인더뉴스 홍승표 기자ㅣ윤석열 정부가 오는 2023년부터 2027년까지 수도권에 158만가구, 지방에 112만가구 등 총 270만가구의 주택을 공급합니다. 정부는 재건축, 재개발 문턱을 낮추고 민간도심복합사업을 새로 도입하는 등 민간 중심의 공급을 바탕으로 국민들의 주거 안정을 돕는다는 방침입니다.
원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하고 5년간 전국에 270만가구 규모의 주택 공급안을 밝혔습니다. 연평균으로 공급량을 따졌을 경우 54만가구 규모입니다.
발표에 따르면, 서울에 50만가구를 포함해 수도권에 158만가구를 공급하고, 지방의 경우 광역시 공급량으로 잡은 52만가구와 함께 총 112만가구를 공급한다는 계획입니다. 수도권의 경우 지난 2018년부터 2022년까지 5년간 공급량인 129만가구보다 29만가구가 늘었으며, 서울만을 따졌을 경우 32만가구에서 18만가구 증가한 숫자입니다.
유형별로는 도심 내 정비사업 및 도심복합사업을 통해 52만가구를, 3기 신도시 등 주요 공공택지에는 88만가구를 공급할 계획입니다. 지난 5년간 공급량과 비교할 경우 각각 11만가구, 24만가구 증가했습니다.
정부는 주택 공급을 안정적으로 추진하기 위해 ▲도심 내집 마련 기회 확대 ▲쾌적한 주거환경 조성 ▲주택공급 시차 단축 ▲끊어진 주거사다리 복원 ▲주택 품질 제고를 5대 핵심 골자로 세웠습니다.
특히, '도심 내집 마련 기회 확대'를 첫 번째 핵심으로 잡고 재건축, 재개발 등의 정비사업과 도심복합사업을 민간 주도로 추진해 주택을 차질없이 공급하겠다고 강조했습니다.
민간 주도 정비사업 활성화..부담·진입문턱 모두 낮춘다
정부는 2027년까지 향후 5년 간 전국에 22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정해 주택 공급을 차질 없이 추진한다는 계획입니다. 이는 지난 5년 12만8000가구 대비 72% 늘어난 수치입니다.
지역별로는 서울 10만가구, 경기·인천 4만가구, 지방 8만가구로 계획을 잡았습니다. 서울의 경우 오세훈표 정비모델인 '신속통합기획' 방식을 통해 추진한다는 계획이며, 경기/인천은 역세권과 노후 주거지를 중심으로, 지방은 광역시 내 슬럼화되고 있는 구도심을 중심으로 지정할 계획입니다. 정부는 오는 10월부터 정비사업 수요조사에 착수해 사업 시행을 앞당긴다는 목표입니다.
특히, 재건축 과정에서 과도한 부담금으로 인해 기존 조합원들의 부담이 가중되고 주택 공급에 차질이 발생하는 부분을 해소하고자 '재건축 초과이익 환수제' 부담을 완화합니다.
재건축부담금은 지난 2006년 재건축에 따른 과도한 이익환수 차원에서 도입된 제도이지만, 부담금 부과로 사업이 위축되거나 지연되는 경우가 발생해 개선 필요성이 제기돼 왔습니다. 정부는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금은 적정수준으로 낮추는 것을 핵심으로 한 '세부 감면안'을 오는 9월까지 마련할 예정입니다.
이와 함께, 안전진단 규제로 재건축을 진행하는 데 있어 어려움이 따르는 점을 감안해 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30~40% 수준으로 완화합니다.
또, 지자체(특·광역시장 등)가 시장 상황 등에 따라 국토부와 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향(±5~10%p) 권한을 가질 수 있도록 할 예정입니다. 공공기관 적정성 검토도 의무에서 '지자체 요청시 시행'으로 변경해 재건축을 통한 주택 공급 활성화를 도모한다는 계획입니다.
아울러, 신탁사의 정비사업 참여 활성화를 위해 신탁사가 시행하는 사업장의 경우 토지소유자 다수가 희망할 시 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용할 예정입니다.
이 외에도, 조합과 시공자 간 공사계약 투명성을 위해 관리처분인가 시 공사도급계약서를 인가권자에게 필히 제출토록 하고, 주민이 사업비 검증결과를 사전에 확인할 수 있도록 공사계약을 위한 조합총회 전 검증을 완료토록 하는 방안을 의무화할 방침입니다.
도심복합사업 주체도 '공공→민간'..용적률 최대 500% 상향
정부는 공공이 주체가 돼 추진해 온 도심복합사업을 민간으로 확대해 도심 주택 공급 확대는 물론 도시환경 개선에도 속도를 낼 방침입니다.
사업은 토지주의 3분의 2 이상이 동의할 경우 신탁사나 리츠 등 민간 전문기관이 시행하는 방식으로 추진됩니다.
사업유형은 '성장거점형'과 '주거중심형'으로 나눠집니다. '성장거점형'의 경우 편리한 교통으로 상업·문화 등의 거점이 될 수 있는 지역 또는 저이용·낙후돼 혁신적 개발이 필요한 지역이며, '주거중심형'은 노후도 60% 이상의 역세권 또는 준공업지역이 대상입니다.
성장거점형으로 도심복합사업이 추진될 경우 용적률 상향과 함께, 필요 시 용적률과 건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역(9월 도입예정)으로 적용될 수 있는 혜택을 부여할 예정입니다.
주거중심형으로 사업이 추진될 경우 시설의 50% 이상을 주택으로 조성해야 하며, 용적률을 최대 500%까지 늘릴 수 있는 인센티브를 제공합니다. 이 외에도 세제혜택 등 공공사업 수준의 인센티브를 적용해 사업 참여를 촉진한다는 계획입니다.
아울러, 기존 후보지의 경우 신속한 주택공급을 위해 공공방식을 유지하되 동의율 30% 미만 등 호응이 낮은 사업장의 경우 공공후보지에서 철회한 후 민간 사업으로 전환을 적극 지원할 방침입니다. 또, 공공이 추진하는 신규 복합사업의 경우 민간 개발이 어려운 지역을 선별해 추진할 예정입니다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "구조 안전성 평가항목의 기준에 도달치 못한 30년 초과 노후 단지의 안전진단 통과 가능성이 높아지며 정비사업 시동에 거는 기대가 높아질 것으로 보인다"며 "구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되며 사회적 낭비가 유발될 우려 또는 하향 조정되기 시작한 주택가격이 정비사업 재료로 하방경직성을 갖게 되는 문제도 나타날 수 있을 것"이라고 전망했습니다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "용적률 인센티브가 주어지고 도심복합 사업 개편에 주거중심형으로 개발될 수 있는 준공업지역과 신규 정비구역으로 지정되는 곳은 투자자들의 관심이 높아질 것으로 본다"며 "재건축 부담금과 안전진단 제도에 대한 규제가 완화될 것으로 예상되는 만큼 서울 강남과 양천, 노원 주요 재건축 추진 단지가 몰린 지역은 이번 대책이 집값을 자극하는 요인으로 작용할 수 있다"고 말했습니다.
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