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‘강남 주요 상권 중 평당 임대료 1위’...교육의 메카 대치동

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Wednesday, October 23, 2019, 10:10:45

빌사남TV 대치동 특집 1편...대한민국 사교육의 중심 대치동 상권분석

인더뉴스 진은혜 기자ㅣ

 

<대치역 앞>

 

▲신대리: 안녕하세요, 빌사남TV입니다. 오늘은 교육의 메카 대치동에 나와있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 오늘은 대치역에서부터 학원가를 지나 전체적으로 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

▲ 신대리: 대치동 꼬마빌딩에 관해서도 설명해주시는 거죠?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네 상권을 비롯해서 아파트도 조금 설명해드리겠습니다. 대치동 대표 아파트 은마아파트 쪽도 돌아볼 거고요. 상가 안에 맛집도 있으니까 돌아보도록 하겠습니다. 가보시죠.

 

<신세계 소유 빌딩 앞>

 

▲ 신대리: 네, 뒤에 보이는 건물에 대해서 간략하게 설명해주시겠어요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 대치역 바로 앞 대치사거리 코너에 있어서 위치가 굉장히 좋고요. 2018년 신세계 그룹에서 약 570억원에 매입을 했습니다. 평단가로 봤을 때는 약 1억 5800만원정도로 제가 봤을 때는 저렴하게 매입을 한 것 같아요. 연 면적도 1500평이 넘어서 사용하기 좋은 건물입니다.

 

▲ 신대리: 노브랜드라든지 신세계 브랜드들이 들어와 있네요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 노브랜드, 이마트, 스타벅스도 들어와 있고 신세계 관련된 업체들이 굉장히 많이 들어와 있습니다.

 

▲ 신대리: 신세계 그룹이 부동산을 정말 많이 소유하고 있는 것 같아요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 여기 같은 경우에는 특이하게 매입을 했어요. 대치동은 신세계가 매입한 사례가 없는데 위치가 배후세대가 워낙 많고 공실률도 낮아서 신세계 자체 브랜드를 넣어서 건물 운영하기 굉장히 좋은 환경입니다. 조금 이동해서 은마아파트 쪽으로 가보겠습니다.

 

<은마아파트 앞>

 

▲ 신대리: 저희는 은마아파트 앞에 나와있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 은마아파트는 28개 동, 총 4400세대 정도 됩니다. 한 블록 자체가 아파트로 되어있고 1979년도에 지어졌습니다. 은마아파트는 강남개발 초기 때 지어진 아파트라서 굉장히 오래되었거든요. 여기 일대로 학원가들이 형성되어있습니다. 제가 알고 있기로는 25평 아파트가 20억 정도 되는 거로 알고 있어요.

 

▲ 신대리: 전세가는 얼마정도인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 전세가는 굉장히 낮아요. 4-5억 정도 되는데 위치는 너무 좋지만, 워낙 오래된 아파트라서 층간소음도 되게 심할 거예요.

 

▲ 신대리: 은마아파트가 재건축된다면 래대팰(래미안 대치 팰리스)을 능가할 수 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 워낙 대단지고 재건축이 된다면 대치동에서 제일 비싼 아파트가 되지 않을까 싶습니다. 대치동은 꼬마빌딩 투자하기 굉장히 좋아요.

 

▲ 신대리: 구체적으로 어디에?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 은마아파트 사거리 쪽 은마아파트와 한티역 사이. 학원가가 투자하기 굉장히 좋고, 여기 수요는 배후세대뿐만 아니라 전국적으로 오거든요. 제가 봤을 때는 여기 상권은 계속 유지될 것 같습니다.

 

<은마아파트 사거리>

 

▲ 신대리: 대한민국 사교육의 중심 대치동 학원가에 나와있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 학원가는 여기 은마아파트 사거리를 중심으로 한티역까지 형성돼있고, 대로변에도 형성이 돼 있지만 그 이면에도 형성이 돼있습니다. 강남을 개발할 때 가장 먼저 한 게 학군을 넣는 거였어요. 종로구나 중구에 있던 명문 학교들을 다 이쪽으로 이전시켰거든요.

 

학군의 영향력이 굉장히 커요. 강남을 초반에 개발하면서 가장 많은 영향을 주기도 했습니다. 제가 항상 말씀드렸던 테헤란로 기준 북쪽으로는 학교들이 많이 없고 남쪽으로 밀집되어있거든요.

 

▲ 신대리: 대표님은 테헤란로 북쪽을 좀 더 좋아하시잖아요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그렇죠. 저는 항상 강남 말씀드릴 때 테헤란로 북쪽으로 투자하시라 말씀드리는데, 만약 테남으로 투자하신다면 저는 대치동을 강력 추천해 드립니다. 대치동이 강남 상권 중에서 임대료 수준이 제일 높아요. 평당 임대료가 굉장히 높습니다. 보통 강남구 요구수익률이 3%인데 여기는 4-5%까지 나오거든요.

 

다른 상권 같은 경우에는 상부층에 학원이 들어가기 쉽지 않거든요. 근데 대치동은 상부층까지 다 학원이 들어가고, 학원이 임대료를 굉장히 많이 내는 상황입니다. 권리금까지 형성되어있고요. 공실 위험은 크게 없습니다. 만약에 강남에 투자하신다고 하면 대치동을 검토해보실 필요가 있어요.

