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HDC현대산업개발, 용산정비창 승부수 던졌다…도시정비 역대급 조건 제시

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Friday, May 02, 2025, 14:05:56

사업비 CD+0.1%, 최저이주비 20억원, 평당 공사비 858만원 제안
상가 등 미분양시 최초 분양가 대물변제, 공사기간 단축 등도

 

인더뉴스 박호식 기자ㅣHDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주를 위해 국내 도시정비사업에서 역대급 조건을 제시하는 승부수를 던졌습니다.

 

금융 조건, 이주비, 공사비, 공사기간, 미분양 대물변제 등 모든 조건이 조합원의 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는데 초점이 맞춰졌다는 평가입니다.

 

HDC현대산업게발이 제안한 사업비 조달 금리는 CD+0.1%로 경쟁사 CD+0.7% 보다 대폭 낮은 도시정비사업 사상 최저 수준입니다. 사업비 전체 규모가 수천억원에 이르는 만큼 조합의 금융이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획변경 기간까지 고려하면 수백억원의 이자 차이가 발생할 수 있습니다​.

 

조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저 이주비는 세대당 20억원(LTV 150%)으로 제시됐습니다. 이 또한 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준입니다. 자산평가 금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있습니다. 이주비를 초과하는 추가대출에도 동일한 LTV를 적용해 모든 조합원의 상황을 세밀하게 반영했다​는 설명입니다.

 

           ◇ HDC현대산업개발과 포스코이앤씨 조건 비교

구 분

HDC현대산업개발

포스코이앤씨

 

사업비 금리

CD + 0.1%

CD + 0.7%

0.6%차이

최저이주비

20 (LTV 150%)

16 (LTV 160%)

4억차이

공사비

평당 858만 원

평당 894만 원

36만원차이

공사기간

42개월

47개월

5개월차이

미분양대책
(대물변제)

상업시설

 최초 일반분양가와 준공시 감정평가금액 중 높은금액

관리처분가격

 

업무시설

없음

 

 

사업추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만원으로 조합의 예정가(960만원) 대비 100만원 이상 낮고, 경쟁사의 894만원보다도 저렴합니다. 사업성 제고를 위해 포스코보다 5843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했습니다. 이는 지하 공간 활용과 수익형 비주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략이라는 설명입니다​.

 

공사기간은 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당긴 일정입니다. 공기 단축은 임시거주비, 금융이자 비용 감소는 물론 상가 등 비주거시설의 조기 수익실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어집니다.

 

단지 계획 측면에서도 HDC현산은 9개동 설계를 제안해 포스코이앤씨(12개동)보다 인동거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었습니다. 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는데 초점이 맞춰졌습니다.

 

주거시설은 물론 상가와 오피스 등 비주거시설에 대한 미분양 리스크 대응도 파격적입니다. 조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생시 ‘최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제’ 조건을 제시했습니다. 이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지 효과가 크며, 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다​는 평가입니다.

 

한편 경쟁사 포스코이앤씨가 제시한 사업비 금리는 CD+0.7%, 최저이주비는 16억원, 평당 공사비는 894만 원으로 알려져 있습니다. 대물변제 조건에서는 상업시설의 경우 관리처분가격 기준으로 보장하고, 업무시설은 대물변제 없이 책임임차 방식입니다.

 

정비업계 관계자는 “표면적으로 비슷해 보여도 실제 조합원 입장에서 체감하는 차이는 HDC현대산업개발이 절대적으로 유리하다”며 “사업의 안정성, 수익성, 부담완화 수준 모두에서 압도적인 차이가 있다”고 말했습니다.

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박호식 기자 hspark@inthenews.co.kr

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한신평 “NH투자증권 증자, 자본적정성·사업경쟁력·유동성 대응 강화될 것”

한신평 “NH투자증권 증자, 자본적정성·사업경쟁력·유동성 대응 강화될 것”

2025.08.04 17:15:15

인더뉴스 박호식 기자ㅣ신용평가사인 한국신용평가(한신평)이 NH투자증권이 추진중인 유상증자에 대해 "NH투자증권이 자본적정성이 제고되고 사업경쟁력과 유동성 대응능력이 강화될 전망"이라며 긍정적으로 평가했습니다. 이와 관련 NH투자증권은 지난달 31일 6500억원 규모의 유상증자를 결정했습니다. 3자배정 방식이며 최대주주인 NH농협금융지주가 전액 인수합니다. 유상증자 목적은 금융당국에 종합투자계좌(IMA) 사업자로 선정되기 위해 자본요건을 충족하기 위한 것입니다. 증자가 이뤄지면 NH투자증권 자기자본은 6월말 현재 7조5000억원에서 8조원 이상으로 늘어나게 됩니다. 또한 농협금융지주의 NH투자증권 지분율은 57.54%에서 61.9%로 높아집니다. 증자자금은 오는 8일 납입되고 25일에 신주가 상장될 예정입니다. 오지민 한신평 수석연구원은 4일 보고서를 통해 "유상증자로 자기자본 규모가 확대되면 자본적정성 지표가 제고되고, 유상증자를 통해 조달한 자금은 리테일 대출 재원, IB 비트레이딩 자산 투자재원으로 사용할 계획으로 자본력 개선을 통해 사업경쟁력이 강화될 전망"이라고 평가했습니다. 또 "유상증자 자금 유입으로 중단기적으로 유동성 대응능력이 강화될 것으로 예상되며, IMA 인가가 이루어질 경우 발행어음과 달리 장기로 조달이 가능해 수신기반 다변화와 장기성 투자자산과의 유동성 만기 매칭 관점에서도 긍정적"이라고 덧붙였습니다. 이와 함께 "NH투자증권 시장지위, 재무안정성, 증권업권 최고 수준인 현재 최종 신용등급(AA+) 등을 감안할 때 금번 유상증자 결정이 신용도에 미치는 영향은 제한적"이라며 "향후 IMA 사업인가 여부와 이익창출력 강화, 시장지위 개선 여부, 재무안정성 관리 수준 등에 대한 중장기적인 모니터링은 필요하다"고 설명했습니다. 농협금융지주에 대해서도 "농협금융지주는 6500억원의 투자금액을 회사채 발행 등 외부조달과 보유 현금성자산으로 조달할 전망"이라며 "유상증자를 반영한 농협금융지주의 이중레버리지비율은 2025년 3월말 114.9% 대비 소폭 상승한 117.9%로 예상되는데, 이는 2025년 3월말 은행금융지주 평균 수준 108%를 소폭 상회하는 수준이나 자금투입규모가 자기자본(3월말 현재 36조3000억원) 대비 크지 않기 때문에 농협금융지주의 실질적인 재무안정성에 미치는 영향은 미미하다"고 평가했습니다.




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