검색창 열기 인더뉴스 부·울·경

Estate 건설/부동산

2019년은 꼬마빌딩 투자 적기인가...그렇다면 어디?

URL복사

Friday, May 31, 2019, 17:05:55

빌사남TV 2화 ‘꼬마빌딩 사야 될까? 말아야 될까?’...빌딩시장 상황 및 투자 노하우 공개
RTI 적용 후 개인명의보다는 법인명의로 매입하는 추세...신사동 가로수길에 주목할 것

 

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ 저희 채널은 건물 매입 시 궁금해 하시는 부분들을 Q&A 방식으로 초보자분들도 이해하기 쉽게 제공해드리고 있고요. 뒤에 엄청난 꿀팁이 이어지니 오늘도 끝까지 시청 부탁드립니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 여러분들 이 이야기는 솔직히 어디에서도 들을 수 없는 얘기고요, 빌사남Tv를 통해서만 들을 수 있는 이야기이기 때문에 놓치지 말고 끝까지 봐주시기 바랍니다.

 

자 오늘도 도착한 사연 함께 볼까요?

 

[사연]

안녕하세요 빌사남님. 저는 꼬마빌딩 투자에 첫 도전하는 40대 주부입니다. 지난 주 빌사남tv를 보고 용기내서 사연 보냅니다. 최근 아파트를 매각하면서 목돈이 생겼는데 처음으로 꼬마빌딩에 도전해보려고 합니다.

 

평소 부동산 투자에 관심은 많지만 아파트 매매만 두어 번 해봤을 뿐 건물 투자는 처음이에요. 어떻게 시작해야할지 막막하고 남편은 리스크가 클 거라며 안전하게 통장에 넣어두자고 하네요. 하지만 저는 부동산 투자로 쏠쏠함을 맛봤기에 최대한 빨리 투자하고 싶습니다.

 

요즘 정부에서 대출규제도 강화했고 여러모로 서울에 집사기는 힘들어 보여요. 빌딩은 어떨지 궁금하네요. 올해 현시점에서 꼬마빌딩 매입해도 괜찮을까요? 의지는 강하지만 너무 성급한 것 아닐까 싶기도 하고 걱정입니다.

 

빌딩 전문가 빌사남님. 현 빌딩시장 상황과 전망 그리고 아낌없는 조언까지 부탁드려요.

 

[RTI 적용 이후 개인명의보다는 법인명의로 많이 사는 추세]

▲ 신대리: 대표님. 현재 꼬마빌딩 시장 상황에 대해 간략하게 소개해주시겠어요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 일단은 꼬마빌딩에 정의에 대해서 간략하게 설명해드리면, 꼬마빌딩이라고 하면 금액 50억 미만의 작은 빌딩을 꼬마빌딩이라고 하고요. 꼬마빌딩 중에서는 다가구주택이나 다세대주택이나 고시텔건물이나 이런 것도 다 포함됩니다.

 

그래서 지금 이 꼬마빌딩 시장은 아무래도 금액대가 낮다보니까 아파트 투자 하셨던 분들도

많이 관심을 보이고 있고, 그리고 지금 대출이 RTI(임대업이자상환비율)가 적용되면서 막힌 경향이 있는데 아직까지도 고객들이 많이 찾는 상황입니다.

 

▲ 신대리: 그렇다면 현 시점에서 꼬마빌딩을 사는 게 맞는 걸까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 꼬마빌딩이 2015년부터 가격이 굉장히 많이 올랐습니다. 그래서 2018년까지 굉장히 많이 올랐는데 제가 아까 방금 말씀드렸던 대출 규제 때문에 올해 같은 경우는 작년보다는 덜됐어요.

 

그리고 투자라는 게 잘될 때 투자하는 것보다 차라리 시장상황이 안 좋을 때, 거래가 더 안 좋을 때 투자하는 게 맞기에 저는 지금 사는 것을 추천 드립니다.

