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[빌사남TV] “절세를 위한 법인 빌딩 투자는 끝났다”

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Friday, August 07, 2020, 17:08:23

[빌사남TV] 세법 개정이 빌딩 투자에 미치는 영향 편

▶ 빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남) : 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 회계법인 마일스톤의 양제경 회계사님과 7·22 세법 개정이 빌딩 매입에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.

 

▷ 양제경 회계사 : 그동안은 빌딩 거래 시 법인이 절세에 유리했어요. 법인세율과 소득세율의 차이 때문이지요. 같은 세금도 개인은 소득세 10억원을 낼걸 법인은 법인세 3억밖에 안냈어요. 그래서 저는 누구를 만나든 빌딩을 사려면 법인으로 하라고 얘기해왔고요.

 

그런데 앞으로는 개인과 법인이 똑같습니다. 먼저 개인소득세는 10억 초과 시 최고세율을 신설했고 지방소득세까지 49.5%의 세율이 적용됩니다. 건물 매매 시 기대 시세차익이 보통 10억은 넘잖아요? 사실상 모든 건물 매매 시 개정된 세법의 영향을 받게 될 거에요.

 

법인도 힘들어졌어요. 법인은 ‘개인유사법인’이라는 개념이 도입됐죠. 개인유사법인이 부동산 거래로 초과 유보소득을 얻을 경우 주주에게 배당한 것으로 간주하고 배당소득세가 적용됩니다.

 

가령 빌딩 거래로 시세차익이 25억원 발생했다면? 법인세는 5억원 정도 내고 남는 20억원 중 절반인 10억에 대해 배당소득세를 적용해 과세하겠다는 거예요. 그럼 4억6000만원정도 되니 25억 벌어서 총 9억6000만원은 세금으로 내는 거죠. 법인세율이 실질적으로 오르는 효과라고 봅니다.

 

빌사남 : 바뀐 내용으로 시뮬레이션을 돌려볼까요?

 

양제경 회계사 : 시가 50억원짜리 꼬마빌딩을 7년 보유했다가 30억원 시세차익을 남기고 매도할 경우, 개인 거래나 법인 거래나 세금차이가 약 2000만원밖에 차이가 안 나게 됩니다. 예전에는 이런 경우 5억원씩 차이가 났어요.

 

그리고 건물가액이 얼마든 법인과 개인의 차이가 별로 없다고 말하고 싶어요. “저희 건물은 30억짜리밖에 안되는데 법인으로 해도 돼요?” “저희 건물은 100억짜리인데 이것도 절세 효과가 많이 없나요?”라고 많이 물어보시는데, 개인으로 거래하나 법인으로 거래하나 똑같습니다.

 

부부 공동명의로 할 때도 한 7000만원 차이. 1인 법인이나 부부공동명의와도 한 1억원 정도 차이가 납니다.

 

빌사남 : 제일 좋은 건 부부 공동명의네요?

 

양제경 회계사 : 지금 세액으로만 놓고 보면 개인으로 지분을 많이 쪼갠 것. 자녀들을 넣거나. 근데 자녀가 들어가기 시작하면 취득 자금이 없는 경우가 대부분이라 증여세를 한 번 고려해야하죠.

 

빌사남 : 제일 안 좋은 건 1인 법인인가요?

 

양제경 회계사 : 시가 50억원 기준, 시세차익 30억원일 때 최대 1억원까지 세금 차이가 날 수 있어요. 근데 사실 큰 차이는 아닌 게 취득, 보유, 처분까지 7년 동안의 총 세금이 그정도라는 거거든요. 7년동안 1억이면 한 달에 100만원 꼴이네요. 무시할 수준의 차이는 아니지만 법인·개인 결정을 가름할 정도의 차이는 아니라고 봅니다.

 

제 생각엔 이제는 세금이 판단 기준이 되면 안 될 것 같아요. 세금 외적인 요소를 고려해야 하는데요. 가장 첫 번째가 대출. 제 경험상 법인은 대출이 더 많이 나와요. 그러나 내가 살 건물이 개인으로 대출이 더 잘 나온다면 개인으로 가는 거고요.

