▶빌사남 김윤수 대표(이하 ‘빌사남’) : 안녕하세요. 빌사남 김윤수입니다.
오늘은 법무법인 산하의 고아라 변호사를 모시고 건물주와 예비 건물주가 꼭 알아야 할 법률상식 세 가지를 말씀드리겠습니다. 고 변호사님 안녕하세요. 요즘 건물주들에게 문의가 많이 들어온다고요?
▷고아라 변호사 : 요즘 워낙 부동산 정책이 많이 발표되다보니 부동산 법률 상담 문의도 많은 것 같습니다.
▶빌사남 : 제가 다른 방송에서 건물주가 바뀔 경우에 대해 임차인의 권한이 생긴다고 말한 적이 있어요.
▷고아라 변호사 : 임대인이 바뀌면 임차인은 아직 임대차 기간이 존속 중이라도 언제든 계약 해지 통고를 할 수 있게 됐습니다. 대부분의 건물주는 건물을 매수할 때 많은 돈을 대출 받아 사는 경우가 많은데요. 그 때문에 임차인의 해지 통고를 받고 당황하는 경우가 많더라고요.
▶빌사남 : 잔금 전에 확인서를 받아야 한다는 게 그런 이유인가요?
▷고아라 변호사 : 네. 해지통고를 피하려면 건물주는 임차인에게 임대인이 바뀔 것을 미리 고지한 뒤 “임대차를 여전히 유지하겠다”는 확인서를 받아두는 게 좋습니다.
▶빌사남 : 임대차 계약이 ‘묵시적 갱신’되는 경우는 어떨까요?
▷고아라 변호사 : 계약이 끝나기 6개월 전부터 1~2월 사이의 기간 동안 임대인이 계약조건을 바꾸거나 계약 거절을 통지하지 않을 경우, 종전 계약과 동일한 조건에 계약 기간이 1년 갱신되는 것을 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다.
물론 묵시적 갱신이 됐다고 해도 이후 필요에 따라 해지할 수는 있습니다. 문제는 민법과 상가임대차보호법 중 어느 법을 적용받느냐에 따라 해지 권한이 달라진다는 겁니다.
민법에선 묵시적 갱신에 대해 임대인과 임차인 모두 언제든 해지 통고를 할 수 있습니다. 반면 영세상인 보호를 위해 존재하는 상가임대차보호법에선 임차인만 해지 통고를 할 수 있죠. 임대인은 묵시적 갱신을 통해 종전과 동일한 조건에 1년 계약이 된 경우 그동안은 해지권한이 주어지지 않습니다.
그래서 건물주라면 어떤 법을 적용받을지 생각해야 합니다. 환산보증금(보증금과 월세*100을 합산한 금액이 서울 기준 9억원 이하)을 초과하는 임대차계약의 묵시적 갱신은 상가임대차보호법이 아닌 민법이 적용돼요. 그러면 임대인도 계약 해지 권한을 가질 수 있는 거죠.
▶빌사남 : 아하. 그럼 환산보증금을 초과하는 임차계약인 경우 건물주라면 묵시적 갱신을 통해 해지 권한을 얻는 게 계약 중단에 더 유리할 수도 있겠네요.
▶빌사남 : 상가임대차보호법이 적용되는 임차인은 해지 통고하면 3개월 뒤에 나가면 되잖아요.
▷고아라 변호사 : 그렇죠. 민법에선 임대인은 해지통고 후 6개월부터, 그리고 임차인은 해지 통고 후 1개월부터 효과가 생깁니다.
자주 있는 일은 아니지만 임차인들이 임차료를 깎을 목적으로 한꺼번에 나간다고 통고하는 담합 사례도 있어요. 임대인들 입장에선 당황스러운 상황이죠. 공실이 생기면 건물의 가치가 떨어지거든요. 그래서 묵시적 갱신 전에 재계약서를 미리 작성해두는 걸 추천 드립니다.
▶빌사남 : 임대차 계약을 갱신하면서 갱신요구권을 인정받기 위해 본인이 아닌 지인을 명의로 넣기도 하더라고요. 명의가 바뀌면 그때부터 10년은 머물 수 있거든요.
▷고아라 변호사 : 그럴 경우에 대비해 계약 시 특약 사항에 이전 임차인과 새 임차인의 관계에 관한 한 마디만 적으면 될 것 같아요. 전·후 임차인들이 실은 동일한 임차인이라는 내용을 기재를 해두는 거죠.