 

▲ 신대리 : 업자니까 당연히 사야 된다고 말하는 거 아니야? 라고 생각할 수 있는데요, 대표님 가족 친구가 산다고해도 말릴 생각 없으세요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네. 말릴 생각 없고요. 아무래도 이 업계에 계속 있다 보니까 이 주요지역의 빌딩들은 절대 떨어지지 않거든요. 특히 강남의 경우는 아예 떨어지지 않기 때문에 가족뿐만 아니라 저도 이제 투자하려고 계속 보고 있고.

 

▲ 신대리 : 어디보세요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 전 강남이죠. 사옥을 사는 게 목표인데요, 열심히 해야겠어요.

 

▲ 신대리 : 최근 아파트값도 많이 떨어져서 이슈가 많은데 그럼 빌딩은 가격에 전혀 영향이 없는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 서울 주요지역의 빌딩 가격은 아직 떨어지지 않았고 서울 외 지방지역 빌딩들은 영향이 있었는데, 아직까지 서울 주요지역 빌딩 가격은 떨어지지 않은 것 같습니다.

 

▲ 신대리 : 요즘 대출 이슈도 많아서 대출도 잘 안 나온다고 하는데, 빌딩 대출조건은 어떻게 생각하면 될까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 일단 작년 3월부터 RTI가 적용이 돼서 임대수익이 안 나오는 건물은 대출이 많이 안 나와서. 최근에는 개인명의보다는 법인명의로 많이 삽니다. 법인명의로 살 경우에는 방금 말씀드린 RTI가 적용되지 않기 때문에.

 

▲ 신대리 : RTI에 대해서 잠깐 소개해주시겠어요?

 

빌사남 김윤수 대표 : RTI란 임대업 이자상환비율로, 이자비율을 월 임대료해서 나눠서 상업용 건물 같은 경우 1.5배 적용해서 그게 안 나오면 대출도 안 나오는 게 있는데, 최근에는 RTI 때문에 법인으로 매입하는 경우가 많아졌습니다.

 

▲ 신대리 : 법인은 따로 RTI 규제를 안 받는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 법인은 따로 안 받고요.

 

[초반 지역 선정이 관건...팔린 매물 꾸준히 보며 안목 키워야]

▲ 신대리 : 잘 아는 부동산 사장님이 계신데, 꼬마빌딩도 일반 부동산에 가서 의뢰를 하면 되는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 일반 부동산도 다루긴 하는데, 근데 이 부동산업 하는 분들도 다 분야가 있습니다. 아파트 전문이라든지 상가 전문이라든지. 저 같은 경우는 빌딩만 했었고.

 

많이 다뤄본 분들을 만나는 것이 가장 중요합니다. 그 분이 노하우도 많고 매물도 많이 있기 때문에 꼬마빌딩 매입하신다고 하면 빌딩을 전문적으로 하신 분들을 만나는 걸 추천 드립니다.

 

▲ 신대리 : 사연을 보내주신 분처럼 꼬마빌딩을 처음 매입하려는 사람이 가장 먼저 해야 할 것들이 뭐가 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 일단 자금계획을 먼저 짜야겠죠. 자금계획을 짜서 어느 정도 빌딩을 매입할건지 그리고 대출을 얼마나 받을 건지. 그런 계획들을 짜고 그다음엔 이제 지역을 정해야겠죠.

 

투자 지역을 어디로 할 건지. 아무래도 빌딩같은 경우에는 환금성이 굉장히 낮아서 잘 팔릴만한 빌딩을 매입해야합니다. 그런 지역 선정을 초반에 잘 해야 합니다.

 

▲ 신대리 : 따로 스터디 같은 것도 들으면 좋을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 그렇죠. 저희가 깨알홍보를 좀 하자면, 자체적으로 ‘꼬마빌딩투자스터디’라고 해서 꼬마빌딩을 처음 매입하시는 분들을 위해서 강의를 하고 있는데 그것도 굉장히 도움이 많이 되고. 지금 저희가 14기까지 했는데 수강생이 450명 정도 됩니다.

