인더뉴스 진은혜 기자ㅣ “일종의 최고가격제인 분양가상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자잉여가 커지는 것이므로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상됩니다. 로또라는 말이 나올 정도입니다” (박원갑 KB국민은행 수석연구위원)
서울 27개 동이 분양가상한제 적용지역으로 선정되자 분양가상한제 적용을 받은 단지에 청약이 쏠릴 것을 우려하는 목소리가 커지고 있습니다. 분양가상한제 덕분에 서울 시내에서 시세보다 싸게 내 집을 마련할 기회가 커진 만큼 청약 전쟁이 치열해질 것으로 예상되기 때문입니다.
이에 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 수요자들의 머릿속은 복잡해졌습니다. 전문가들은 청약가점이 높은 수요자들은 분양가상한제 적용 단지를 노리되, 청약 당첨만큼이나 자금 조달 계획이 중요하다고 강조합니다.
◇ 강남 중소형 당첨 안정권은 70점...가점 애매하다면 분양가상한제 미적용 지역 노려야
전문가들은 청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 청약 대기자는 분양가상한제가 본격적으로 적용되는 단지를 기다리는 게 좋다고 말합니다. 청약1 순위 요건은 무주택자, 세대 주, 과거 5년 내 당첨 사실 없음 등입니다.
박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “기본적으로 강남권에서 당첨 안정권에 들려면 중소형은 70점을 넘어서야 할 것으로 보인다. 강북에서는 60점은 넘어야 당첨 가능성이 있지 않을까 생각된다”며 “주택도시보증공사(HUG) 분양도 여전히 시세보다 저렴하므로 꾸준히 청약하는 것도 나쁘지 않다”고 설명했습니다.
청약가점이 높지 않은 수요자에겐 다른 전략이 필요해 보입니다. 함영진 빅데이터랩장은 “청약가점이 30~40점대로 인기 단지 당첨이 애매한 가점자나 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 분양가상한제 미적용 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋을 것”이라고 조언했습니다.
다만, 수도권 아파트 청약을 고려한다면 해당 지역이 공급이 많은 곳인지, 분양가가 주변 시세보다 비싸지 않은지, 출퇴근 교통 여건이 양호한 곳인지 등의 요소를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 이 외에 차선으로 분양권이나 입주권 또는 입주 5년 차 이내 새 아파트 구입 등을 꼽을 수 있습니다.
◇ 당첨보다 중요한 건 자금계획...규제 꼼꼼히 살펴야
전문가들은 당첨보다 자금 조달 계획이 중요하다고 강조했습니다. 9억원이 넘으면 중도금 대출이 안 되는 데다 분양가상한제 적용 아파트가 시세의 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년 동안 아파트를 팔지 못하는 까닭입니다.
아울러 2년~5년으로 예상되는 의무거주요건 도입으로 입주 후 전세로 임대를 놓기 어려워집니다. 박 연구위원은 “그동안은 분양을 받고 잔금이 부족하면 전세로 자금을 조달했지만 이제는 이 같은 ‘전대임대 후 입주전략’이 통하지 않는다는 점을 고려해야 한다”고 강조했습니다.
또한, 분양가상한제 적용 아파트 당첨자의 경우 전수조사를 통해 자금출처 등을 확인할 가능성도 커서 이 점을 유념해야 합니다.
한편, 직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내에 분양할 아파트는 총 52개 단지 6만153호입니다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개 단지 2만 6917호입니다.