 

▲ 신대리: 대치동에 교통체증이 가장 심할 때가 저녁 시간이라던데요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 지금 시간은 괜찮은데, 아이들 학원 보낼 때, 그리고 밤에 학원 다 끝나고 픽업하러 올 때. 그때 여기 일대가 차가 엄청 많아요. 우리나라 사람들이 학군에 대한 욕심이 커서 여기 상권은 쉽게 무너지지 않을 것 같습니다. 여기 와서 보면 공실이 거의 없어요. 빽빽하게 다 차 있죠. 학원가 안으로 들어가 볼까요?

 

<대치동 학원가 이면>

 

▲ 신대리: 네, 저희는 방금 은마아파트 사거리에서 이면으로 좀 들어와 있습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 은마아파트 바로 맞은편에 있는 곳인데, 여기는 건물이 많지 않은 곳이긴 해요. 학원가라고 하기 애매한데, 여기도 보면 학원이 다 들어와 있어요.

 

▲ 신대리: 저 끝까지 다 독서실, 학원이 들어와 있네요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 이 건물도 보면 되게 허름한데 꼭대기 층까지 학원이 다 들어와 있어요. 그리고 여기 앞에는 재개발지역이 있어요. 이게 개발되고 나면 여기가 더 좋아질 것으로 생각이 됩니다.

 

▲ 신대리: 여기는 아파트가 들어오는 건가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 학원가가 형성되면서 주거수요도 더 많아졌어요. 주거수요가 많아서 임대하기에는 최적의 조건인 거죠.

 

▲ 신대리: 근데 요즘 저출산 문제가 심각해지고 있는데, 대치동의 인기도 식지 않을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 전혀 그렇지 않을 것으로 생각이 되는데요, 오히려 집중되지 않을까요? 원래 두 명 낳던 거 한 명만 낳고 잘 키우자. 마인드가 있으니까요. 오히려 대치동 학구열이 더 불타오르지 않을까 싶습니다.

 

- 신대리 : 네, 앞으로 가면서 대치동 학원가를 더 자세히 보고 벚꽃 연금의 주인공 장범준 씨 건물을 살펴보도록 하겠습니다.

 

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진은혜 기자 eh.jin@inthenews.co.kr

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강남·서초·송파·용산 LTV 50→40…1주택자 전세대출한도 2억으로

강남·서초·송파·용산 LTV 50→40%…1주택자 전세대출한도 2억으로

2025.09.07 20:32:25

인더뉴스 문승현 기자ㅣ금융위원회가 수도권 중심 가계부채 관리강화방안 이른바 6·27대책의 일관된 관리기조 아래 추가적인 대출수요 관리방안을 발표했습니다. 7일 금융위는 서울·수도권에 향후 5년동안 총 135만호(연간 27만호)의 신규주택 공급(착공)을 골자로 한 새정부 '주택공급 확대방안'의 후속조치 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이번 가계부채 추가관리방안을 내놓았습니다. 규제지역 LTV 강화 투기 및 투기과열지역, 조정대상지역 등 규제지역으로 지정된 강남·서초·송파(강남3구)와 용산구에 적용되는 가계대출 주택담보대출(주담대)의 담보인정비율(Loan to Value·LTV) 상한이 기존 50%에서 40%로 강화됩니다. 비규제지역은 현행 그대로 70%를 유지합니다. 이 조처는 무주택자·처분조건부 1주택자를 대상으로 하며 오는 8일부터 바로 시행됩니다. 수도권·규제지역내 주택구입목적 주담대 최대한도를 소득·집값 상관없이 6억원으로 일괄제한한 6·27대책에 이어지는 추가규제인 셈입니다. 금융당국은 주택가격과 대출규모가 상대적으로 큰 규제지역내 대출수요를 억제하면서 가계와 금융회사의 건전성 관리를 강화하기로 했습니다. 주택매매·임대사업자 대출제한 수도권·규제지역내 주택매매·임대사업자의 주담대 LTV는 현행 30%(비규제지역 60%)에서 0%로 대폭 강화합니다. 6·27대책의 규제우회수단으로 이용될 수 있는 '사업자대출'을 전면차단하는 조처입니다. 역시 8일부터 즉각 시행됩니다. 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역내 주택취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주담대를 받는 것도 금지됩니다. 다만, 임대주택 공급위축 등 부작용 가능성을 감안해 주택 신규건설시 최초 대출, 공익법인의 대출, 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등에는 예외를 허용합니다. 1주택자 전세대출 문턱 높인다 1주택자는 8일부터 주택소재지와 무관하게 수도권·규제지역내 전세대출한도가 2억원으로 일원화됩니다. 그간 수도권 기준 1주택자 전세대출한도는 서울보증보험(SGI) 3억원, 주택금융공사(HF) 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG) 2억원 등 전세보증기관별로 달랐습니다. 신진창 금융위 금융정책국장은 "전세대출이 전셋값을 밀어올리고 결국 주택매입가격을 올리는 힘으로 작동했다"며 "무분별하게 느는 전세보증 규모와 전세대출 규모에 일정 정도의 제약은 불가피하다"고 말했습니다. 금융위 추산에 따르면 전세대출 한도가 3억원에서 2억원으로 줄면 기존 보증기관 3사의 수도권 대출이용자 30%가량이 영향을 받고 대출금액은 평균 6500만원 줄어듭니다. 금융위는 "전세대출은 최근 10년 연평균 증가율이 18.5%에 달할 정도로 빠르게 늘고 있다"며 "전세대출 관리를 강화해 갈 것"이라고 밝혔습니다.




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