인더뉴스 박호식 기자ㅣHDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주를 위해 국내 도시정비사업에서 역대급 조건을 제시하는 승부수를 던졌습니다.
금융 조건, 이주비, 공사비, 공사기간, 미분양 대물변제 등 모든 조건이 조합원의 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는데 초점이 맞춰졌다는 평가입니다.
HDC현대산업게발이 제안한 사업비 조달 금리는 CD+0.1%로 경쟁사 CD+0.7% 보다 대폭 낮은 도시정비사업 사상 최저 수준입니다. 사업비 전체 규모가 수천억원에 이르는 만큼 조합의 금융이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획변경 기간까지 고려하면 수백억원의 이자 차이가 발생할 수 있습니다.
조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저 이주비는 세대당 20억원(LTV 150%)으로 제시됐습니다. 이 또한 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준입니다. 자산평가 금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있습니다. 이주비를 초과하는 추가대출에도 동일한 LTV를 적용해 모든 조합원의 상황을 세밀하게 반영했다는 설명입니다.
◇ HDC현대산업개발과 포스코이앤씨 조건 비교
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구 분 |
HDC현대산업개발 |
포스코이앤씨 |
비 고 |
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사업비 금리 |
CD + 0.1% |
CD + 0.7% |
0.6%차이 |
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최저이주비 |
20억 (LTV 150%) |
16억 (LTV 160%) |
4억차이 |
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공사비 |
평당 858만 원 |
평당 894만 원 |
36만원차이 |
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공사기간 |
42개월 |
47개월 |
5개월차이 |
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미분양대책 |
상업시설 |
최초 일반분양가와 준공시 감정평가금액 중 높은금액 |
관리처분가격 |
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업무시설 |
없음 |
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사업추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만원으로 조합의 예정가(960만원) 대비 100만원 이상 낮고, 경쟁사의 894만원보다도 저렴합니다. 사업성 제고를 위해 포스코보다 5843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했습니다. 이는 지하 공간 활용과 수익형 비주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략이라는 설명입니다.
공사기간은 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당긴 일정입니다. 공기 단축은 임시거주비, 금융이자 비용 감소는 물론 상가 등 비주거시설의 조기 수익실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어집니다.
단지 계획 측면에서도 HDC현산은 9개동 설계를 제안해 포스코이앤씨(12개동)보다 인동거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었습니다. 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는데 초점이 맞춰졌습니다.
주거시설은 물론 상가와 오피스 등 비주거시설에 대한 미분양 리스크 대응도 파격적입니다. 조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생시 ‘최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제’ 조건을 제시했습니다. 이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지 효과가 크며, 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다는 평가입니다.
한편 경쟁사 포스코이앤씨가 제시한 사업비 금리는 CD+0.7%, 최저이주비는 16억원, 평당 공사비는 894만 원으로 알려져 있습니다. 대물변제 조건에서는 상업시설의 경우 관리처분가격 기준으로 보장하고, 업무시설은 대물변제 없이 책임임차 방식입니다.
정비업계 관계자는 “표면적으로 비슷해 보여도 실제 조합원 입장에서 체감하는 차이는 HDC현대산업개발이 절대적으로 유리하다”며 “사업의 안정성, 수익성, 부담완화 수준 모두에서 압도적인 차이가 있다”고 말했습니다.