 

건물주가 되신 분들은 한 50명 정도 되는 것 같습니다. 처음 매입하시는 거니까 스터디나 관련 책을 보시는 것도 좋습니다.

 

빌사남 김윤수 대표 : 가장 중요한 건 현장에 답이 있습니다. 현장에 가서 좀 물어보시고.

그리고 또 하나 추천 드리는 건 팔린 걸 많이 보셨으면 좋겠어요.

 

▲ 신대리 : 팔린 것들을 보면 도움이 되나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 예를 들어서 학창시절에 시험문제 풀 때도 기출문제를 풀면 뭔가 예상이 되잖아요. 그거랑 비슷하게 남들이 샀던 빌딩들을 보면 투자하는데 도움이 많이 됩니다.

 

[아파트 강남 3구와 빌딩 투자 시 강남은 다르다?....강남 어디를 노려야하나]

▲ 신대리 : 대표님, 지난주에 강남을 그렇게 말씀하셨는데, 강남 이렇게만 말하셔서 너무 막연했거든요. 조금만 더 강남 어디인지 살짝 알려주시면 안 되나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 알려드려도 되는지 모르겠는데...일단은 좀 말씀드리면 행정구가 강남구여야 됩니다.

 

아파트가 강남 3구해서 서초, 송파도 포함되는데, 그게 아니라 그냥 강남구고 강남구 내에서도 도곡동은 좀 아니에요. 아파트는 도곡동 너무 좋지만 빌딩투자하기에는 좀 좋진 않습니다. 제 개인적인 의견입니다.

 

개인적으로는 테헤란로 기준 위쪽이 괜찮아요. 신사동, 청담동, 논현동, 삼성동, 역삼동 그 다음 대치동까지도. 대치동은 테헤란로 밑이지만 학원가가 많이 형성되어 있어서 임대수익이 굉장히 좋거든요.

 

▲ 신대리 : 그 중에서 하나만 꼽자면?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 저는 개인적으로 좋아하는 동네는 신사동. 신사동 중에서도 압구정 로데오 여기가 아니라 가로수길. 거기가 제일 매각이 잘되고 찾는 분들도 워낙 많습니다.

 

▲ 신대리 : 저희 다음 화에는 가로수길 가보는 건 어떠신가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 좋습니다. 가게 되면 제가 하나하나 설명드릴 수 있을 것 같습니다.

가로수 길도 좋고 강남역 이면도 되게 좋아요. 강남역이랑 신논현 사이에 있는 언덕길이 있는 거기도 굉장히 좋고요.

 

최근에 삼성동이 많이 뜨고 있는데, 개인적으로는 삼성동이 개발되면 그 블럭 내에는 되게 괜찮지만, 지금 지하가 6층까지 파거든요. 영동대로가. 그걸 파면 사람들이 다 지하로 다닐 것 같아요. 제 개인적인 생각입니다. 진선씨도 코엑스 가면 밖에 안 나오잖아요?

 

▲ 신대리 : 네 그렇죠. 저도 지하에서 영화보고 밥 먹고.

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 다 안에 있기 때문에 저는 그 안에서 다 해결되지 않을까. 무조건 삼성동이라고 다 영향을 받는 건 아니라고 생각합니다. 더 말씀드리고 싶지만 저희가 아직 2화밖에 안됐습니다. 저희가 조금씩 꿀팁을 방출하도록 하겠습니다.

 

▲ 신대리 : 오늘도 유익한 시간되셨나요? 두 번째 촬영해보셨는데 어떠셨어요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 일단은 첫 번째 촬영보다는 그나마 괜찮아진 것 같고 계속 발전하는 모습 보여드리도록 하겠습니다. 신대리님은 어떠셨어요?

