빌사남 : 안녕하세요! 빌사남TV 김윤수입니다.
최근 정부 규제가 심해지면서 주택용도가 포함된 건물은 대출이 잘 안 나오죠? 그런데 계약 방법만 조금 바꾸면 대출을 더 받을 수 있습니다. 계약할 때 기입하는 '특약사항'을 이용하는 겁니다.
주택의 거래 기준일은 '양도일'이 원래 원칙입니다. 그런데 특약 사항에 "매수자가 주택 이외의 용도로 사용한다고 요청했다"고 작성하면 예외적으로 '계약일'을 기준으로 봅니다. 건물의 용도를 바꾸는 거죠.
매수자가 잔금을 지불하기 전에 해당 건물이 용도변경이나 멸실되면 주택이 아닌 땅이나 근린생활시설을 사들인 것으로 보기 때문에 대출을 더 받을 수 있습니다. 다만 다세대주택은 이런 약정을 하지 않고 잔금 전에 건물이 멸실이나 용도변경되는 게 더 이득입니다. 검토 결과 편법·불법이 아닌 정상적인 거래 방법입니다.
Q. 이렇게까지 주택 건물을 매입해야 하는 이유가 있나요?
빌사남 : 주택 건물은 대출이 안 나오기 때문에 기존에는 근린생활시설의 인기가 많았어요. 그런데 이젠 근린생활시설도 매물이 없잖아요? 그래서 주택을 활용하는 방법이 뜬 거죠. 일종의 틈새시장인데, 저도 최근에 이 방법으로 거래를 했습니다.
Q. 이 방식으로 아무 주택이나 매입해도 되나요?
빌사남 : 일단 매도인을 설득하는 게 쉽지 않아요. 다만 빌딩 매매가 급한 분들은 협조를 해줍니다. 주택일 때보다 빨리 매각되기 때문이죠.
그리고 건물 내 임차인들 전원의 명도를 받을 수 있는 건물을 찾아야 합니다. 매도인 명도 조건이 성립하는 건물을 먼저 찾아본 후, 매도인에게 이 방법이 가능하다고 설득하는 겁니다.
Q. 이렇게 계약하면 어떤 이득이 있나요?
빌사남 : 주택 건물의 용도를 바꾸려면 신축이나 리모델링 등 건축행위를 해야 합니다. 리모델링 전 건물은 완성되지 않았다는 이유로 저렴하죠.
절세효과도 있습니다. 법인으로 주택을 매입하면 취득세가 12%입니다. 기존에 주택을 보유했다면 세율이 더 높아질 수도 있어요. 그런데 특약사항을 이용하면 매수자는 취득세도 아낄 수 있죠.
주택에서 근린생활시설로 용도변경하는 건 이미 주차대수도 확보했기 때문에 크게 어렵지 않습니다. 투자자라면 주택 건물을 아예 거래 대상에서 배제하지 말고 이런 협상의 가능성을 검토해봐도 좋을 것 같아요. 중개인 분들한테 매도자와 이런 방향으로 협상한 주택 건물이 있는지 한번 물어보세요.
