 관리에 만전을 기해달라"고 주문했습니다. 이어 "5월 가계대출 증가세가 확대될 우려가 있는 만큼 금융당국도 금융회사들의 월별·분기별 관리목표 준수여부를 철저하게 모니터링하고 필요시 즉각적으로 조처하겠다"고 강조했습니다. 권대영 사무처장은 "올해말 지방 주담대가 지방경기와 가계부채에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 스트레스금리 수준을 다시 검토할 계획"이라며 "3단계 스트레스 DSR 시행으로 서민·취약계층 등 실수요자에 과도한 자금위축이 발생하지 않는지도 꼼꼼하게 살피겠다"고 밝혔습니다.


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