 

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이재형 기자 silentrock@inthenews.co.kr

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수도권 주담대 한도 7월부터 줄어든다…스트레스 DSR 규제 강화

수도권 주담대 한도 7월부터 줄어든다…스트레스 DSR 규제 강화

2025.05.20 15:17:33

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회(위원장 김병환)는 20일 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행방안을 확정·발표했습니다. 이번 대출규제 조처는 오는 7월부터 본격 시행되며 서울·수도권을 제외한 지방에는 연말까지 6개월 동안 유예합니다. 권대영 금융위 사무처장은 "정부의 일관되고 확고한 가계부채 관리기조 일환으로 추진된 스트레스 DSR제도 3단계 시행으로 모든 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 대해 미래 금리변동 위험을 반영할 수 있는 선진화된 가계부채 관리시스템이 확고하게 구축됐다"고 스스로 평가했습니다. 그러면서 "스트레스 DSR은 특히 금리인하기 차주의 대출한도 확대를 제어할 수 있는 자동제어장치로 역할하는 만큼 앞으로 제도 도입 효과가 더욱 커질 것"이라고 전망했습니다. 전 업권 모든 가계대출에 적용 스트레스 DSR은 '갚을 수 있는 만큼 빌리고 처음부터 나눠갚는' 대출원칙 정착을 목표로 지난해 2월 1단계, 9월 2단계 규제가 시행됐습니다. 이 제도는 미래 금리변동위험을 DSR에 반영해 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과하는 게 핵심입니다. 연간 원리금 상환액이 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 않도록 제한하는 차주 단위 DSR 규제 아래에서 금리가 올라가면 대출한도는 그만큼 줄어들 수밖에 없습니다. 은행권 주택담보대출(주담대)에 우선도입된 스트레스금리는 1단계 0.38%p, 2단계에선 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.20%p, 비수도권 0.75%p를 적용하고 있습니다. 7월1일부터 시작되는 3단계 스트레스 DSR은 은행권과 2금융권 주담대, 신용대출, 기타대출 금리에 스트레스금리 1.5%를 부과합니다. 다만 서울·경기·인천을 제외한 지방 주담대에는 현행 2단계 스트레스금리(0.75%)를 올해 12월말까지 유지하기로 했습니다. 신용대출은 잔액 1억원 초과시 스트레스금리가 적용됩니다. 또 6월30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 DSR을 적용하기로 했습니다. 대출 얼마나 줄어드나 금융당국이 3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 차주 대출한도 영향을 분석한 결과 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 대출한도는 1000만~3000만원(3~5%) 가량 줄었습니다. 가령 연소득 1억원 차주가 30년만기, 연 4.2% 금리, 원리금균등상환 조건으로 5년혼합형(5년간 금리 고정후 6개월주기 변동) 주담대를 받는다면 대출한도는 5억9000만원으로 추산됩니다. 2단계 규제적용시 한도 6억3000만원에서 3300만원(5%) 줄어드는 셈입니다. 같은 조건으로 변동금리라면 5억9000만원에서 5억7000만원으로 1900만원(3%), 주기형(5년주기 금리변동)은 6억5000만원에서 6억4000만원으로 1800만원(3%) 가량 대출한도가 깎입니다. 연소득 5000만원 차주가 동일조건으로 주담대를 받을 때 대출한도는 변동형 3억원→2억9000만원(1000만원↓), 5년혼합형 3억1000만원→3억원(1700만원↓), 주기형 3억3000만원→3억2000만원(900만원↓)으로 떨어집니다. 신용대출 역시 금리유형과 만기별로 2단계 대비 차주별 대출한도가 100만~400만원가량 감소합니다. 연소득 1억원 차주가 5년만기, 만기일시상환, 금리 5.5% 조건으로 신용대출 받는다면 변동형 금리에선 2단계 대비 400만원(1억5200만→1억4800만원), 고정형 금리는 300만원(1억5400만→1억5100만원)으로 한도가 내려갑니다. 금융위, 3단계 규제 전 대출쏠림 경계 권대영 금융위 사무처장은 이날 3단계 스트레스 DSR 시행방안을 공개하면서 "7월1일 3단계 스트레스 DSR 시행 이전 대출 쏠림현상 발생 가능성을 감안해 전 금융권은 가계부채 관리에 만전을 기해달라"고 주문했습니다. 이어 "5월 가계대출 증가세가 확대될 우려가 있는 만큼 금융당국도 금융회사들의 월별·분기별 관리목표 준수여부를 철저하게 모니터링하고 필요시 즉각적으로 조처하겠다"고 강조했습니다. 권대영 사무처장은 "올해말 지방 주담대가 지방경기와 가계부채에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 스트레스금리 수준을 다시 검토할 계획"이라며 "3단계 스트레스 DSR 시행으로 서민·취약계층 등 실수요자에 과도한 자금위축이 발생하지 않는지도 꼼꼼하게 살피겠다"고 밝혔습니다.


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