조명, 방부목 등 세부 견적 나오는 '실시설계'
공사업체들의 실시설계 통해 견적비교 가능
인더뉴스 이재형 기자ㅣ1992년 준공됐던 강남의 한 상가건물이 28년만에 오피스 사옥으로 탈바꿈했습니다. 꼬마 빌딩의 눈부신 변화, 비용은 얼마나 들었을까요?
빌사남 김윤수 대표(이하 빌사남) : 사무공간이 굉장히 깔끔하게 변했네요?
이윤호 이사 : 노출 천장에 레일등을 달아 사무공간을 밝혀줬어요. 필요에 따라 조명 위치나 개수를 추가할 수 있어 굉장히 실용적이죠.
수납공간은 벽과 가구의 구분을 없앤 디자인을 적용했어요. 여기 전용면적이 약 18평인데도 재료 색을 한 가지 톤으로 맞추니 공간이 시원해보이고 개방감 있어 보이죠? 책장은 건축주분이 원래 일반 책꽂이를 사용하셨는데 서류의 색이 가지각색이라 지저분해보일 수 있거든요. 그래서 도어를 달아드렸어요.
빌사남 : 지난 촬영 때 화장실도 봤었죠. 어떻게 변했나요?
이윤호 이사 : 화장실은 굉장히 작고 보완할 곳이 많았습니다. 남·녀 화장실을 한 곳에 두기엔 면적이 부족해 층마다 번갈아가면서 설치했어요.
빌사남 : 화장실이 계단실에서 약간 올라와있네요?
이윤호 이사 : 배관을 아래층에 설치하기 어려워 위층 바닥에 설치를 했더니 높이가 올라갔어요. 에어컨 배관, 천장배관은 깨끗하게 SMC천장재료로 마감해줬고, 전공구도 깔끔한 디자인으로 마무리 했습니다.
세면대는 ‘카운터 형태’를 적용했어요. 열어보시면 순간온수기가 있죠? 건물 설계 상 보일러를 활용할 수 없는 곳이라 이걸 설치해 더운 물이 나오게 한 거죠. 오래된 건물은 단열이 안 돼 겨울철 동파사고 우려가 높은데 보온을 위해 라디에이터를 달았어요.
빌사남 : 보통 이게 없어 온열기를 틀어놓으시는데 화재 위험이 높아 문제죠.
이윤호 이사 : 그렇죠. 라디에이터는 요즘 제품들이 잘 나와 일반 건축주분들도 쉽게 설치할 수 있습니다. 건물은 냉난방까지 되면 좋겠지만 냉방은 포기하더라도 안전과 편의를 위해 난방은 꼭 신경써주셔야 좋습니다.
빌사남 : 지금 여기가 5층에서 옥상 올라가는 부분인데 마치 전망대 같은 느낌이 나요.
이윤호 이사 : 멋스럽기도 하지만 사실 제대로 된 계단이 들어가기엔 공간이 협소해 회전계단을 설치했어요. 여기가 원래 기존 물탱크 시설 자리였거든요. 바닥을 뚫어 이렇게 만든 거죠.
빌사남 : 옛날 건물들은 물탱크실이 있지만 요즘은 다 직수로 끌어다 쓰잖아요.
이윤호 이사 : 시관로에서 나오는 수압이 3km 정도 되요. 그 정도면 5층까지는 무리 없이 쓰세요. 그게 넘어갈 때 물탱크를 설치하는데, 꼬마빌딩 같은 경우는 굳이 안하셔도 되는 거죠.
빌사남 : 5층에 올라와보니 햇빛이 굉장히 잘 들어와요. 이쪽이 남향이죠?
이윤호 이사 : 네. 이쪽이 남향이라 커튼월 디테일을 사용했어요. 밖에서 볼 땐 갑갑해 보일 수 있는데 막상 안에서 보면 개방감이 뛰어납니다.
◇ 공사 비용 구체화하는 '실시설계'...합리적 비용 위해 견적 자세히 따져야
빌사남 : 이곳 공사에 얼마나 시간이 걸렸나요?
이윤호 이사 : 총 5개월 정도 걸렸습니다. 이곳 건물 규모는 총 연면적이 150평, 대지면적은 50평정도인데, 철거량도 많고 건물 전체 외관을 거의 다른 재료로 복원하다 보니 일반적인 리모델링보단 오래 걸렸어요. 원래는 4개월이 목표였는데 민원으로 인해 기간이 한 달 늘기도 했죠.
빌사남 : 역시. 흔히 이런 얘기도 해요. 아무것도 없는 곳은 건물 지어도 민원이 들어온다고. 공사비용은 얼마 들었나요?
이윤호 이사 : 이 건물은 연면적 150평에 인테리어 포함해서 싹 바꾼 케이스인데요. 리모델링 중에 최상급이다보니 평단가가 350만원정도 들었습니다. 건물 전체를 하나의 사옥으로 쓰시다보니 디테일한 가구 인테리어 디자인까지 견적에 포함됐어요.
빌사남 : 보면 리모델링 견적도 천차만별이고 무엇보다 제일 좋게 생각했던 게 실시설계였는데, 한번 설명해주세요.
이윤호 이사 : 설계는 크게 ‘계획설계’ ‘기본설계’ ‘실시설계’의 3단계로 구분합니다.
계획설계는 콘셉트와 대략적인 규모를 갖고 청사진을 만드는 작업입니다. 여기서 콘셉트의 90% 이상이 잡혀요. 계획설계 이후 기본설계인데, 기계·전기·설비 등이 들어가기 위한 인허가 등의 내용이 포함됩니다.
이 두 단계는 공사를 위한 설계가 아니에요. 공사를 위한 설계는 조명, 화장실 도기, 자갈 디테일, 방부목 규격 등을 지정해주는 작업인데요, 그 작업을 실시설계라고 보면 됩니다.
빌사남 : 어떤 것을 사야하는지 정해줘서 좋아요. 공사업체 중에는 실시설계 없이 바가지요금을 씌우는 곳도 많거든요. 같은 공사도 가격차이가 날 수 있지만 실시설계로 재료를 정해주면 비율이 크게 차이나지 않아요.
이윤호 이사 : 실시설계로 제품을 지정하면 공사디테일의 견적이 나오기 때문이죠. 리모델링 전에 여러 건설사에게 도면을 주시고 견적을 최대한 많이 비교해보세요. 견적을 받고 생각하신 것보다 높거나 낮다 싶으면 설계자와 상담해 설계를 변경할 수 있습니다.