 

▲ 신대리 : 저는 프로답게 금세 적응했죠. 댓글로 빌딩 매입 시 궁금하신 사항이나 여러 가지 사연 남겨주시면 저희가 솔직하게 고민해결 도와드릴게요. 구독, 좋아요 눌러주세요.

English(中文·日本語) news is the result of applying Google Translate. <iN THE NEWS> is not responsible for the content of English(中文·日本語) news.

배너

진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr

배너

금융위 상호금융권 리스크관리 강화…과도한 수신경쟁엔 ‘경고’

금융위 상호금융권 리스크관리 강화…과도한 수신경쟁엔 ‘경고’

2025.05.28 17:10:19

인더뉴스 문승현 기자ㅣ오는 9월 전 금융권 예금보호한도 동시상향을 앞두고 정부와 금융당국이 선제적인 리스크 관리에 나섰습니다. 예금보호한도가 현행 5000만원에서 1억원으로 오를 때 발생할 수 있는 급격한 머니무브(자금이동) 또는 과도한 수신경쟁이 건전성이나 유동성 악화로 이어질 가능성에 대비하기 위한 것입니다. 금융위원회(위원장 김병환)는 28일 권대영 사무처장 주재로 행정안전부, 농림축산식품부, 해양수산부, 산림청, 금융감독원, 예금보험공사, 상호금융중앙회(신협·농협·수협·산림·새마을금고) 관계자가 참석한 가운데 '제1차 상호금융정책협의회'를 열었습니다. 권대영 사무처장은 모두발언에서 "최근 2년간 상호금융권의 건전성·수익성이 악화되는 상황에 대응해 금융당국과 관계기관이 선제적인 리스크관리를 위해 노력해 왔음에도 상호금융권의 여건은 여전히 녹록지 않다"며 "예금보호한도 상향이 상호금융권에 미칠 수 있는 리스크를 철저히 점검·관리해 나가야 할 것"이라고 강조했습니다. 일단 금융당국은 유동성·건전성이 취약한 조합을 중심으로 집중 모니터링하기로 했습니다. 금감원이 2022년 이후 상호금융권 수신금리·이동추이를 분석한 결과 예금보호한도 상향시 중소업권으로 수신이 유입(업권간 이동)되더라도 개별 금융기관별(업권내)로는 자금이 유출되는 등 영향이 상이할 수 있으므로 개별 금융기관 밀착 모니터링 강화가 필요하다는 것입니다. 금융당국은 또 예수금관리시스템을 통해 전체 조합의 예수금 변동을 실시간 모니터링하고 일별 변동내역을 집계해 관계기관간 공유하기로 했습니다. 만약 유동성 위기가 발생한다면 중앙회 자금지원을 통해 우선대응하는 한편 부족할 땐 한국은행이 특별대출이나 환매조건부채권(RP) 매매 등으로 개별조합의 유동성 위기를 조기 해결한다는 방침입니다. 금융당국은 상호금융권을 향해선 건전한 자금운용과 신뢰회복을 당부했습니다. 권대영 사무처장은 "과도한 수신경쟁은 금리왜곡과 건전성 악화라는 또 다른 리스크를 초래한다는 걸 경험적으로 알고 있다"며 "예금보호한도 상향으로 인한 자금이동이 상호금융권에 부담으로 작용하지 않도록 관계기관간 유기적인 협력이 그 어느 때보다 중요하다"고 말했습니다. 이어 "고금리 경쟁을 통한 외형성장보다 중요한 것은 건전한 자금운용과 신뢰회복"이라며 "각 중앙회는 개별조합이 단기 수신경쟁에 매몰되지 않도록 잘 관리하면서 동시에 적극적인 부실채권 정리, 연체율 관리 등 강도높은 자구노력도 차질없이 이행해 달라"고 요청했습니다. 각 상호금융중앙회는 실시간으로 건전성·유동성을 모니터링하며 이상징후 포착시 금융당국과 관계부처에 즉각 공유할 수 있도록 협조하겠다고 밝혔습니다.


배너


배너